正確估量個人資產

　　購房要根據(jù)需要和支付能力綜合考慮，先購支付得起的樓宇，再購你喜歡的樓宇。其要訣是審慎地計算個人凈資產，它把握購房能力的前提和基礎。

　　凈資產值是個人支付能力底牌，必須認真算出來。凈資產是個人資產減去個人負債，個人資產包括：店鋪、汽車、家具、收藏品；現(xiàn)金、外幣、債券、股票；住宅、黃金、珠寶、公積金等。個人負債是應償還的債務，包括：按揭還貸、汽車分期付款；短期借款等。另外，還應剔除三個月支出的總和，以便應急。

　　對于工薪層來說，在個人資產中有一項重要內容是住房公積金。住房公積金是根據(jù)在職職工工作年限，由所在單位將職工工資收入的一定比例逐月交存，記入職工個人住房公積金的帳戶，全部金額歸職工個人所有，由政府法定機構集中管理。購房者可向住房公積金管理機構申請個人住房公積金貸款，它和銀行個人商業(yè)性貸款在額度、期限、利率等方面有很大不同，是一種更優(yōu)惠的貸款形式。

　　正確估計還貸能力

　　目前，銀行個人商業(yè)性住房貸款額度較高為購房價款的80％或70％。根據(jù)中國人民銀行有關規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款利率，依據(jù)貸款期限不同，實行不同檔次利率。在貸款額度一定的條件下，貸款期限每增加一年，貸款利息負擔也相應增加，同時月均還款額下降。一般來說，對購房者有利的貸款期限為五年以上，十年以內，因為在這個范圍內，月均還款額下降較快，每月還款的壓力差距較大?，F(xiàn)在銀行是按貸款本金和貸款期限計算貸款本息的月均償還額，另一方面借款人也可以根據(jù)自己家庭月收入的多少，確定要用于購房消費，償還銀行貸款本息的數(shù)額，然后選擇自己認為合適的貸款期限，來計算自己較多能申請多大額度的貸款。

　　估算自己的購房能力

　　大多數(shù)人購房需通過銀行貸款來助自己一臂之力，但究竟貸多少，貸多長期限才算安全合理，在決定購房前，客觀地對自己現(xiàn)在和未來的經濟能力做一個評估應該是必要的，主要包括以下幾方面：

　　一.自己目前的家庭資產總值（包括現(xiàn)金、變現(xiàn)能力較強的股票、債券等有價證券以及自己現(xiàn)有住房的置換價值）。這個數(shù)據(jù)可以使你在購房付頭期時能動用多少作到心中有數(shù)，另外在還款期中，一旦有還款風險出現(xiàn)（比如生病、失業(yè)等）對自己的抗風險能力也能清清楚楚。

　　二.家庭近期的收支狀況，在計算家庭收入時應側重固定可靠的來源，如工資、銀行存款利息、債券利息等，而股票、郵幣卡等投資因為存在投資風險，所以暫不列入穩(wěn)定收入。家庭支出包括每月的物業(yè)管理費、水電煤電話、正常生活開支，娛樂教育費用等，如果您的購房還貸支出只占到家庭總收入的30%以下，應該是安全的，從金額上講每月1600-2000的還款額是比較適中的。當然，對于年輕、高學歷、單位效益較好的購房者來說，預期收入是在正向增加的，所以在還款額和還款期上可以相對比較寬松一些，而對于未來有較大支出計劃的家庭（如留學、生孩子等），則要把警戒線放的低一些，以免影響正常的家庭生活。

　　三.考慮銀行利率變化對自己的影響，經過連續(xù)6次降息，現(xiàn)在的利率水平對于購房來說是個好時機，但也要考慮將來經濟政策變化導致銀行利息上浮對還款的影響。

　　總之，在打算購置新房前，做一個周密細致的評估，根據(jù)自己的經濟能力找出相應的地段和樓盤，要比找完房子再算價錢要明智的多。

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