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廣州土地開發(fā)強度達21% 土地困局如何破解?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1152 次
引子
隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐加快,人口資源環(huán)境壓力加大,廣州的綜合承載力面臨嚴峻挑戰(zhàn)。土地的利用問題也頭當(dāng)其沖地成為廣州發(fā)展的瓶頸。省委常委、廣州市委書記朱小丹在年初召開的市人大全會中指出,城市發(fā)展不能光考慮經(jīng)濟收益,而應(yīng)該全面考慮對人和環(huán)境的影響,"土地單位面積產(chǎn)出"要成為各級專業(yè)干部重要的政績導(dǎo)向。他強調(diào),要化解土地問題的制約,必須解放思想,路子有兩條,一是集約土地增量,另一個更重要的是優(yōu)化存量。
廣州在面對土地瓶頸問題時,出狠招對閑置用地"開刀",走出一條解放思想的"破土"之路。
核心數(shù)據(jù)
1.廣州有7000多平方公里的土地,但現(xiàn)在土地的開發(fā)強度已經(jīng)達到了21%,超過倫敦和紐約。
2.廣州累計處置閑置土地1887宗、用地面積33.8平方公里,相當(dāng)于一個新越秀!其中,采取收回土地使用權(quán)方式處置閑置土地1387宗、用地面積26.5平方公里,是全國開展閑置土地清理處置工作較早,處置和收回力度的城市之一。
3.2007年8月一次性收回閑置土地80宗、用地面積1.39平方公里,創(chuàng)造了歷年來單次收地會收回閑置土地數(shù)量和面積之較。
4.歷年供應(yīng)的78平方公里的商品住宅用地中,72%已完成開發(fā)建設(shè)和銷售。只有3.73平方公里的商品住宅用地超期未動工建設(shè)或動工建設(shè)進度低于1/3,涉嫌構(gòu)成閑置,占供應(yīng)總量的4.2%。
2007年收地記錄
7月23日:收回37宗閑置土地,用地面積約84萬平方米。
8月1日:收回80宗閑置土地,用地面積達139萬平方米。
11月6日:收回74宗閑置土地,用地面積達99.62萬平方米。
困境篇
"閑置土地"幾宗罪?
根據(jù)較新的統(tǒng)計,廣州歷年來已經(jīng)累計處置閑置土地面積33.8平方公里,甚至追趕上一個新越秀區(qū)的面積。這些閑置土地是如何形成的,它們的存在,給土地市場、房地產(chǎn)發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展又帶來怎樣的負面影響?
"閑置地"形成既有開發(fā)商原因也有政府原因
市國土房管局局長、新聞發(fā)言人謝曉丹介紹,廣州閑置土地產(chǎn)生的原因是多方面的,既有開發(fā)商的原因,也有政府的原因。
就開發(fā)商方面,用地單位資金實力不足,無法及時完成開發(fā)建設(shè);上世紀90年代房地產(chǎn)開發(fā)熱,導(dǎo)致部分用地單位盲目投資,受市場環(huán)境變化的影響,導(dǎo)致項目出現(xiàn)"爛尾",形成爛尾地;部分用地單位利用法律法規(guī)和政策漏洞,拖延開發(fā)建設(shè)時間,達到通過囤地獲得土地增值利益的目的,這些都有可能促成閑置爛尾。
此外,受城市規(guī)劃控制或調(diào)整、市政建設(shè)占用、用地規(guī)則變化等影響,不能及時開發(fā)建設(shè),這一類則屬于政府的原因。
"土地閑置"扭曲土地市場需求真相
謝曉丹指出,閑置土地不僅是一種浪費土地資源、破壞土地市場秩序的行為,而且其中存在嚴重拆遷補償問題的"爛尾地",還牽涉到被拆遷群眾的合法權(quán)益。
