使用年限刷新重算

　　關(guān)注購房權(quán)益

　　廣東正大聯(lián)合律師事務(wù)所李瑾律師表示，按照《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，國有土地使用權(quán)的出讓年限,依據(jù)開發(fā)商與國土部門簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》中的約定而定?？紤]到開發(fā)建設(shè)等因素，當(dāng)購房者與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，房屋所屬土地使用權(quán)一般都已耗去若干年。房屋的土地使用權(quán)的實(shí)際使用期限，直接影響到房屋的使用價(jià)值及售價(jià)。因此在購房時(shí)，購房者可以查看樓盤的《商品房預(yù)售許可證》，從而了解預(yù)售房屋的情況。如果是廣州的樓盤，市民可通過 “陽光家緣”網(wǎng)站的“房地產(chǎn)項(xiàng)目信息”中的“國土證”一欄，查看土地出讓年限是從什么時(shí)候開始計(jì)算的。

　　《物權(quán)法》：70年后房子仍屬于業(yè)主

　　較近，廣州郊區(qū)某樓盤賣得非常紅火，可樓盤周圍的居民都知道，這個(gè)樓盤所在的地塊已經(jīng)空置了很多年了，較近一年才被某開發(fā)商接手開發(fā)，所以其土地使用年限還有多久，實(shí)在難以確定。

　　協(xié)議轉(zhuǎn)讓地塊使用年限難更改

　　記者向該開發(fā)商咨詢時(shí)，其相關(guān)負(fù)責(zé)人也承認(rèn)，這個(gè)地塊是他們通過收購前產(chǎn)權(quán)公司所得的二手地，但土地使用年限已經(jīng)過了五六年了，因此現(xiàn)在購樓的業(yè)主，房產(chǎn)證上的土地使用期限只能從2002年左右算起。當(dāng)記者問：“是否有業(yè)主覺得不劃算？”時(shí)，該開發(fā)商表示，當(dāng)業(yè)主問到土地年限時(shí)，他們都會(huì)如實(shí)告知，業(yè)主可以自己衡量后才決定是否購購。

　　不過，一位剛開發(fā)了一幅爛尾地的開發(fā)商告訴記者，凡是通過司法途徑公開拍賣的爛尾地，其土地使用年限是可以重新計(jì)算的，從重新接手時(shí)起算依然有70年的使用期。比如他們目前開發(fā)的樓盤，就是去年才在廣州市國土房管局的拍賣中購下的，該地塊的使用年限從今年1月份開始計(jì)算。

　　不過，據(jù)了解，如果不是通過政府公開出讓的方式取得的土地，而是公司之間股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者收購回來的地塊，其土地使用年限是難以更改的，就好像購二手房一樣，剩余的土地使用年限肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到70年。

　　《物權(quán)法》規(guī)定期滿可自動(dòng)續(xù)期

　　雖說居住用地的土地使用年限只有70年，但《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，還是給老百姓吃了一顆“定心丸”。

　　根據(jù)《物權(quán)法》149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。也就是說，70年之后，只要房子還在，就還是屬于業(yè)主的。因此對于廣大業(yè)主來說，維護(hù)保養(yǎng)好自己的住宅是非常重要的。

　　續(xù)期費(fèi)用由誰出尚無定論

　　盡管法律規(guī)定房屋的使用期可以自動(dòng)續(xù)期，可是續(xù)期的費(fèi)用是否要出，以及由誰來出，估計(jì)是老百姓十分關(guān)心的問題。對此，法律界也沒有一致的意見。

　　廣東正大聯(lián)合律師事務(wù)所李瑾律師認(rèn)為，按照公平、等價(jià)有償?shù)拿穹ㄔ瓌t，購房者已支付的購房款中包括了房屋項(xiàng)下國有土地使用權(quán)出讓金，至于續(xù)期時(shí)間的長短及是否付費(fèi)、付費(fèi)金額的多少等等，《物權(quán)法》并未做相關(guān)規(guī)定，上述問題有待日后法律法規(guī)的進(jìn)一步明確。不少開發(fā)商則調(diào)侃道：“這些問題要幾十年后才碰到，現(xiàn)在就擔(dān)心是否要交錢續(xù)期，未免有點(diǎn)杞人憂天了?！?p>

　　土地性質(zhì)為“集體所有”則無法辦理房產(chǎn)證

　　“小產(chǎn)權(quán)房”再筍也不能購

　　目前在城中村附近出現(xiàn)了一些價(jià)格明顯低于同地段商品房的樓盤，相關(guān)政府部門提醒市民，這種比附近商品住宅便宜一大截的房子，其土地性質(zhì)大都是“集體”性質(zhì)的而非“國有”的。根據(jù)《國有土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)……”；“集體土地必須向相關(guān)政府部門辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，轉(zhuǎn)為國有土地之后，方可用于商品房開發(fā)建設(shè)”。因此，如果市民購購了土地性質(zhì)為“農(nóng)民集體所有”的房屋，就是違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，將無法取得所購房屋的所有權(quán)，所購房屋也無法進(jìn)入市場交易、轉(zhuǎn)讓、與。

　　如果不想購到此類房子，較重要的就是看項(xiàng)目有沒有預(yù)售證，因?yàn)椤凹w所有”的住宅是不可能取得預(yù)售證的。目前廣州市對集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的限制非常嚴(yán)格，除非政府征地，一般情況下集體土地不能轉(zhuǎn)為國有土地，這些“小產(chǎn)權(quán)房”是基本不可能拿到合法的房產(chǎn)證的。

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