●普通住宅

　　區(qū)位地段是頭選因素

　　普通住宅成為投資物業(yè)的頭選是近幾年的房產(chǎn)投資的熱門大選。近期，北市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)、東市區(qū)等區(qū)域內(nèi)，普通住宅的放量呈節(jié)節(jié)攀升態(tài)勢，僅北市區(qū)即將推售的普通住宅將達1.52萬套，普通住宅可謂是大盤云集，樓盤周邊的交通、生活、教育、金融等配套極為成熟，目前北市區(qū)在售物業(yè)的價格每平方米在4200元至5000元。位于南市區(qū)的樓盤推售則集中在東南板塊，這里在售和即將推售的樓盤有新亞洲體育城（查看地圖）5-8期、海運花園（查看地圖）、金福地花園（查看地圖）等，目前新亞洲體育城在售房源的價格在5000元/平方米左右。西市區(qū)的普通住宅推售可謂迎來真正的大盤時代，西市區(qū)普通住宅樓盤的放量是四個片區(qū)中“較兇猛”的，啟鴻假日城市、聯(lián)邦國際（查看地圖）、中天花園（查看地圖）、西山新城（查看地圖）(新城博客,新城新聞,新城說吧)、春城慧谷（查看地圖）、鼎易天城（查看地圖），這些大體量或是體量項目的啟動，對西市區(qū)樓盤的供給無疑起著重要作用。

　　投資建議：對于選擇普通住宅做投資對象，合富輝煌昆明公司市場研究部總監(jiān)李純玉認為，普通住宅的區(qū)位地段是投資頭選要素，當然開發(fā)商的品牌和樓盤品質(zhì)也是投資購房重要的參考因素。普通置業(yè)者面對風險與利益并存的房地產(chǎn)市場，投資應(yīng)注重以下幾點：頭先明確自己的經(jīng)濟實力、投資對象和市場環(huán)境之間的平衡關(guān)系，再來明確自己投資的期限界定，是長期、中期還是短期，這是前提；然后就是了解國家有關(guān)政策、交易過程中應(yīng)該繳納的稅費；再者就是冷靜思考、計算準確、勤于比較，以平和的心態(tài)看待房地產(chǎn)投資。

　　●公寓

　　較好選擇配套成熟物業(yè)

　　昆明精裝公寓的推售甚是熱鬧。據(jù)昆明某在售樓盤置業(yè)顧問介紹，戶型面積集中在40至80平方米左右的精裝修公寓易受市場的追捧。同時，投資公寓較好選擇配套成熟的物業(yè)，交通便利、商圈成熟、商業(yè)氛圍濃厚、管理到位的公寓是投資頭選。

　　無論是追求生活享受的頭次置業(yè)者，還是改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者，都會選擇購購公寓。因為公寓寬敞舒適，擁有獨特的品質(zhì)，較為符合現(xiàn)代人的品位，由此越來越受購房者的青睞?？蛻羧旱耐⑿枨螅厝粚?dǎo)致公寓的保值、增值。

　　投資建議：業(yè)內(nèi)人士提醒：雖然投資公寓收益、回報都較穩(wěn)定，但這并不說明投資公寓就一定會穩(wěn)賺不賠。公寓所處的地理位置、周邊的配套設(shè)施、房屋的具體朝向、裝修等等情況都會影響其價值，投資前還是需要進行專業(yè)的判斷。

　　●商鋪

　　根據(jù)實力選擇投資品種

　　目前昆明東南西北四個城區(qū)加上市區(qū)域，各種類型的商鋪或是寫字樓物業(yè)正在或是即將放量推出。對于商鋪、寫字樓等投資物業(yè)的選擇，深圳至祥置業(yè)（昆明）有限公司總經(jīng)理周曼認為，這其中大有學(xué)問。

　　周曼表示，投資商鋪要從長遠出發(fā)，充分把握和預(yù)測可能存在的風險。同時，在商業(yè)成熟之前，對投入成本、盤活期以及未來盈利空間等問題都需要做全面考慮。

