備受矚目的上海普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整工作，盡管較快在2月底才正式實施，但這一龍年“秋波”掀起的漣漪，已經(jīng)早早地在申城的二手房市場中“蕩漾”開來。

　　據(jù)新聞晚報報道，備受矚目的上海普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整工作，盡管較快在2月底才正式實施，但這一龍年“秋波”掀起的漣漪，已經(jīng)早早地在申城的二手房市場中“蕩漾”開來。記者昨天從上海多家房產(chǎn)中介門店了解到，已有不少購家和賣家前來打聽政策細(xì)節(jié)，相關(guān)交易恐將延后，市場再度陷入短期僵持。

　　購賣雙方用不著“做低”房價

　　這是上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)四年來頭次調(diào)整，即將執(zhí)行的新標(biāo)準(zhǔn)為：內(nèi)環(huán)線內(nèi)總價低于330萬元/套，內(nèi)外環(huán)線間總價低于200萬元/套，外環(huán)線外總價低于160萬元/套。目前所執(zhí)行的為2008年調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)，具體為：內(nèi)環(huán)線內(nèi)總價低于245萬元/套以下，內(nèi)外環(huán)線間總價低于140萬元/套，外環(huán)線外總價低于98萬元/套。

　　業(yè)內(nèi)人士測算，與2008年執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)相比，這一次內(nèi)環(huán)線內(nèi)、內(nèi)外環(huán)線間及外環(huán)線外每套物業(yè)調(diào)整額度分別為85萬、60萬、62萬，增長幅度分別為60%、43%、63%。

　　記者從一些房產(chǎn)中介門店得到的較新反饋，近期前來咨詢普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的客戶逐漸增多。“目前只知道一季度實施，較快在2月底公布細(xì)則，其它的細(xì)節(jié)還有待明確。”一個中介業(yè)務(wù)員透露，由于普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的政策細(xì)節(jié)有待進(jìn)一步細(xì)化，客戶會滋生觀望心理，需求釋放恐怕較早也要到二季度。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，“普房”的門檻被放低，可使一批房東、購房人用不著再聯(lián)手“做低”房價，有助于市場杜絕這一旨在規(guī)避、減免稅費的“擦邊球”行為。

　　外環(huán)線外區(qū)域釋放更多需求

　　“普通住房標(biāo)準(zhǔn)四年來頭度提高表明政府有意促進(jìn)剛性需求釋放，是房地產(chǎn)政策微調(diào)的一個信號?！鄙虾Ｖ性芯孔稍儾扛叨私?jīng)理龔敏表示，從房價調(diào)整幅度來看，內(nèi)環(huán)線內(nèi)、外環(huán)線外調(diào)整幅度均為6成，而內(nèi)外環(huán)線間調(diào)整幅度為4成，對比目前一手房價略有差異。

　　根據(jù)龔敏提供的一組數(shù)據(jù)顯示，2008年至2011年底，(140平方米以下)一手房在內(nèi)環(huán)線內(nèi)、內(nèi)外環(huán)線間和外環(huán)線外的房價增幅分別為43%、69%、78%，價格漲幅呈現(xiàn)環(huán)線由內(nèi)向外逐漸遞增的格局，而此次價格采取了“兩頭調(diào)整”的做法，即：從實際調(diào)整價格來看，各環(huán)線的總價分別為330萬、200萬、160萬，而2011年一手房(140平方米以下)成交的價格分別為364萬、246萬、137萬，外環(huán)線外價格標(biāo)準(zhǔn)定的比較高，有利于這一區(qū)域更多需求的釋放。

　　根據(jù)估算，從價格調(diào)整后的實際影響來看，符合要求的普通商品房比重將由原來的80%上升至94%，調(diào)整后價格可釋放出15%的交易量。以2011年12月二手成交數(shù)據(jù)為例，根據(jù)現(xiàn)有(2008年)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，符合普通住房要求，內(nèi)環(huán)線內(nèi)成交比重為85%、內(nèi)外環(huán)線間成交比重為82%、外環(huán)線外成交比重為77%。如果按照新標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)環(huán)線內(nèi)成交比重將調(diào)整至92%、內(nèi)外環(huán)線間成交比重調(diào)整為93%、外環(huán)線外成交比重調(diào)整為96%。

　　新標(biāo)準(zhǔn)實施后成交或現(xiàn)高峰

　　漢宇地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人則分析指出，新版普通住房標(biāo)準(zhǔn)對于外環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域而言，放寬的幅度十分有限，預(yù)計半數(shù)以上的商品住房仍然不能納入普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，但大量房齡舊、面積小、總價低的老公房也能夠達(dá)到新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　從去年12月的新房成交數(shù)據(jù)來看，全市的普通住房占比將增加超過40個百分點，一大批以外環(huán)內(nèi)中低端房源、外環(huán)以外的低總價房源作為需求的自住客將享受稅收優(yōu)惠。尤其在二手房交易中，購家較多可享受2%的契稅減免，一般會被轉(zhuǎn)嫁到購家身上的營業(yè)稅也將因此而有所減免。

　　有業(yè)內(nèi)人士據(jù)此預(yù)計，春節(jié)后的住宅市場成交將不會明顯回暖，在新的標(biāo)準(zhǔn)正式調(diào)整之前，不少購房者或許會暫緩計劃，從而令成交陷入短期僵持，不過，這同時也意味著一旦標(biāo)準(zhǔn)實施后，市場成交可能會出現(xiàn)小高峰。

　　“今年上海樓市調(diào)控的重要思想還體現(xiàn)在繼續(xù)實施差別化的住房信貸、房產(chǎn)稅征收和限售政策，種種舉措都在于鼓勵剛需和頭套房置業(yè)?！币幻?的二手房經(jīng)營人士向記者表示，在“有保有壓”的政策意圖引導(dǎo)下，今年上海的商品住宅市場成交量進(jìn)一步下挫的可能性不大。

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