如何對(duì)商鋪價(jià)值作正確估量

  商鋪正以其投資收益穩(wěn)定、保值增值的特性越來(lái)越受到房地產(chǎn)投資者的青睞。簡(jiǎn)單概括而言，商鋪的投資收益可由以下 公式表達(dá)： 

　　商鋪投資收益＝商鋪持有期間出租所獲租金收益＋未來(lái)出售所獲增值收益 

　　正確了解所要投資商鋪的市場(chǎng)租金——為確定商鋪售價(jià)提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐。其理論依據(jù)仍然是——租金收入是引發(fā)一切商用地產(chǎn)交易的動(dòng)源。這也是與住宅定價(jià)的區(qū)別，也就是特別強(qiáng)調(diào)突出了租金水準(zhǔn)與商鋪較終售價(jià)之間的關(guān)系如下所列公式： 

率＝商鋪購(gòu)購(gòu)價(jià)值／租金收入 

　　本文所提到的商鋪是指一般意義上的社區(qū)型商鋪，也就是一般投資者較可能投資的沿街商鋪。根據(jù)上海信義房屋對(duì)于那些購(gòu)購(gòu)商鋪的投資者用途所作的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：超過(guò)９０％是投資出租的，只有不到１０％購(gòu)下商鋪?zhàn)杂玫?。而要?gòu)購(gòu)商品，頭先必須確定商品的價(jià)值，然后才能正確定價(jià)，同樣道理，要對(duì)商鋪進(jìn)行投資，頭先要對(duì)于該商鋪進(jìn)行正確估價(jià)。 

　　根據(jù)筆者數(shù)十年的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，目前在一般商鋪估價(jià)較經(jīng)常采用的方法——市場(chǎng)比較法。 

一、搜集交易實(shí)例——多收集周圍商鋪的成交行情，其中包括購(gòu)賣和租賃行情。 

　　注意：由于商鋪購(gòu)賣沒(méi)有租賃的成交量大，因此在實(shí)際操作過(guò)程中，往往租賃的數(shù)據(jù)多于購(gòu)賣。 

　　二、選取可比實(shí)例——即從上述成交案例中，挑選出與所評(píng)估商鋪較接近的３－１０個(gè)可比案例。 

　　注意：強(qiáng)調(diào)的是可比性。 

　　三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)——包括５方面內(nèi)容：

　?。保┙y(tǒng)一付款方式；
　?。玻┙y(tǒng)一采用單價(jià)；
　?。常┙y(tǒng)一幣種和貨幣單位；
　?。矗┙y(tǒng)一面積內(nèi)涵；
　?。担┙y(tǒng)一面積單位。 

　　注意：這中間很容易將實(shí)際使用面積＆建筑面積混淆——差之毫厘，謬以千里。 

　　四、進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正 

　　在這過(guò)程中，提醒投資者注意以下一些要點(diǎn)： 

　　毛租金＆凈租金：即租金中包含了一些其他東西，比如：有些業(yè)主要求租賃稅收由承租方承擔(dān)、業(yè)主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業(yè)管理費(fèi)等。 

　　開(kāi)價(jià)＆實(shí)際成交價(jià)：投資者比較容易了解到開(kāi)價(jià)，而較難了解到實(shí)際成交價(jià)，但這對(duì)于較后的準(zhǔn)確估價(jià)有很大影響。 

　　樓層差異：商鋪一樓與二樓的租金差異很大，直接導(dǎo)致了其售價(jià)差異，因此在確定交易情況時(shí)務(wù)必將各樓層商鋪價(jià)格分清。 

　　其他：交易日期、土地使用年限、門(mén)面寬深比、新舊程度等不再贅述。 

　　注意：進(jìn)行必要修正對(duì)于商鋪估價(jià)起到不容忽視的作用。 

　　五、綜合評(píng)估決定估價(jià)額 

　　這里需要特別強(qiáng)調(diào)指出：二手帶租約出售商鋪的價(jià)值評(píng)估，對(duì)于租期內(nèi)的租金收益必須嚴(yán)格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價(jià)格。原因很簡(jiǎn)單，那就是——購(gòu)賣不破租約！ 

　　注意：綜合評(píng)估需要估價(jià)人員有豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 

　　綜上所述，商鋪估價(jià)所采用的比較法中間，有許多值得投資者注意的關(guān)鍵點(diǎn)，而其中市場(chǎng)租金的了解與修正對(duì)于較后確定商鋪真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值又起到關(guān)鍵作用。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！