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商鋪理財(cái)知識(shí)錦囊

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 765 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
1.消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)

  消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù),反映城鄉(xiāng)居民購(gòu)購(gòu)并用于消費(fèi)的消費(fèi)品及服務(wù)價(jià)格水平的變動(dòng)情況,并用它來反映通貨膨脹程度。消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分為食品、衣著、家庭設(shè)備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務(wù)項(xiàng)目等八個(gè)大類。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)字顯示,2004年9月CPI上漲了5.2%,比8月份僅回落了0.1個(gè)百分點(diǎn)。至此,CPI已連續(xù)4個(gè)月越過5%的通貨膨脹“警戒線”。在這種情況下,銀行的利率遠(yuǎn)低于CPI,這也就是我們說的負(fù)利率。如果2004年全年CPI平均值達(dá)到5.3%,那么,就意味著存款的負(fù)利率為-3.05%。也就是說,目前在銀行存款,不僅不能保值,而且還要賠錢。也因此,如何進(jìn)行合理的投資,避免負(fù)利率的影響,成了民眾較為關(guān)心的問題。

  2.資金時(shí)間價(jià)值

  貨幣資金如果自己儲(chǔ)藏起來不用,不論經(jīng)過多久時(shí)間,金額不會(huì)發(fā)生改變,一元仍然是一元。貨幣資金如果作為社會(huì)生產(chǎn)資金投入再生產(chǎn)過程,就會(huì)帶來利潤(rùn);如果存入銀行,就會(huì)得到利息。利潤(rùn)或者利息都叫做資金的增值。貨幣資金這種隨時(shí)間而增值的現(xiàn)象一般稱作資金時(shí)間價(jià)值。資金時(shí)間價(jià)值取決于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中沒有風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹條件下的社會(huì)平均利潤(rùn)率。就宏觀來講,它是沒有通貨膨脹下的資金純收入率,即資金利率。

  3.商鋪的分類

  根據(jù)商鋪的分布與規(guī)格,可以將商鋪分為以下幾類:

 ?、儋?gòu)物、專業(yè)市場(chǎng)席位型商鋪。此類商鋪有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)定位,多數(shù)由統(tǒng)一的管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,投資者收取固定的租金回報(bào)。

  ②商廈商鋪。此類商鋪一般是沿街寫字樓底部的單元商鋪,一般劃分的出售單元面積較大。

 ?、凵鐓^(qū)商鋪。此類商鋪一般設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi),以提供社區(qū)便利消費(fèi)、充實(shí)社區(qū)生活為主。

  4.市場(chǎng)上主要的商鋪銷售模式——產(chǎn)權(quán)式和返租

  所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪,即所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化概念,這是產(chǎn)權(quán)式商鋪較核心、較基礎(chǔ)的理念。產(chǎn)權(quán)式商鋪是國(guó)際流行的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式,較早出現(xiàn)在20世紀(jì)70年代的歐美發(fā)達(dá)國(guó)家,近年才開始出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的,將業(yè)權(quán)商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),商鋪業(yè)主獲得定期定額的。據(jù)資料統(tǒng)計(jì),國(guó)際上主流的連鎖百貨品牌中超過60%均以整體租賃產(chǎn)權(quán)式商鋪為發(fā)展方向。

  售后返租(又稱售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租購(gòu)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋:售后返租是指開發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者,同時(shí)與投資者簽訂承租協(xié)議,并以承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的一種投資方式。商鋪銷售方式如果為返租的話,開發(fā)商為了補(bǔ)償返祖給投資者的損失,往往會(huì)把商鋪的價(jià)格上浮30-50%,甚至100%,因此,商鋪的實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)值總是小于購(gòu)購(gòu)的總值?,F(xiàn)在市場(chǎng)上商鋪銷售普遍采用返租的模式,即返祖5年,8%年率,前5年內(nèi)沒有租金收入。

  5.頭付

  一般來說,商鋪的頭付為總值的50%。但是,如果開發(fā)商采用返租的銷售模式,5年8%回報(bào)率,則頭付為總值的(1-5×8%)=10%。

  6.銀行利率

  自上半年以來,人們一直熱烈討論的銀行加息問題,終于在28日晚有了結(jié)果:經(jīng)國(guó)務(wù)院同意,中國(guó)人民銀行決定自29日起上調(diào)人民幣基準(zhǔn)利率,這也是我國(guó)10年來頭次提高銀行存款利率。

  這次利率調(diào)整對(duì)整個(gè)消費(fèi)類貸款有著一定的影響。對(duì)利用消費(fèi)貸款進(jìn)行購(gòu)房、購(gòu)車的人們來說,銀行上調(diào)銀行利率將會(huì)略微增加他們?cè)鹿┻€款的負(fù)擔(dān),不過幅度有限,不必過分擔(dān)心。而且,房貸還款利率,是以年為單位進(jìn)行調(diào)整,年內(nèi)的還款額目前還不會(huì)調(diào)整。按照這次調(diào)整利率,個(gè)人住房公積金貸款5年以上的利率由4.05%調(diào)整到4.23%,上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn);自營(yíng)性個(gè)人住房貸款5年以上的利率由5.04%上調(diào)到5.31%,上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

  購(gòu)購(gòu)商鋪的按揭貸款屬于個(gè)人消費(fèi)貸款,利率調(diào)整后的具體如下:

  個(gè)人消費(fèi)貸款參考利率表

  貸款年限      年利率

  0-6月 (含6月)   5.22%

  6月-1年 (含1年)  5.58%

  1-3年 (含3年)   5.76%

  3-5年 (含5年)   5.85%

  5-30年 (含30年)  6.12%

  7.按揭還款金額

  我們按照等額還款方式計(jì)算年按揭還款額,計(jì)算公式如下:

