5月15日下午，一場由陳寶存工作室組織的，與購房投資者的現(xiàn)場答疑、樓市趨勢分析的活動(dòng)在京舉行。

  活動(dòng)的主講人是經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席、北京中嘉寶鼎營銷咨詢公司董事長陳寶存老師。

  此次活動(dòng)的主題圍繞當(dāng)下熱門地產(chǎn)話題“地王”。

  地王何以產(chǎn)生

  陳寶存老師就地王的前世今生做出以下回答：協(xié)議出讓結(jié)束，是2004年8·31大限的要求，從此中國房地產(chǎn)走上了地王之路。究其原因，主要是土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，從各顯其通到收歸土地儲(chǔ)備一家獨(dú)有，然而招拍掛出讓之前的土地收儲(chǔ)能力不強(qiáng)，導(dǎo)致2005年至2006年土地市場供應(yīng)嚴(yán)重不足。所以地王的產(chǎn)生，是壓抑的需求的迸發(fā)，是市場不可抑制的產(chǎn)物。

  回顧較早關(guān)注的一起地王事件，即北京華潤橡樹灣項(xiàng)目，順馳與華潤地產(chǎn)搶地制造地王，媒體專家稱之為：面粉貴過面包，只能做蛋糕。

  地王的出現(xiàn)，主要反映的是供需矛盾。只有供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求的城市地區(qū)才可能地王頻頻。北上廣深如此、二線城市如此、未來的省會(huì)城市亦如此。

  未來房價(jià)=樓面地價(jià)×2?

  地王現(xiàn)象在一線城市和二線城市會(huì)改變嗎?

  陳寶存老師回答:“試圖改變地王現(xiàn)象是徒勞的?！?/p>

  他的觀點(diǎn)如此闡述：即使靠政策暫時(shí)壓住地王產(chǎn)生的突然，比如收緊銀根地根，但是開發(fā)企業(yè)會(huì)不購地，而不是沒有競爭的拿地。需求是無法抑制，成交恢復(fù)后的搶地更加瘋狂。而目前的地王需要兩三年以后上市，那時(shí)候的房價(jià)受兩三年之后的地王影響，除非能摁住地王樓面價(jià)，房價(jià)才得以控制，而未來的一、二線城市開發(fā)商 不缺資金，市場需求越來越強(qiáng)烈，而土地供應(yīng)越來越小，結(jié)束地王純屬夢境！

  只有南京這樣的二線城市才能是地王價(jià)格×2，北上廣深估計(jì)是地王樓面價(jià)×3才是預(yù)計(jì)房價(jià)！

  高價(jià)地有價(jià)無市？能成功解套么？

  陳寶存老師的觀點(diǎn)是：歷史上，連開發(fā)商都不看好的地王，都隨著一輪輪地王產(chǎn)生而成功解套，究其原因還是越來越緊張的供需矛盾遭遇貨幣超發(fā)的因素。比如在地王頻現(xiàn)，地產(chǎn)黃金十年的2003年至2012年間貨幣超發(fā)500%，城市房價(jià)在這十年間一般漲幅10-15倍！而未來貨幣的超發(fā)速度也不會(huì)弱于2008年-2012年這五年間，所以有說法，中國房價(jià)是央行印出來的。而大量印發(fā)人民幣，其實(shí)是貨幣貶值。目前只有房地產(chǎn)投資才是抵御通脹的較佳工具，尤其是一二線城市住宅產(chǎn)品。

  有價(jià)無市？陳寶存老師認(rèn)為，作為日益豪宅化的一二線城市，商品房屬于富人。他們的支付能力不可想象。

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