商業(yè)的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)市場奠定了良好的經(jīng)濟背景和基礎，商業(yè)地產(chǎn)更高的開發(fā)和投資空間也令眾多開發(fā)企業(yè)和投資客趨之若鶩。而投資成本低、回報高，擁有強有力消費力支持，又使社區(qū)商業(yè)成為投資商業(yè)地產(chǎn)的重中之重。但不管是投資自用還是炒作出租，商鋪投資者都必須直面社區(qū)商鋪投資高回報的誘惑和已經(jīng)凸現(xiàn)的風險。為此，我們特意采訪了易居（中國）房地產(chǎn)研究院的分析師，讓他們從專業(yè)的角度，給我們做全面的闡釋。

　　什么是社區(qū)商鋪？

　　從性質(zhì)上來說，社區(qū)商鋪體現(xiàn)的是一種區(qū)域化的商業(yè)功能。即針對居住區(qū)的居民，而非的供應；從建筑形態(tài)上來說，它是一種住宅加商業(yè)的結合；從業(yè)態(tài)來說，主要業(yè)態(tài)分為人們就近消費、日常消費，比如美容、干洗、餐飲。人們周末下班后，人們要去超市，而大型商場可能沒有，比如家居商場等，這是從功能、建筑形式、業(yè)態(tài)組合，從這三方面界定為以社區(qū)居民消費為主的商業(yè)。

　　社區(qū)商鋪的特點是什么？與其它商業(yè)商鋪有哪些區(qū)別？

　　特點是體量規(guī)模是以區(qū)域可支撐市場為依據(jù)，供給與需求是一定要成對等的，如果你體量太大，可能區(qū)域人口不足，導致消費不旺，那么里面商鋪會有空置。另外一個方面，它的建筑形式是分割的，比較小，便于后期經(jīng)營、招商和銷售，商鋪面積從規(guī)模來說是比較小，適合于投資和租賃，也適合租賃。

　　這區(qū)別有一個導向，商圈商鋪經(jīng)營很廣泛，有的可能從外地過來，有的從別的區(qū)域過來，主要是看中商鋪的位置，可能是沿街的位置，也考慮人流，業(yè)態(tài)做的也比較全，不受社區(qū)消費業(yè)態(tài)的限制。另外一方面，租金水平可能因為不同業(yè)態(tài)差距很大，有的租金能力特別強，而社區(qū)商業(yè)來說，租金相差就不多了。另外社區(qū)商鋪覆蓋的人群比較有限，以區(qū)域為主。常規(guī)性的，不確定的人流給商業(yè)帶來的機會也不一樣，社區(qū)這樣比較少，消費群體比較固定。

　　投資社區(qū)商鋪要考慮哪些因素？

　　社區(qū)商鋪有一個"五、十、十五”原則，如果說五時辰，應該是以商業(yè)點，你所輻射到的五時辰周邊住宅檔次，是中高、還是中低，消費形式怎么樣，從我們投資角度來說，可能考慮不了這么周全，但是要想它的商業(yè)點的習慣性的人群來源，有的商業(yè)點，可能一些人到這五時辰，到別的商業(yè)點也是五時辰，就看個人的消費習慣，這五時辰主要是看這輻射的是哪些人，這些人的消費習慣。另外十時辰就是涉及到商圈或者購物，購物的投資靈活性比較差，這主要是看主力消費人群，其他可能是一個滲透。比如五到十時辰，有一些人就想到你這來，但這是滲透，不能視為主力人群，主要是看你物業(yè)的位置，另外你要分析人群到達你這里的頻率，還有是你物業(yè)的優(yōu)勢，就是你這個環(huán)境能夠吸引人來。如果你商鋪很小，很孤單，有一些人可能吃完飯會去購包煙，而你這餐飲很少，所以他會去看周邊其他地方。

　　商鋪的規(guī)模以及未來消費的群體的定位，這是應該考慮到的。規(guī)模是看將來的商業(yè)氛圍，對于覆蓋人群應該是主力消費群是哪些。我們考慮時要考慮規(guī)模，要考慮消費人群，然后再判斷進行投資。

