物業(yè)篇

　　快報(bào)：本市普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括哪些收費(fèi)內(nèi)容？

　　答：住宅小區(qū)物業(yè)管理屬于有償服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)和 服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)接受業(yè)主會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位的委托，依照合同約定對(duì)住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、公共秩序等內(nèi)容進(jìn)行日常維修、養(yǎng)護(hù)、管理、服務(wù)所收取的費(fèi)用。住宅電梯、二次供水、消防及5000平方米以上人工湖水體等設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由業(yè)主會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)另行協(xié)商確定。特約服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)接受個(gè)別業(yè)主或使用人委托，為其提供物業(yè)管理服務(wù)合同以外的服務(wù)所收取的費(fèi)用。特約服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。 服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)接受供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)服務(wù)部門委托為業(yè)主服務(wù)，向委托單位收取的費(fèi)用。 服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。

　　快報(bào)：本市普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格分為幾個(gè)等級(jí)？

　　答：住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按照物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行級(jí)別管理。物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為一、二、三、四四個(gè)等級(jí)，各等級(jí)指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為中準(zhǔn)價(jià)格。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可在中準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上根據(jù)服務(wù)成本變動(dòng)等因素上下浮動(dòng)20%。住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)超出一級(jí)的，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商確定。低于四級(jí)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由所在區(qū)（縣）物價(jià)局核定。

　　住宅維修基金篇

　　快報(bào)：商品住宅維修基金使用范圍包括哪些？

　　答：凡本市范圍內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一歸集商品住宅維修基金并存入市維修基金專戶的項(xiàng)目，其房屋共用部位大修工程和共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程時(shí)均可申請(qǐng)使用。其中房屋共用部位大修工程范圍有：房屋主體結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的；整幢樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的；外檐面層脫落、保溫層損壞達(dá)到整幢樓外檐面積30%以上，影響安全和正常使用，需要修繕的；整棟門共用部位樓地面、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用，需要修繕的。共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程范圍有：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)路面破損50%以上，影響安全和正常使用，需要整體修復(fù)的；整棟門排水管道老化、損壞，需要更新改造的；整體更新改造消防控制系統(tǒng)或者更換、維修主要部件，一次性費(fèi)用超過原造價(jià)20%的工程；整體更新電梯或者更換、維修主要部件，一次性費(fèi)用超過電梯原造價(jià)20%的工程；二次供水、排水及消防水泵因損壞影響安全和使用，需要更新改造的；小區(qū)圍墻或者大門因損壞影響安全和使用，需要整體修繕、更新的。

　　房屋產(chǎn)權(quán)補(bǔ)登篇

　　快報(bào)：本市房屋權(quán)屬補(bǔ)登工作從 2005年 9月 1日開始陸續(xù)展開，哪類房屋可補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證？

　　答：在本市國(guó)有土地上建造的，在 2002年12月31日前應(yīng)當(dāng)依法辦理房屋所有權(quán)登記，因故未能辦理登記的房屋，包括：自然人、法人和其他組織購(gòu)購(gòu)的已竣工或者投入使用的房屋；自然人、法人和其他組織建造的已竣工或者投入使用的房屋；由于各種原因未能辦理轉(zhuǎn)移登記的已登記房屋。

　　房屋使用安全篇

　　快報(bào)：裝飾裝修與磚混多層住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅房屋時(shí)，禁止從事哪些行為？

　　答：住宅房屋或者與磚混多層住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅房屋，在裝飾裝修時(shí)，禁止拆改房屋的基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、樓板等承重結(jié)構(gòu)；禁止拆改上、下水主管或者改變地漏的位置；禁止在混凝土樓板上或者底面剔槽埋管、鑿孔；禁止在樓板、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)超荷載鋪設(shè)地面材料，在室內(nèi)增設(shè)超荷載分隔墻體；禁止在住宅樓房外檐墻體上拆改、增設(shè)門窗。

