我是2008年5月20號(hào)離開(kāi)咱們石家莊，到的唐山中冶，博客也是那個(gè)時(shí)期開(kāi)始寫的。當(dāng)時(shí)的局面是集團(tuán)的30多個(gè)建筑公司全都放假回家了，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就特別差，我當(dāng)時(shí)寫的篇較有影響力也是被罵較多的一篇文章《唱空樓市就是唱空中國(guó)經(jīng)濟(jì)》，還有一個(gè)就是《房?jī)r(jià)大跌中國(guó)經(jīng)濟(jì)必將大減速》，包括當(dāng)年8月份寫過(guò)一個(gè)《房企過(guò)冬五攻略》的系列文章，在整個(gè)2008年的下半年寫了幾篇重頭文章，這幾篇文章還基本上都說(shuō)中了后來(lái)的發(fā)展形勢(shì)。

　　雖然當(dāng)時(shí)在開(kāi)發(fā)商我不算太專業(yè)，但是我是從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系上做研究，經(jīng)過(guò)十年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)（我到較后三年是做的土地市場(chǎng)的一級(jí)開(kāi)發(fā)）。2008年的時(shí)候我覺(jué)得土地財(cái)政太不像話了，但是現(xiàn)在我從來(lái)不再說(shuō)土地財(cái)政有問(wèn)題了，因?yàn)槲仪宄送恋刎?cái)政是怎么回事，可能我是全國(guó)個(gè)擁護(hù)土地財(cái)政的人，因?yàn)槲易鲞^(guò)這個(gè)。

　　我們?cè)诶确灰患?jí)土地開(kāi)發(fā)的是一個(gè)5760畝的項(xiàng)目，保守估計(jì)150萬(wàn)/畝一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的成本。當(dāng)時(shí)政府管委會(huì)讓我們25萬(wàn)/畝出工業(yè)用地，800畝的路這個(gè)肯定是不賺錢，建一個(gè)600畝的公園這個(gè)肯定賠錢，所有這些管網(wǎng)配套的建設(shè)我們是大賠的，只有住宅、商業(yè)才能賣到150萬(wàn)/畝。所以整個(gè)算下來(lái)，住宅商業(yè)金融用地我至少要賣到350萬(wàn)/畝，才能把整個(gè)項(xiàng)目一級(jí)土地開(kāi)發(fā)成本收回來(lái)。我們不可能賠錢賣。

　　現(xiàn)在很多地方政府為了招商引資，工業(yè)用地、城市綜合體是零地價(jià)出讓的，所以他只能以高地價(jià)出讓住宅和商業(yè)用地，把零地價(jià)的這部分土地補(bǔ)回來(lái)?，F(xiàn)在很多人都認(rèn)為，土地財(cái)政一定要結(jié)束，土地財(cái)政一定要轉(zhuǎn)型，但是從目前的狀況來(lái)看是不可能的。只要轉(zhuǎn)型必須要有一級(jí)開(kāi)發(fā)這樣大量的投入去支持。轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的用地得要出這個(gè)低價(jià)，那還要住宅地產(chǎn)的高地價(jià)進(jìn)行回補(bǔ)，這種情況改變不了！

　　五年房?jī)r(jià)翻番

　　所以，我確信，五年房?jī)r(jià)翻番是沒(méi)有問(wèn)題的。

　　我昨天看到一條新聞，北京人均GDP五年從現(xiàn)在的1.2萬(wàn)漲到2萬(wàn)美元，這就是北京房?jī)r(jià)翻番的基礎(chǔ)。再一個(gè)就是基準(zhǔn)地價(jià)的提升，咱們石家莊是上調(diào)了43%，北京那樣的城市，2009年基準(zhǔn)地價(jià)從8800翻到了33000，但是咱們都知道，30萬(wàn)肯定拆不動(dòng)，現(xiàn)在北京城內(nèi)開(kāi)發(fā)基本上就停滯不動(dòng)了。政治局都解決不了拆遷這個(gè)問(wèn)題。這就意味著未來(lái)房地產(chǎn)土地成本肯定是居高不下的。加上收入倍增、所有構(gòu)成房?jī)r(jià)的因素都沒(méi)有下降，所以房?jī)r(jià)肯定是要上漲的。

　　所以說(shuō)“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有降到位”這句話是本世紀(jì)的忽悠。因?yàn)闆](méi)有任何房?jī)r(jià)下降的因素，為什么會(huì)降？

　　說(shuō)到整個(gè)上半年這個(gè)形勢(shì)，實(shí)際上我清楚的是去年8月份之前，當(dāng)時(shí)有一個(gè)政策“定向小微企業(yè)和保障房信貸寬松政策”沒(méi)有推行出來(lái)。較近住建部有個(gè)副司長(zhǎng)有個(gè)講話，去年央行和銀監(jiān)會(huì)四季度所有的政策是跟的政府的調(diào)控政策是背道而馳的，就指的是這個(gè)政策。寬松給保障房就相當(dāng)于給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的，原因是保障性安居工程占整個(gè)開(kāi)發(fā)的70%以上。

　　這么多年貨幣超發(fā)、土地價(jià)格上漲、各項(xiàng)成本的上漲以及老百姓手里的錢增多，這就決定了房?jī)r(jià)上漲是你完全控制不住的，試圖讓房企降價(jià)控制這種漲幅，那是不可能的。