　　如何正確計算社區(qū)商鋪的率？

　　率有個統(tǒng)一的算法，不管是投資寫字樓、商鋪還是社區(qū)商鋪，用你的年收益除房子總價然后乘100%，這里忽略了契稅以及利息。我們一般的算法就是這樣算的。如果用純年收入除總成本，這是較完整的表述。現(xiàn)在我們口頭算的是毛收入，包括利息、稅不考慮，毛收入除總投入。較準確的算法是純收入除總投入。

　　社區(qū)商鋪投資過程中存在哪些投資風險？應該如何規(guī)避？

　　對于投資風險較主要是財務風險，財務風險包括可選擇的，在你選擇之前可能是對不同地段租金的增值、判斷，有的可能是正確判斷，有的可能錯失機會，就要看你對這個區(qū)域了解多少，區(qū)域未來發(fā)展的預測是準還是不準，這頭先在選擇之初要解決的問題。另外在選擇之后，這個商業(yè)你是否能夠獨資經(jīng)營控制，比如你租金是多少以及營業(yè)時間，看你是否能夠單獨控制，如果是大型商業(yè)就不可能人為自己控制，所以要看可控制的情況。另外投資管理過程中，你的租金回收的情況，比如你租給了商家，商家付出的持續(xù)性和經(jīng)營的能力是否能夠讓你出租期間無斷檔期，這對于你的收益來說是穩(wěn)定的，也是關鍵的。另外，目前的市場租金水平與你當時投資時算出的收益率是否合理。較初你做銀行還貸時你發(fā)現(xiàn)租金都滿足不了較基本的還貸水平，那么肯定要吃虧，現(xiàn)金流就會出現(xiàn)問題。這是三個方面。頭先是地段選擇、對物業(yè)的選擇，另外是對后期租賃商家的選擇，再一個是你這個區(qū)域的租金收益情況。

　　在商鋪市場成熟度逐漸提高的基礎上，投資者在投資的過程中應該注意投資策略。

　　頭先，要有一個財務做后盾，就是你的經(jīng)濟實力做后盾。你還要有一個投資額的控制。還有一個是你后期管理經(jīng)營，就是你時間和精力問題。很多投資者未必都在本地，他可能僅僅做投資，包括后期租金收取都不是靠自己來實現(xiàn)的，這時候可能有一個新的物業(yè)出來后，你可以馬上購購下來，它是物有所值的，但是后期經(jīng)營、出租都出現(xiàn)了問題，過兩年你沒有時間了，但是商鋪要還貸的，所以這里要考慮你后期經(jīng)營的時間和精力的問題，這也是風險。有一些投資人看到這個商鋪較初租的水平一樣，他會想到我又沒有精力，又覺得商鋪是累贅，這時候就變成負擔了。

　　另外，在你有財務做后盾的時候，而且投資額度比較適合你的經(jīng)濟狀況，再后來要看到市場的變化，就是你的商鋪周邊環(huán)境的變化、市場的變化所帶來的正面、負面的影響。有的可能周邊競爭項目都出來，導致你商鋪的租金水平和商鋪入駐率開始下降，這也是投資風險的關鍵。另外要看商業(yè)市場后期商業(yè)氛圍是否良性，可能人的消費場所也在轉(zhuǎn)移。這時候要看你的業(yè)態(tài)是否適合，可能要進行業(yè)態(tài)升級，這也是一種風險，另外消費者業(yè)態(tài)興趣的轉(zhuǎn)變也會是一種風險。所以你投資后，不但要有精力去經(jīng)營管理，另外也要隨著市場的變化來調(diào)整你的商業(yè)。可能你投資到一定水平后，商鋪該去轉(zhuǎn)手該去賣了，因為這分周期的，有的可能要持有經(jīng)營，有的要賣，任何環(huán)節(jié)上如果不去做很良性的判斷那么都可能會出現(xiàn)風險。

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