年考剛過，上市房企又迎來季度考，銷售業(yè)績意味著一切。翻看一季度房企10強(qiáng)名單，多少讓人感到意外。原本業(yè)績靠前的老牌房企，在2016年的榜季度，紛紛跌出前十。這一排名的變化，讓業(yè)內(nèi)驚嘆。

  房地產(chǎn)行業(yè)格局的逆轉(zhuǎn)，究竟是什么原因造成的？這種名次的變化又意味著什么？記者選取金地、萬達(dá)、碧桂園、魯能、富力等上市房企，進(jìn)行深入剖析。

  兩年前，房地產(chǎn)行業(yè)曾對來自互聯(lián)網(wǎng)的顛覆憂心忡忡；一年前，以生命人壽、安邦為代表的險(xiǎn)資，讓房企大佬們再次領(lǐng)教了來自行業(yè)外的擔(dān)心。

  然而，誰也沒有想到，真正的顛覆和革命卻來自行業(yè)內(nèi)。億翰智庫3月底發(fā)布的全國房企一季度銷售榜單顯示，整個(gè)行業(yè)的格局發(fā)生了微妙的改變。一些原本銷售，排名在20名開外的企業(yè)，開始?xì)⑷氲?5名以內(nèi)，有些甚至開始沖擊一線陣營。諸如萬達(dá)這樣的行業(yè)榜首軍團(tuán)，卻未在較新的“行業(yè)排位賽”搶得風(fēng)頭。

  行業(yè)大勢：強(qiáng)者恒強(qiáng)

  年初以來，一線城市房地產(chǎn)市場沸沸揚(yáng)揚(yáng)，分外熱鬧，讓不少一線房企銷售業(yè)績大為增色。當(dāng)前，伴隨上市房企年報(bào)陸續(xù)發(fā)布，房企一季報(bào)相繼披露。4月6日，萬科披露前3個(gè)月銷售業(yè)績，其累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積545.7萬平方米，銷售金額752.4億元。

  在此前一日，恒大也披露了前3個(gè)月銷售業(yè)績，公告顯示，其累計(jì)合約銷售金額約達(dá)656.7億元，累計(jì)合約銷售面積約為750.4萬平方米，較2015年同比增長115%。

  記者注意到，相對于A股上市房企，港股上市房企對階段性業(yè)績的披露要更為及時(shí)一些。

  龍湖地產(chǎn)公告顯示，該房企已發(fā)布的前兩月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額66.2億元，同比增長55%，銷售面積46.4萬平方米。

  龍湖地產(chǎn)相關(guān)人士回應(yīng)記者稱，一季度數(shù)據(jù)暫未公布，但總體上符合預(yù)期，上半年大概能實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)620億元的40%。

  盡管如此，作為第三方民間專業(yè)機(jī)構(gòu)的億翰智庫于3月31日率先披露全國房企一季度銷售業(yè)績榜單，從已披露數(shù)據(jù)的萬科、恒大的情況來看，與榜單上的相關(guān)數(shù)據(jù)誤差并不大。

  從榜單來看，萬科依然穩(wěn)居全國房企銷售金額的榜頭位置，恒大依然穩(wěn)居全國房企銷售面積的榜頭位置。

  萬科一位區(qū)域營銷經(jīng)理表示，萬科多年來一直堅(jiān)持“快跑”策略，通過事業(yè)合伙人、自銷、代理等靈活機(jī)制，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的營銷服務(wù)，以保障比同行更高的樓盤去化率。

  就房企前10強(qiáng)而言，今年一季度排在第10名的萬達(dá)集團(tuán)斬獲銷售金額215億元，較去年一季度的第10名直接拉高了100多億元。

  在中城產(chǎn)聯(lián)主席陳寶存看來，全國房企一季度整體銷售增長較快，業(yè)績飄紅，向大中型房企傾斜也明顯。

  與去年相比，雖然一線房企中的前10強(qiáng)還是那些大家都熟悉的老面孔，但座次卻發(fā)生了微妙變化，比如萬達(dá)排名略有靠后，而融創(chuàng)、 華夏幸福 有所提升。

  第11名至第50名房企變動幅度較大，比如之前不太顯眼的魯能地產(chǎn)擠進(jìn)前15強(qiáng)，金地、 頭開股份 等表現(xiàn)也較為搶眼，而藍(lán)光、榮盛等排名下滑幅度較大。

