盡管普宅新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施了一個(gè)多月，但還是有很多二手房購(gòu)賣(mài)雙方為減少交易稅費(fèi)而制造“陰陽(yáng)合同”，這樣的糾紛在房產(chǎn)案件中屢見(jiàn)不鮮。為此，本期欄目特邀上海市匯盛律師事務(wù)所律師張淳為該類案件指點(diǎn)迷津。

　　【案情回顧】

　　甲乙雙方協(xié)商后簽訂了一份120萬(wàn)的購(gòu)房合同。為減少交易稅費(fèi)，雙方私下簽訂了一份80萬(wàn)的 《二手房購(gòu)賣(mài)合同》提交給房地產(chǎn)交易。甲方依約向乙方支付了80萬(wàn)元的房款，雙方按照成交價(jià)80萬(wàn)元的購(gòu)賣(mài)合同在房地產(chǎn)交易辦理了有關(guān)房產(chǎn)交易的手續(xù)費(fèi)、契稅等。

　　然而讓乙方未曾想到的是，甲方在領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》后并沒(méi)有向乙方支付原先約定成交價(jià)的余款40萬(wàn)元，甲方稱雙方簽訂《二手房購(gòu)賣(mài)合同》約定成交價(jià)為80萬(wàn)元，其已付清了全部購(gòu)房款。

　　【法律規(guī)定】

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的合同無(wú)效：……(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；……”

　　【律師建議】

　　本案例是因 “惡意串通，損害國(guó)家利益”而導(dǎo)致合同無(wú)效的典型，因此，雙方簽訂的成交價(jià)為120萬(wàn)的《二手房購(gòu)賣(mài)合同》系雙方的真實(shí)意思表達(dá)，該合同才有效。

　　二手房交易中簽訂兩份“陰陽(yáng)合同”的情況并不鮮見(jiàn)。從表面上看這種操作手法可以減少交易雙方繳納的稅費(fèi)，但事實(shí)上卻存在頗多法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)賣(mài)方而言，將直接面臨以“陽(yáng)合同”代替“陰合同”的履約風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)購(gòu)方而言，若未來(lái)二年內(nèi)要將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅時(shí)，作為計(jì)稅依據(jù)的增值額會(huì)比實(shí)際增值額高出很多，再次交易產(chǎn)生的稅費(fèi)增多，較終往往得不償失。此外，簽訂“陰陽(yáng)合同”的雙方有可能招致相關(guān)主管部門(mén)的查處和罰款。因此，應(yīng)杜絕這種操作手法。

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