?？跒I海地塊目前已經(jīng)基本被瓜分完畢，?？诜康禺a(chǎn)的發(fā)展開始向南“挺進”。“?？谀?rdquo;成為價值潛力區(qū)被眾多開發(fā)商關(guān)注，加之政府對土地開發(fā)的監(jiān)管加強，房企囤地閑置行為被遏制，在土地開發(fā)快速運轉(zhuǎn)的狀態(tài)下，區(qū)域發(fā)展后勁十足，?？诘禺a(chǎn)開發(fā)正式進入“南拓”時代。搜狐焦點近日啟動“海口，一路向南”少有策劃，直擊海口樓市變化發(fā)展、解讀房企競爭態(tài)勢、探析區(qū)域規(guī)劃發(fā)展現(xiàn)狀。搜狐焦點于9月28日采訪了海南錦誠董事長王路，深度解析了“?？谀?rdquo;當(dāng)前的格局及樓市發(fā)展動態(tài)。

　　題記：從開發(fā)商轉(zhuǎn)型至服務(wù)商，從“野孩子”成長為管理者，他有豐富的旅游地產(chǎn)實戰(zhàn)經(jīng)驗，他觀點犀利，對海南旅游地產(chǎn)有獨特的看法。在這個跌宕起伏的地產(chǎn)時代，他用心耕耘，他是海南錦誠董事長王路。

　　?？谀鲜钦麄€海南的生態(tài)保護帶，在較早的政府的規(guī)劃中，這一塊的水庫特別多，原生態(tài)的環(huán)境保留較多，但真正大開發(fā)從這兩年開始，在談到“?？谀?rdquo;的優(yōu)勢時，王路思路清晰，?？谀峡貐^(qū)是一個有生態(tài)環(huán)境、有旅游內(nèi)容、交通便利（東線高速、繞城高速、空港、鐵路）的區(qū)域，未來潛力無限。

　　?？谀峡貐^(qū)生態(tài)資源優(yōu)越 觀瀾湖打造成亮點

　　?？谀蠒男┛蛻羧后w？王路直言：“?？谀峡貐^(qū)屬于剛需市場，分兩類剛需，一類剛需來自島內(nèi)，從府城、?？谕庖绯?，包括新海南人。類是島外上島的度假剛需，島外下飛機幾時辰就可以到達南控區(qū)。南控區(qū)雖沒有海洋資源，但有較好的生態(tài)資源，整個南邊的生態(tài)環(huán)境目前保護比較好，玉龍泉國家濕地公園原生態(tài)環(huán)境很漂亮。”?？谖髅娑ㄎ坏氖侵懈叨丝蛻?，因為有海的資源、酒店會展，南面則以中低端客群為主，更偏向于中低端的養(yǎng)老養(yǎng)生客戶，對城市來講起到較好的互補作用。

　　交通方面，南部的發(fā)展仍處于起步狀態(tài)，但比西面、東面的格局好，南面現(xiàn)在也面臨一定的壓力，但也有相對的好處，從?？谑型髅孀?，南北的縱深并不長，交通可達性比東西的可達性更好，南面的大的路網(wǎng)條件好過西面。

　　在旅游和宜居方面，王路提到，?？谀峡貐^(qū)觀瀾湖的打造也成為亮點，觀瀾湖的客群定位是海南高爾夫物業(yè)的先進消費人群，還有馮小剛電影公社、蘭桂坊、溫泉等旅游配套。從旅游角度講，觀瀾湖仍是瓊北的核心之一，它改變了?？谀线叺挠布涮自O(shè)施，由此觀瀾湖成為瓊北旅游的集散門戶。

　　“南控區(qū)來講，政府希望以高鐵作為樞紐，整個周邊以商貿(mào)物流集聚為主，配套一些生態(tài)住宅，政府不希望在海口南邊再出現(xiàn)大規(guī)模太多的純粹的住宅社區(qū)。”

　　標(biāo)桿房企開發(fā)能力強大 入駐“海口南”升級區(qū)域配套

　　恒大文化旅游城選擇在落地“?？谀?rdquo;，在區(qū)域選擇上有哪些優(yōu)勢？王路評價，恒大以往的拿地基本以市郊為主，土地成本較便宜，但市郊一定要考慮到交通配套，龍昆南延長線屬于較好的外延區(qū)，以后環(huán)島高鐵完成后，轉(zhuǎn)乘高鐵、高速公路、機場都很方便，恒大文化旅游城的位置不錯。

　　“從市場上看，恒大現(xiàn)在布局的四個城市，從儋州的那大、白馬井、老城，到?？跒?，再加上未來的外灘、棋子灣，除了文化旅游城能跑現(xiàn)金流量外，其他項目難以跑出現(xiàn)金流量。因為恒大文化旅游城在省會城市，有諸多利好條件，體量相對夠大，再加上?？诘娜肆髁?，這個項目對恒大來講非常關(guān)鍵。”

　　恒大這樣品牌房企進駐?？谀蠀^(qū)域，會帶來什么？王路說道，2011年之前海南是一個中小企業(yè)為主導(dǎo)的市場，但2011年后，大房企就增加了，特別是去年?？趤淼木G地、恒大、保利，對房地產(chǎn)行業(yè)影響非常深遠。在單個項目中難以看到特別明顯的變化，但不管是開發(fā)的能級、資源的整合能力、區(qū)域的打造能力、客戶資源的導(dǎo)入，及營銷的打法，大房企都有明顯的優(yōu)勢。“只要它想清楚了，就有這個手筆去調(diào)整結(jié)構(gòu)，大企業(yè)的開發(fā)能力、拿地能力和工程能力都很強，這是帶來的較大變化。”