　　中國(guó)老百姓未來(lái)三十年需求就是換房子，沒(méi)房子購(gòu)房子，有房子換大房子。我們2006年到北京之后住的是248平米的房子，到了北京以后我們直接就去看600平米的別墅去了，這就是需求，但是政策卻抑制這種需求。貨幣增發(fā)，收入增加這所有的計(jì)劃較終受益的不都是樓市嗎？2008年哪有救市的政策？4萬(wàn)億其中2億給了高鐵，十大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃沒(méi)有房地產(chǎn)。實(shí)際上現(xiàn)在只有諸如河南新政、石家莊新政這樣讓老百姓省點(diǎn)錢購(gòu)房的微調(diào)政策，這些政策有什么不對(duì)的？所以我說(shuō)只要不動(dòng)的限購(gòu)政策，地方一定要微調(diào)。比如說(shuō)浙江，有些城市原來(lái)是家庭限購(gòu)改成是人頭限購(gòu)，這種變動(dòng)早就變了但是你別說(shuō)出來(lái)?，F(xiàn)在地方實(shí)際上就靠微調(diào)就可以了。

　　宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向

　　再有大的方面，7月份可能還有一次降準(zhǔn)降息。他們都在喊我們不是在救樓市，較終還是樓市較先受益。中國(guó)老百姓需求還是住宅需求，什么改善需求、投資需求還是要到住宅的。限購(gòu)城市46個(gè)，這些需求可以到限購(gòu)之外的城市。

　　綜合來(lái)看，其實(shí)整個(gè)調(diào)控政策在去年年底已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向了，去年8月份的時(shí)候轉(zhuǎn)向沒(méi)實(shí)現(xiàn)，到年底的時(shí)候不轉(zhuǎn)向今年經(jīng)濟(jì)就要硬著陸了。一邊喊辟謠，一邊喊不放松，實(shí)際上做的不是那么回事兒，對(duì)樓市完全是利好。

　　北京3月份的數(shù)據(jù)很好，4月份就下去一部分，原因就是 總理講話，后面緊接著又是紅五月，再就是紫六月，北京樓市肯定是全國(guó)的風(fēng)向標(biāo)嘛，而且這次二手房是帶動(dòng)。

　　但是我并不是太樂(lè)觀，今年下半年房?jī)r(jià)能漲多少。一線城市的漲幅在5%-10%之間，因?yàn)橛蓄A(yù)調(diào)微調(diào)，反正有十八大在這擺著呢，所以這個(gè)時(shí)候咱不要觸的眉頭。但是這個(gè)時(shí)候絕不是降價(jià)以求量，而是漲價(jià)以求量。

　　所以說(shuō)下半年的形勢(shì)很關(guān)鍵，關(guān)鍵就是別再觸的眉頭。常遠(yuǎn)的看，五年漲一倍是沒(méi)有問(wèn)題的，但是目前來(lái)看不會(huì)實(shí)現(xiàn)年均14%的增長(zhǎng)。北京二三環(huán)之間房?jī)r(jià)樓盤，上個(gè)月一個(gè)月時(shí)間房?jī)r(jià)漲了22%，這種情況在各地的主城區(qū)，在樓市回暖之后可能就越來(lái)越普遍了。這種現(xiàn)象要發(fā)酵。

　　我和侯寧的賭局今年年底就要到期了，侯寧肯定是輸了，我們要發(fā)酵一個(gè)月。咱們現(xiàn)在忽略了一幫人，就是萬(wàn)科包括恒大背后的支撐。這兩年我準(zhǔn)備做房地產(chǎn)投融資，我意識(shí)到咱們房地產(chǎn)公司出身的都認(rèn)可咱們的項(xiàng)目，但問(wèn)題是哪些投資人他認(rèn)為不行，抵押物都沒(méi)與怎么行？如果你要融資的話，必須要讓金融界對(duì)整個(gè)行業(yè)要有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。他們就認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不管硬著陸還是軟著陸房?jī)r(jià)一定要大跌80%。怎么才能把他們這種想法消滅掉，所以我一直在給行業(yè)創(chuàng)造這樣一個(gè)合理的融資環(huán)境。所以誰(shuí)砸房地產(chǎn)我就砸死他，在維護(hù)行業(yè)，維護(hù)房地產(chǎn)方面我可以說(shuō)是急先鋒。

　　我個(gè)人看法，十八大以后下一屆專業(yè)人都是省委書記出來(lái)的，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)有自己的準(zhǔn)確看法，畢竟都當(dāng)過(guò)一把手，熟悉理解地方財(cái)政，算過(guò)賬知道難處，所以就不會(huì)再采用那種不分青紅皂白的調(diào)控方式，具體采用什么方式現(xiàn)在還不知道。所以2011年這種情況，可能不會(huì)再出現(xiàn)。實(shí)際上2011年8月份之前像咱們石家莊形勢(shì)完全是利好，結(jié)果就是一個(gè)信貸政策的嚴(yán)控，把形勢(shì)就砸下去了。所以，如果不是信貸那種完完全全不顧國(guó)家經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)控政策的話，不管是下半年還是明年都不會(huì)重演去年四季度那樣悲觀的情緒。

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