“無論對(duì)中國住宅行業(yè)還是萬科而言，2008顯然無法以輝煌載入史冊(cè)。但惟其如此，它帶來了更多引人深思的內(nèi)容，而這或許是我們得以在2008收獲的財(cái)富?！蓖跏退膱F(tuán)隊(duì)用這樣的語句作為萬科2008年年報(bào)的開頭。

　　事實(shí)上，不斷反思成為萬科2008年年報(bào)的重要主題，幾乎出現(xiàn)在年報(bào)的每一處細(xì)節(jié)之中，成本控制成為其反思中較重要的一點(diǎn)，而這還表現(xiàn)在王石自己大幅降薪，由去年的691萬元縮減至248.1萬元。

　　計(jì)提存貨跌價(jià)12.3億元

　　2008年，在房地產(chǎn)市場深幅調(diào)整的一年中，萬科業(yè)績依然表現(xiàn)穩(wěn)定，公司在今日的年報(bào)中披露：2008年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入409.92億元，比2007年略微增長15.38%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤40.33億元，同比下降16.74%；每股收益0.37元，凈資產(chǎn)收益率12.65%。

　　萬科董事會(huì)非常詳盡地剖析了公司收入增長而利潤下降的原因：單從財(cái)務(wù)報(bào)表來看，公司2008年凈利潤完全數(shù)據(jù)較2007年減少8.1億元，與計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響基本相當(dāng)?！盎趯徤鞯呢?cái)務(wù)策略，萬科在年末根據(jù)市場情況對(duì)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備12.3億元。在考慮遞延所得稅因素后，影響歸屬于母公司所有者的凈利潤8.9億元。上述準(zhǔn)備的計(jì)提部分反映了公司在該等項(xiàng)目的獲取中，拿地成本偏高。”

　　除存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響外，公司2008年結(jié)算毛利率較2007年下降2.34個(gè)百分點(diǎn)也是利潤下降的重要因素之一。2008年，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積451.4萬平方米，同比增長14.6%；結(jié)算收入404.9億元，同比增長15.1%；結(jié)算成本246.5億元，比去年同期增長21.0%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)利潤率約為28.2%，比上年減少2.34個(gè)百分點(diǎn)。在結(jié)算均價(jià)與2007年基本持平的情況下，公司每平方米土地結(jié)算成本增加了244元，其他成本增加了46元。

　　對(duì)于地價(jià)以外每平方米成本46元的增加幅度，萬科認(rèn)為，“雖然2008年結(jié)算項(xiàng)目中 比例有所上升，但是考慮到2008年公司結(jié)算項(xiàng)目中普通住宅比例高于往年，這仍然反映出公司在牛市氛圍下，對(duì)成本的管理能力有所松懈?！?

　　高管集體降薪

　　萬科把成本和費(fèi)用的控制作為2009年工作的，在2008年發(fā)放高管年薪和提出分紅預(yù)案時(shí)，就已經(jīng)顯示出了一種“吝嗇”。

　　年報(bào)顯示，王石的年薪由去年的691萬元大幅縮減至248.1萬元，降幅達(dá)三分之二，遠(yuǎn)低于ST幸福董事長任志強(qiáng)的774.3萬和華發(fā)股份董事長袁小波的723萬。

　　而萬科所有高管的年薪總額由去年的4680萬降至今年的1955.2萬，降幅超過一半。其中公司總裁郁亮年薪為206萬，董事肖莉年薪為129.4萬元，均為去年年薪的三分之一左右。

　　另外，萬科2008年的分紅派息方案為每10股派人民幣0.5元現(xiàn)金股息。這與公司2007年每10股派1元，轉(zhuǎn)增6股的方案相比，也顯示出寒冬的味道。2008年公司派出現(xiàn)金股利5.5億元，而2006年和2007年公司分別派出6.49億元和6.87億元的現(xiàn)金分紅。

　　2月銷售面積比1月增80%

　　作為家提出房市 “拐點(diǎn)論”的房地產(chǎn)公司，萬科憑借敏銳的市場觀察和應(yīng)變能力，在2008年行業(yè)深度調(diào)整時(shí)期擴(kuò)大了自己的市場份額。年報(bào)顯示，2008年公司銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元，分別較2007年下降9.2%和8.6%。2008年全國商品住宅銷售總額為20424.06億元。按此口徑計(jì)算，2008年公司在全國的市場占有率為2.34%，比2007年增加0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　由于市場和經(jīng)濟(jì)的不確定性，萬科依然采取了穩(wěn)健的經(jīng)營策略。除了手握近200億元現(xiàn)金外，公司將2009年新開工面積計(jì)劃比2008年實(shí)際完成數(shù)下調(diào)約23%至403萬平方米?？⒐っ娣e計(jì)劃為619萬平方米，比2008年竣工量增加約17%。

　　事實(shí)上，近兩個(gè)月隨著政策的支持和真正剛性需求的支撐，各地房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)開始出現(xiàn)回暖跡象。在和年報(bào)一起發(fā)布的2月銷售數(shù)據(jù)中，萬科2月銷售面積達(dá)到51.7萬平方米，比1月環(huán)比增長80.8%，同比增長163.4%；銷售金額38.9億元，環(huán)比增幅77.6%，同比增長147.7%。聲明：本篇文章、數(shù)據(jù)等內(nèi)容，網(wǎng)站僅以傳播資訊為目的，僅供瀏覽。編輯（吳麗珍）

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！