自2003年“非典”結(jié)束后，就一直苦苦等待的北京東華金座業(yè)主終于看到了一絲希望的曙光。爛尾3年半之后，這個(gè)位于宣武區(qū)廣安門內(nèi)大街繁華鬧市區(qū)的項(xiàng)目，在接受區(qū)法院委托做出《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》后，即將進(jìn)入正式拍賣程序，權(quán)益人的利益也將得到相應(yīng)保障。

10月13日，由東華金座業(yè)主自發(fā)成立的“北京東華金座咨詢服務(wù)”開業(yè)慶典，在該項(xiàng)目原售樓處舉行。五天之前，他們剛剛從北京市工商行政管理局宣武分局領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照，證明了這個(gè)民間組織的合法性。

在建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、國家工商行政管理總局7月6日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》后，東華金座業(yè)主的行為表明，他們的維權(quán)行為正由非理性向理性轉(zhuǎn)變，“東華金座現(xiàn)象”也將考驗(yàn)有關(guān)部門整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的決心和執(zhí)法力度。

項(xiàng)目轉(zhuǎn)手資金抽逃優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目“昏迷不醒”

對信奉“地段論”的開發(fā)商來講，東華金座項(xiàng)目的位置完全優(yōu)越。

1999年北京房開置業(yè)股份有限公司（原北京市宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司）僅以4583.9萬元的毛地價(jià)款，就取得了這塊9280平方米土地的使用權(quán)。但取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)后，該公司卻以3.2億元將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給北京市中鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。據(jù)悉，后者的投資商為一家來自浙江溫州的制鞋企業(yè)，他們在先后支付了1.32億元的轉(zhuǎn)讓金進(jìn)行開發(fā)后，便因企業(yè)內(nèi)部原因停止投資，房開置業(yè)則不再提供相應(yīng)的開發(fā)手續(xù)。時(shí)至今日，東華金座項(xiàng)目所欠外債包括約5000萬元的工程款，1.12億元貸款以及7000多萬元的業(yè)主購房款。

記者對照原宣開公司與北京市房屋土地管理局1999年2月11日簽定的京房地出〔合〕字（99）第039號《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》發(fā)現(xiàn)，這塊以協(xié)議方式出讓的土地，當(dāng)年每建筑平方米的住宅樓面價(jià)為650元，配套商業(yè)樓面價(jià)為850元。然而，2000年9月項(xiàng)目次開盤銷售時(shí)，每平方米板式住宅的平均售價(jià)為6000多元，全裝修酒店式公寓的平均售價(jià)為7000元左右，商鋪的平均售價(jià)為1.8萬元左右。

對照合同還可以發(fā)現(xiàn)：“在受讓方付清全部地價(jià)款之日起30日內(nèi)，出讓方向受讓方核發(fā)《中華人民共和國國有土地使用證》”；“受讓方應(yīng)在2000年11月30日以前竣工”，在獲得批準(zhǔn)后可延期，“但延期不得超過360日”。經(jīng)記者查詢，受讓方分別于1999年3月10日、3月26日分兩次支付了4583.9萬元的地價(jià)款，其國有土地使用證的簽發(fā)日期則是2004年7月21日；獲取的《商品房預(yù)售許可證》的有效期限為2001年10月至2002年10月。

據(jù)北京東華金座咨詢服務(wù)主任邢寶軍介紹，對后期購房者承諾2003年年底入住的東華金座項(xiàng)目，共有108位業(yè)主購購了144套房子，他們目前已聯(lián)系到70人；而在已簽約的102份合同中，只有10份得到備案，許多交過頭付款的業(yè)主手中只有收據(jù)或匯款單，個(gè)人維權(quán)時(shí)連起訴的資格都沒有。