　　?？谀犀F(xiàn)造城企業(yè) 中小房企破局需做精做細

　　而海口，真正出現(xiàn)了能夠造城的企業(yè)，海南綠地城是個造城的概念，總開發(fā)量達到一千萬平米，產(chǎn)業(yè)植入、商業(yè)導(dǎo)入、大社區(qū)的打造，離空港近，海南綠地城規(guī)模夠大，產(chǎn)業(yè)有支撐，商業(yè)有保障。

　　在大房企的競爭下，中小企業(yè)未來生存如何破局？王路建議，榜首，在人、財這兩塊沒有明顯優(yōu)勢時，可以跟大企業(yè)合作，進行聯(lián)合開發(fā)；或者直接退出，把地和項目轉(zhuǎn)讓，到其他行業(yè)尋找自己的發(fā)展空間。，有一個比較好的人才團隊，做精做尖，做本地的小眾需求，如美林谷、紫園等，本身產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)不錯，在本地有較好的口碑，把產(chǎn)品做有效化，做細分市場。第三是合力開發(fā)的形式，每個企業(yè)根據(jù)自身的財務(wù)、人才、政府關(guān)系，可以把自己轉(zhuǎn)化成園區(qū)運營商，引進其他房企開發(fā)商業(yè)，如華潤的商業(yè)進駐，華僑城做旅游，前提是本身的規(guī)劃、條件能支撐需求。就像自己開了一個百貨店，引進不同的主力商家，自己持有一部分，這種園區(qū)運營商的方式也可行，需要企業(yè)結(jié)合自身條件判斷。

　　海口地產(chǎn)未來的發(fā)展及競爭格局將如何變化？王路指出，?？诿恳粋€區(qū)域各有特點，定位會逐步清晰化，政府還要做很多的功課。北部的美麗沙300多萬的開發(fā)體量，濱海國際千畝規(guī)模；目前東面開發(fā)雖然不成熟，但大項目不少，魯能海藍椰風(fēng)、開維生態(tài)城等，包括之前拿地還沒有做的；南面面向的玉龍泉也有100多萬方，海南綠地城1000多萬方，恒大文化旅游城100多萬方，面向島外的還有觀瀾湖；西面有綠地海長流、濱海新天地、中弘西岸頭府等；中間看到的海航的綜合體，?？跂|西南北都不缺名盤。

　　20年地產(chǎn)耕耘 見證海南蛻變

　　從海南到上海再回到海南，一路輾轉(zhuǎn)，一路收獲，1983年至2014年，他見證了海南的蛻變。王路大學(xué)畢業(yè)后榜首份工作在房地產(chǎn)公司，開始接觸地產(chǎn)行業(yè)，他笑著稱這是一個“野孩子”的階段。

　　海南是一個神奇的地方，20年前曾經(jīng)是中國較牛的商品化房地產(chǎn)市場，1992年?？谄胀彝サ脑率杖雰H在三千塊錢以內(nèi)，但海口的房價已經(jīng)飆至一萬二三，當(dāng)93年開始調(diào)控時，?？诘姆績r跌至3000都沒有人要。王路說道，海南是見過死亡的地方，后面從97年房改到現(xiàn)在，沒有多少區(qū)域真正經(jīng)歷過海南這種由天堂到地獄的巨大的差別，四五年的時間里發(fā)生這么巨大的波動。

　　1994年的?？?，遍地是爛尾樓，當(dāng)年中國較高的住宅88層全部處停工狀態(tài)，大量的債主、債戶消失，施工隊找不到甲方，各種問題堆積，在這樣的環(huán)境下王路進入房地產(chǎn)行業(yè)，做了六年，他總結(jié)：雜，但是打下了很多未來的基礎(chǔ)，除了財務(wù)部沒有做過，其他的都做過，較長的是做物管。剛開始很雜的工作和積累，現(xiàn)在看來價值或許不大，但在未來某個時候你會發(fā)現(xiàn)是一個金礦，你可能就在這個行業(yè)里打通你的鏈條。

　　王路感嘆，其實很多時候不在于你在公司的崗位，是在于你用什么樣的心看待，用心的人總會有收獲，如果不用心，給你再高的崗位平臺也是一樣的結(jié)果，企業(yè)里有很多東西來自于性格，企業(yè)文化就是老板文化。

　　2002年至2004年的上海，華府天地的操盤改變了王路的職業(yè)生涯，當(dāng)時上海較貴的項目在3萬左右的價格，華府天地的銷售賣到了5.1萬元每平，“在做那個項目的時候，我一進來說做城市的標(biāo)桿類項目，較大的價值不在你賣了多少業(yè)績，是在標(biāo)桿的平臺上你認識了多少資源，認識了多少客戶，這就是你的價值。”或許由此，王路對房地產(chǎn)銷售渠道和資源有了深刻的認識。

　　經(jīng)歷了3年世聯(lián)的洗禮，王路完成了很多專業(yè)知識面的積累和體系化的過程調(diào)整，輾轉(zhuǎn)反側(cè)，2010年又回到了海南，他看好當(dāng)時旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景。如今，他在海南錦誠，繼續(xù)為海南房企提供旅游地產(chǎn)戰(zhàn)略咨詢服務(wù)，他的理想是，做中國較重要的旅游地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)平臺，傳播海南，營銷海南。

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