有專家指出,土地是稀缺資源,其閑置而造成的損失具有社會性、宏觀性特點。其主要負面效應(yīng)表現(xiàn)為造成耕地銳減、減少社會經(jīng)濟效益以及誘發(fā)投機炒作。而"土地閑置"虛假需求的本質(zhì)扭曲了土地市場需求真相,使土地市場發(fā)出錯誤信號。
2004年"8·31"大限之后,地產(chǎn)商的"地荒論"聲勢日漸浩大。但同當(dāng)時土地供應(yīng)減少相對應(yīng)的,卻是"8·31"前后開發(fā)商的大規(guī)模儲備土地。來自合富輝煌市場研究部的統(tǒng)計,自90年代起到去年上半年,發(fā)展商所獲得的開發(fā)項目,包括未建和待建的,十區(qū)加兩市約有42平方公里,其中有部分涉嫌閑置。
合富輝煌市場研究部頭席分析師黎文江指出,開發(fā)商囤地給房地產(chǎn)市場帶來的負面影響其實體現(xiàn)在政府與開發(fā)商預(yù)期不同的矛盾上。政府出讓土地總是希望開發(fā)商能按照規(guī)劃及時供應(yīng)住房,但開發(fā)商往往會考慮自身利益而導(dǎo)致在土地開發(fā)建設(shè)方面與政府的預(yù)期相左。要緩除這方面的負面影響,一方面需要政府摒棄過去的計劃經(jīng)濟思維,充分應(yīng)對市場的變動;而作為開發(fā)商也應(yīng)該量力而行,把握好對土地納入和開發(fā)的度。
開發(fā)強度超過倫敦紐約,廣州土地資源嚴重告急
一方面是社會上存在著大量的閑置用地未投入開發(fā),另一方面,廣州歷年來的城市建設(shè)用地規(guī)模不斷擴張,人地矛盾尖銳,整體的開發(fā)強度已經(jīng)超過倫敦和紐約,達到21%。廣州土地資源嚴重告急。
廣東省房協(xié)副會長、中山大學(xué)教授魏清泉教授研究發(fā)現(xiàn),近30年來,隨著工業(yè)化、城市化進程的加快,我國城鎮(zhèn)擴張的現(xiàn)象非常普遍,速度之快十分驚人。
以廣州市為例,1954年,220萬人口,城市建設(shè)用地177平方公里,以后的三四十年間,廣州城市用地空間擴展速度非常緩慢。然而從改革開放以來,城市用地空間擴展非常迅速。從衛(wèi)星影像圖分析所得,1990年廣州市城市建設(shè)用地已有216.58平方公里,到2000年更高達619.78平方公里。從1954到2000年,約半個世紀的時間,廣州市的人口從220萬人增加到618萬人,增加了1.8倍,城市建設(shè)用地卻增加了2.5倍。城市用地空間擴展速度遠比城市人口規(guī)模增長速度快。這種現(xiàn)象決不是廣州獨有,因此很值得深思。
據(jù)衛(wèi)星影像圖分析的結(jié)果,廣州市從1990至1995年城市建設(shè)用地增加了183.05平方公里,年均增長速度為16.91%;從1996至2000年,廣州市城市建設(shè)用地又增加了220.12平方公里,年均增長速度為11.02%。這些數(shù)據(jù)說明,20世紀90年代里,廣州市5年內(nèi)增加的城市建設(shè)用地比過去2000年時間增加的城市建設(shè)總用地的規(guī)模還要多。由此,魏清泉提出對于土地市場要進行節(jié)流。
國家給廣東省每年新增建設(shè)用地所下的指標(biāo),也使得用地同經(jīng)濟發(fā)展之間的矛盾緊張。據(jù)悉,按廣東經(jīng)濟發(fā)展的需求測算,今后幾年我省每年需新增建設(shè)用地40萬畝以上,而國家每年給廣東的指標(biāo)只有24萬畝。分配到廣州市的頭上,這個指標(biāo)就更。一方面要加快發(fā)展,一方面土地資源告急!廣東省國土資源廳廳長招玉芳說過,"盤活閑置土地就是一篇大文章。"廣州市顯然要在全省樹立標(biāo)桿兒。
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