  億翰智庫中國上市房企研究主任張化東告訴記者，房企集中度越來越高，強(qiáng)者恒強(qiáng)，這是房地產(chǎn)業(yè)大勢所趨。

  增長動力：得一線者得天下？

  “當(dāng)前市場回暖，這是毋庸置疑的?！睆埢瘱|表示，房企整體去庫存周期大概在1年半至2年之間，榜單發(fā)布的房企業(yè)績主要是2014年完成銷售并在當(dāng)前實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入的銷售業(yè)績。

  據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1~2月，全國商品房銷售額8577億元，增長43.6%，增速提高29.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長49.2%。商品房銷售面積11235萬平方米，同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長30.4%。

  國家統(tǒng)計(jì)局投資司統(tǒng)計(jì)師李皎解釋稱，去年以來，陸續(xù)出臺了降息、降低頭付比例、公積金政策調(diào)整等一系列政策，經(jīng)過去年一年商品房銷售市場的溫和回升，部分需求結(jié)束觀望入市，消費(fèi)者購房意愿被激發(fā)，一線城市市場升溫明顯，部分二線熱點(diǎn)城市銷售翻番。

  龍湖地產(chǎn)北京一位內(nèi)部人士表示，當(dāng)前中國樓市局勢復(fù)雜，城市表現(xiàn)深度分化，一線及熱點(diǎn)二線城市表現(xiàn)良好而穩(wěn)定，庫存處于低位，土地供給減少加之經(jīng)濟(jì)環(huán)境、就業(yè)機(jī)會等積極因素，帶來大量優(yōu)質(zhì)的人口凈流入，創(chuàng)造了長期穩(wěn)定的居住及投資需求。

  龍湖地產(chǎn)北京上述內(nèi)部人士還表示，可售貨值中高層占4成，別墅占比超過2成。具體項(xiàng)目策略上，龍湖更多是隨行就市，既強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目安全，也強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目合理回報(bào)，不會刻意為提價(jià)而影響銷量。

  近來，諸多媒體曝出，一線樓市及部分熱點(diǎn)二線城市的火爆行情疑似受“資金?！彬?qū)動，金融工具即為頭付貸加杠桿，但其已被官方叫停，一線樓市乃至熱點(diǎn)二線樓市為抑制房價(jià)過快上漲的調(diào)控措施也接連出臺，但更多三四線城市卻陷入高庫存困境。

  哪些區(qū)域?yàn)榉科箐N售業(yè)績的增長貢獻(xiàn)更多？記者研究發(fā)現(xiàn)，偏重一線乃至熱點(diǎn)二線的房企，業(yè)績更為穩(wěn)健，增幅明顯。

  融創(chuàng)多年的區(qū)域戰(zhàn)略是以北京、天津、上海、杭州和重慶這五大核心城市為深耕區(qū)域，加上去年的一系列收購大戰(zhàn)，進(jìn)一步完善了融創(chuàng)在二線城市的布局。

  從地產(chǎn)布局來看，魯能的項(xiàng)目多位于北京、天津、大連、重慶、成都、三亞等熱點(diǎn)城市。熟悉魯能的陳寶存表示，2009年至2010年，魯能儲地較多，國企屬性更易獲得銀行低成本信貸支持，資金流相對充沛。去年，魯能集團(tuán)擬重組 廣宇發(fā)展 以推動魯能地產(chǎn)整體借殼上市，卻再遭流產(chǎn)。外界猜測，魯能地產(chǎn)高速增長或與沖刺上市密切相關(guān)。

  像藍(lán)光、榮盛、俊發(fā)等房企的排名下滑，與其所布局的城市多在二、三線城市甚至部分四線城市密切相關(guān)，這些城市要么存量大、競爭激烈，要么售價(jià)漲幅較慢，銷售依然低迷。

  一季度已過，房企接下來應(yīng)如何抓住推盤窗口期？在張化東看來，窗口期應(yīng)在上半年，政策風(fēng)險(xiǎn)相對小，下半年估計(jì)變動大，整個(gè)年度應(yīng)是高位震蕩。

  陳寶存認(rèn)為，多數(shù)房企推盤應(yīng)會集中在下半年，理由是一線及部分二線城市調(diào)控來了，會抑制需求，但三四線基于高庫存仍有待及地方釋放政策利好，這些區(qū)域或?qū)Σ糠址科筇嵘龢I(yè)績有較大貢獻(xiàn)。

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