　　投資建議：周曼分析，投資者如果僅有10萬元左右的投資款，可考慮三種鋪面：專業(yè)市場、小區(qū)底商以及先招商后銷售的商業(yè)體分割出來的小鋪面。這些商業(yè)項目的商鋪面積區(qū)間大，可選擇的小鋪位多，總價相對較低。

　　持有100萬元的投資者可以考慮投資社區(qū)商鋪。她表示，雖然一般社區(qū)商鋪的率不及商業(yè)高，回報周期比商業(yè)稍長，但擁有售價低、投入少、回報較為穩(wěn)定、風險相對較低等優(yōu)勢。

　　持有150萬的投資者可選擇的商鋪類型較廣，區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場和社區(qū)商鋪都非常合適。建材、汽車、家具等專業(yè)市場，一般位置相對較偏，但交通方便。她認為，原來就是市場或者周圍有市場氛圍而進行改造過的市場投資風險相對較小，而沒有市場基礎(chǔ)的全新專業(yè)市場，往往需要經(jīng)過較長的市場培育期，投資風險較大。但如果選準市場，回報率將倍增。

　　對于持有200萬資金的投資者，周曼建議選擇臨街商鋪、綜合商場或?qū)I(yè)市場，特別是位于區(qū)域核心地段、具備良好發(fā)展前景的臨街商鋪，其率高，增值潛力大。

　　●寫字樓

　　看準投資價值大小

　　近年，昆明寫字樓的供應(yīng)則呈放量供應(yīng)之態(tài)勢，隨著順城（查看地圖）雙塔、南亞之門（查看地圖）、南亞風情·第壹城等眾多項目近期爭相入市，昆明寫字樓市場的開發(fā)與投放市場力度也隨之進入了10余年來的較高峰。業(yè)內(nèi)人士稱，區(qū)位、產(chǎn)品類型、和配套等將會對寫字樓投資產(chǎn)生較為直接的影響。

　　投資建議：在準備投資寫字樓之前，除考慮地段因素外，還應(yīng)該考慮置業(yè)門檻和。根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一幢物業(yè)價格合理與否的基本公式為“年收益×15年＝房產(chǎn)購購價”。如城建股份大廈月租金為45元/㎡，那么計算房產(chǎn)購購價為：45元/㎡×12月×15年＝8100元/㎡。若物業(yè)年收益×15年大于購房款，則表明該項目尚具投資價值。

　　此外，還應(yīng)看建筑物的檔次以及寫字樓的等級、軟性配套與物業(yè)管理等方面。值得注意的是，區(qū)別于純寫字樓與商住兩用的物業(yè)，純寫字樓的投資價值明顯高于前者。

　　●車位

　　寫字樓區(qū)域內(nèi)更有潛力

　　據(jù)了解，車位投資在2005年至2007年在昆明曾形成熱潮，其總價低、投資收益高等特點一度曾成為投資者的追捧的對象。不過，隨著昆明市公布了城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會較近草擬的《關(guān)于建設(shè)項目規(guī)劃審批“二十不”規(guī)定》，其中一條就規(guī)定了商品住宅項目地下車位配置每戶不得少于1個車位。業(yè)內(nèi)人士稱，這條規(guī)定必將大大緩解昆明地下車位緊缺的現(xiàn)狀，地下車位的大量供應(yīng)意味著投資住宅樓盤的車位將不再是“香餑餑”。相比而言，投資寫字樓車位更有潛力。

　　投資建議：在購購車位的時候，一定要注意產(chǎn)權(quán)問題。車位是否可銷售的先進標準是能否辦理產(chǎn)權(quán)證（或有無預(yù)售許可證）。其產(chǎn)權(quán)證上需要注明該物業(yè)為車位，以及使用年限為40年等。車位與住宅的測量標準基本一樣，只不過需要分攤通道位、電房、設(shè)備房等公攤，比起住宅其實用率只有6－7成。

(編輯：wanyating)

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