至今，東華金座項(xiàng)目的3棟樓中，18層板樓已經(jīng)封頂，兩棟塔樓在完成14層的結(jié)構(gòu)施工后，還有8層沒有完工。遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，聳立在牛街北口的三棟高層建筑裸露的黑洞，仿佛在無言地述說著權(quán)益人無奈的心情，也讓迫近2008年奧運(yùn)會(huì)的北京憑添了些許瑕疵。

法院協(xié)調(diào)理性維權(quán)規(guī)范交易任重道遠(yuǎn)

在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的大背景下，隨著各種相關(guān)政策的陸續(xù)出臺，東華金座項(xiàng)目爛尾問題已出現(xiàn)徹底解決的良機(jī)。

目前，北京市建委與宣武區(qū)建委正在就此案進(jìn)行積極商討。宣武區(qū)法院經(jīng)過1年多的查實(shí)取證，也將開發(fā)商另一個(gè)項(xiàng)目的部分辦公用房查封。鑒于該項(xiàng)目爛尾的實(shí)際情況，該院還通過院際協(xié)調(diào)，暫時(shí)中止了西城區(qū)法院對拒絕還貸業(yè)主法律判決的執(zhí)行，以保障無辜業(yè)主的權(quán)益。但該案司法負(fù)責(zé)人介紹說，項(xiàng)目債務(wù)問題的較終解決，主要還得依靠項(xiàng)目自身的評估與拍賣款收益。當(dāng)收益大于債務(wù)時(shí)，消費(fèi)者購房款會(huì)優(yōu)先于工程款，工程款會(huì)優(yōu)先于銀行貸款。

由北京鴻天涉外房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司完成的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》顯示，該項(xiàng)目于估價(jià)時(shí)點(diǎn)——2006年8月3日的總價(jià)值為3.9823億元。而根據(jù)周邊項(xiàng)目的市場價(jià)格預(yù)測，樓盤再銷售預(yù)計(jì)收回10.6278億元。如果競拍者以4.2億元的價(jià)格獲得該項(xiàng)目，再加上后期兩億元左右的建筑、裝修投資，其獲取的利潤仍然較為可觀?！鞍ㄒ恍┢放崎_發(fā)商在內(nèi)，目前已有一些公司對接盤很感興趣?！北本〇|華金座咨詢服務(wù)副主任李焰白介紹說，目前他們掌握的意向開發(fā)商有8家，區(qū)法院那里也有6家。不過由于不了解法院的具體情況，尚不能確定其中是否有重復(fù)的開發(fā)商。

邢寶軍在慶典現(xiàn)場表示，“東華金座咨詢服務(wù)的成立使我們可以合法地維護(hù)權(quán)益。許多業(yè)主工作都很忙，而且單個(gè)業(yè)主維權(quán)的力量太小。成立則可以集中解決這些問題?！彼f：“我們不是為了利益而成立這個(gè)，只是想通過理性維權(quán)和法律手段保障自己的權(quán)益。將免費(fèi)為各地前來咨詢的維權(quán)業(yè)主介紹經(jīng)驗(yàn)，近期的目標(biāo)是推進(jìn)項(xiàng)目盡快完工?！?

不過他和有意競拍的其他開發(fā)商都擔(dān)心，即將到來的拍賣是否能夠透明和公開，“我們特別害怕原開發(fā)商的下屬企業(yè)來接盤，也不希望看到流拍的結(jié)果”。

在慶典儀式舉行現(xiàn)場的墻壁上，記者看到掛著不少錦旗。錦旗的一方是其他一些維權(quán)項(xiàng)目的業(yè)主。從中不難看出，“東華金座現(xiàn)象”正為業(yè)主理性維權(quán)的實(shí)踐探討提供樣板。

也許，當(dāng)房地產(chǎn)交易秩序真正得以規(guī)范、理性維權(quán)不再成為消費(fèi)者享受不起的“ 品”時(shí)，實(shí)現(xiàn)構(gòu)建和諧社會(huì)的目標(biāo)才能具有更好的保證。

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