  其中:每月利息 = 剩余本金貸款月利率

  每月本金 = 每月月供額 — 每月利息

  計(jì)算原則:銀行從每月月供款中,先收剩余本金利息,后收本金;利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低,本金在月供款中的比例因而升高,但月供總額保持不變。

  ——投資分析

  了解了以上關(guān)于商鋪投資的一些背景常識(shí)以后,我們接著就要開始進(jìn)行正確的投資份。不論投資者做什么樣投資,風(fēng)險(xiǎn)多少還是存在的,如何正確地認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn),規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),才是投資者真正應(yīng)該重視的問題。

  以下將從以下幾個(gè)方面闡述如何理性的進(jìn)行商鋪投資,規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。

  1.確定政府未來的政策傾向

  政府的宏觀調(diào)控對(duì)地產(chǎn)的走勢(shì)有著重大的影響,明確政府未來的政策傾斜方向,有助于投資者趨利避害,規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。

  2.確定投資成本

  投資成本,包括頭付款和購(gòu)房應(yīng)繳稅費(fèi),還包括貸款成本和利息。這里,主要的成本風(fēng)險(xiǎn)在于貸款利息上,正確的評(píng)估利息成本,有助于提高投資收益率,增加收益。

  假設(shè)投資的產(chǎn)權(quán)式商鋪的總價(jià)為20萬元,按揭年限較多為10年,我們可以確定如下的投資利息和年供金額圖示。

  3.確定與該商鋪相關(guān)的以下幾點(diǎn)信息:

  ①選擇合適的地段,考察當(dāng)?shù)氐娜肆?、車流量以及?xiàng)目周邊的交通道路等的情況,判斷當(dāng)?shù)氐纳啼伿欠褚呀?jīng)飽和或者所在商圈是否已經(jīng)開始衰落。

 ?、诟鶕?jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力,選擇適合自身狀況的商鋪,避免投資商鋪給自己的經(jīng)濟(jì)狀況帶來大的風(fēng)險(xiǎn)。

  ③確定項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期與當(dāng)前的時(shí)差;確定與投資者有意購(gòu)購(gòu)的商鋪具有同等位置、規(guī)格的本項(xiàng)目的其他已售商鋪在項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期的價(jià)格與當(dāng)前價(jià)格的價(jià)差。確定時(shí)差和價(jià)差,有利于正確的分析商鋪的,時(shí)差、價(jià)差越小,今后升值的潛力越大。

  ④考察其他周邊臨近項(xiàng)目的價(jià)格、租金、業(yè)態(tài)、出租率等情況,綜合分析該商鋪的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)狀況(主要是未來空置情況,由商鋪預(yù)計(jì)每年空置時(shí)間推算出其年空置率)。確定周邊臨近項(xiàng)目的現(xiàn)況,可以為以后做出正確的投資決策提供參考依據(jù),這方面決策主要是賣還是租的選擇,賣可以賺取差額利潤(rùn),租可以做長(zhǎng)期投資。

  以上的信息有助于投資者明確市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),掌握未來市場(chǎng)的動(dòng)向,避免盲目的投資造成的損失。

  4.正確的分析商鋪真實(shí)的率

  ①推算出符合未來市場(chǎng)預(yù)期的租金收入。

  例如,某商鋪投資在進(jìn)行綜合的市場(chǎng)分析后得出的結(jié)論為該商鋪所在商圈圍成長(zhǎng)型商圈,預(yù)計(jì)在3-4年內(nèi)商圈將基本成形。結(jié)合其它商圈的個(gè)案情況,預(yù)計(jì)租金年收益率在前3年為8%;第4-7年該商圈已經(jīng)完全成形,租金年收益率上升為10%;第8-10年,由于商鋪的產(chǎn)品落后等其他情況,租金年收益率下降為8%。具體的現(xiàn)金流情況如下表所示。

  年限 年租金收益率 年租金收入(元)

  1  8%       16000

  2  8%       16000

  3  8%       16000

  4  10%      18000

  5  10%      18000

  6  10%      18000

  7  10%      18000

  8  8%       16000

  9  8%       16000

  10  8%      16000

  ②根據(jù)個(gè)人的自身經(jīng)濟(jì)情況,決定頭付款金額以及按揭年限,并且計(jì)算相應(yīng)的率。

 ?、弁ㄟ^合理計(jì)算方法,估算該投資未來的預(yù)期收益率。

  率=總收益/總成本

  總收益=10年租金總收入×(1-年空置率)-10年年供額-稅費(fèi)-其他相關(guān)費(fèi)用

  總成本=頭付款+稅費(fèi)+10年按揭款總額

 ?、芫C合考慮各種風(fēng)險(xiǎn)、CPI、資金的時(shí)間價(jià)值的影響,做出較佳投資預(yù)期和較差投資預(yù)期,評(píng)估該投資的可行性。

  ——綜述

  雖然說高風(fēng)險(xiǎn)總是對(duì)應(yīng)著高回報(bào),但是個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)承受能力不盡相同,也因此,對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)的把握要慎之又慎,不要盲目的進(jìn)行高回報(bào)高風(fēng)險(xiǎn)的投資,也不要一味的進(jìn)行低風(fēng)險(xiǎn)低回報(bào)的投資,認(rèn)清投資的未來前景,理性地進(jìn)行投資分析,是成功投資的關(guān)鍵所在。

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