如何計(jì)算

隨著人們投資意識(shí)的增強(qiáng)，許多人出于保值、增值的良好愿望，將目光瞄準(zhǔn)了房產(chǎn)這一新興的投資領(lǐng)域，涌現(xiàn)了不少以租養(yǎng)房的“精明人”。這些“精明人”歸納起來(lái)主要分為兩大類：一類是他們?cè)瓉?lái)有一間或多間商鋪，通過(guò)按揭貸款購(gòu)購(gòu)新鋪，再將原有的商鋪出租，用租金償還貸款；另一類則是直接購(gòu)購(gòu)商鋪后用于出租，用所得租金償還貸款，甚至以投資房產(chǎn)生財(cái)。然而以租養(yǎng)房并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的過(guò)程，它需要當(dāng)事人積累一定的資本，掌握一定的購(gòu)房知識(shí)和技巧，限度地發(fā)揮以租養(yǎng)房的優(yōu)勢(shì)。

目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計(jì)算呢？商鋪投資收益率算法有以下幾種：

1.率分析

公式為：（月均租金-相關(guān)費(fèi)用）×12÷購(gòu)購(gòu)鋪面單價(jià)

此方法考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩者的相對(duì)關(guān)系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇“績(jī)優(yōu)房產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法，但它又有弊端：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值。

2.投資回收時(shí)間分析

公式：投資回收年數(shù)＝（頭期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）÷（月租金-按揭月供款）×12

這種方法考慮了租金、價(jià)格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間價(jià)值因素，可用于簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短，但不能解決真正的收益分析，并不是較理想的投資分析工具。

3.現(xiàn)值指數(shù)法分析

公式：現(xiàn)值指數(shù)＝累計(jì)總流入現(xiàn)值÷累計(jì)總流出現(xiàn)值＝投資期內(nèi)月租金現(xiàn)值之和÷按揭頭期房款和其他投入、投資期內(nèi)按揭款現(xiàn)值之和。

現(xiàn)值指數(shù)法考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，可以比較全面地反映一個(gè)物業(yè)的各方面因素，是較理想的投資分析工具，但由于計(jì)算比較復(fù)雜，個(gè)人投資者使用起來(lái)較麻煩。

4. 內(nèi)部收益率法

房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益÷累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)÷（按揭頭期房款＋累計(jì)按揭款＋其他投入）＝內(nèi)部收益率。

上述公式優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。

不足：通過(guò)計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲幅是個(gè)未知數(shù)。

簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法

基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。

這一國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。

任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，甚至是一個(gè)理想的回報(bào)，正所謂：虧本生意沒(méi)人做。投資者若要評(píng)判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的率。

投資出租物業(yè)正當(dāng)其時(shí)

眾所周知，以購(gòu)賣形式進(jìn)行房產(chǎn)交易，存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)性：一是低購(gòu)高賣的時(shí)機(jī)難以把握；二是交易成本高，且缺乏靈活的變現(xiàn)能力。但購(gòu)房用于出租，以收租獲取則靈活得多。而且業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，購(gòu)房除滿足自己居住需求外，用于租賃投資將成為一種發(fā)展方向，這也是住房市場(chǎng)化的必然結(jié)果。

物業(yè)的投資價(jià)值主要決定于該物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、租金回報(bào)和地理位置。而在內(nèi)地一些城市，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量是租房者關(guān)注的。

由于投資者很少是建筑業(yè)專家，因此，很難對(duì)物業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和判斷。所以，考察發(fā)展商的實(shí)力和開(kāi)發(fā)物業(yè)以前的業(yè)績(jī)，就成為較直接，也是較有效的辦法。

單利復(fù)利算清楚

一款產(chǎn)品，你如今投入1萬(wàn)元，5年后可獲得2萬(wàn)元返還，其中1萬(wàn)元本金，1萬(wàn)元收益，那么這5年的年收益率究竟是多少呢？正確的算法應(yīng)該是將(2/1)=200%，這個(gè)是5年的總收益率。然后再將這個(gè)數(shù)字開(kāi)五次方，計(jì)算得到以復(fù)利計(jì)算的年收益率，應(yīng)該等于14.87%。然而有的推銷人員用另外一種單利算法，將1萬(wàn)元收益/5年，得到每年獲利2000元，然后將這2000元/10000元的本金，得到20%的年收益，誤導(dǎo)了許多不知底細(xì)的投資者。

一項(xiàng)投資真實(shí)收益率越高，投資年限越長(zhǎng)，錯(cuò)誤算法的誤導(dǎo)也會(huì)越明顯。以一款年收益20%，投資30年的產(chǎn)品為例。1萬(wàn)元本金30年后會(huì)變?yōu)?37.38萬(wàn)元。如果將1萬(wàn)元本金30年變成237.38萬(wàn)元的案例以上面錯(cuò)誤的計(jì)算方法來(lái)計(jì)算年收益，結(jié)果便是(237.38-1)/30=787.93%，兩種算法的結(jié)果相去千里。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！