　　違反禁止性規(guī)定進(jìn)行住宅房屋裝飾裝修的，主管部門將堅(jiān)決嚴(yán)肅處理，由市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局責(zé)令限期恢復(fù)原狀，并處以500元以上1000元以下的罰款，其中涉及拆改房屋的基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、樓板等承重結(jié)構(gòu)的，處 5萬元以上10萬元以下的罰款。

　　公產(chǎn)維修篇

　　快報(bào)：公產(chǎn)房發(fā)生哪些情況，住戶可到所屬房管站申請(qǐng)維修？

　　答：房屋的柱、墻體發(fā)生傾斜、開裂、屋頂塌陷等險(xiǎn)情，煙道堵塞或屋頂漏雨，應(yīng)速到所屬房管站報(bào)險(xiǎn)，房管站須立即處理。住戶因使用不當(dāng)、私拆亂改、超載或其他過失引起的損壞，應(yīng)由住戶負(fù)責(zé)賠償。對(duì)于改善使用條件或其他特殊需要，經(jīng)房管站審核同意對(duì)房屋或原有設(shè)施進(jìn)行增添、拆改的損壞，由住戶自費(fèi)維修。

　　二手房篇

　　快報(bào)：購(gòu)購(gòu)二手房應(yīng)注意哪些問題？

　　答：頭先，必須要弄清房屋的權(quán)屬情況，即所要購(gòu)購(gòu)的房屋是否具有《房屋所有權(quán)證》，同時(shí)要核查賣房人的主體資格，即出賣人對(duì)該房屋是否具有處分權(quán)。對(duì)產(chǎn)權(quán)有糾紛，產(chǎn)權(quán)不清，無產(chǎn)權(quán)的房子，一定不能購(gòu)購(gòu)，因?yàn)檫@些購(gòu)賣合同不能受法律保護(hù)。另外，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)的房屋，出賣時(shí)要共有人都同意出售才可以，所以購(gòu)購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房屋如只有一人到場(chǎng)，則必須確定其他共有人也同意出讓且委托該共有人簽訂合同、辦理手續(xù)時(shí)才可以購(gòu)購(gòu)。

　　其次購(gòu)購(gòu)二手房要現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查驗(yàn)。要核對(duì)房屋坐落位置、考察房屋實(shí)際使用情況、周邊環(huán)境、配套設(shè)施和物業(yè)管理。對(duì)于房屋的實(shí)際使用情況可以從房屋的新舊程度，房型布局是否合理，上、下水、照明、暖氣等設(shè)施設(shè)備是否正常使用等方面著手。同時(shí)，如果房屋有使用人應(yīng)向其了解一下房屋是否是租來的，租期何時(shí)結(jié)束，因?yàn)楦鶕?jù)“購(gòu)賣不破租賃”的原則，如出讓方無法讓租用人按時(shí)搬出，購(gòu)房者得有思想準(zhǔn)備。

　　特別要注意的是，購(gòu)賣雙方在簽約時(shí)，要明確付款方式。建議交易雙方采取到房管部門代收代付交易資金，即交易雙方在各區(qū)縣房地產(chǎn)交易辦理過戶手續(xù)的同時(shí)，可以免費(fèi)辦理房屋交易資金的代收代付手續(xù)，這樣既簡(jiǎn)便快捷，又保障了交易資金的安全，并且整個(gè)服務(wù)過程不收取任何費(fèi)用。

　　如果通過中介機(jī)構(gòu)交易，購(gòu)賣雙方頭先要確認(rèn)中介機(jī)構(gòu)是否具有中介服務(wù)的經(jīng)營(yíng)資格，中介機(jī)構(gòu)是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、是否到房管部門辦理了備案手續(xù)。在簽訂合同時(shí)，雙方一定要細(xì)讀合同的所有條款，對(duì)合同中未注明的內(nèi)容要在補(bǔ)充條款中寫明確，對(duì)購(gòu)方、賣方和中介機(jī)構(gòu)各自的權(quán)利和義務(wù)，做到心中有數(shù)。

　　市國(guó)土房管局接待電話： 23316187

　　二手房交易資金代收代付咨詢電話： 28239480

　　通訊員吳梅杜建剛張冬梅

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