萬科"王石王朝"輝煌落幕 　　王石遠(yuǎn)渡重洋，一個(gè)充滿激情、夢想的企業(yè)家正在淡出，一個(gè)財(cái)務(wù)出身，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆殬I(yè)經(jīng)理人走上前臺(tái)，萬科充滿人文情結(jié)的偶像時(shí)代已經(jīng)結(jié)束…… 　　在副手位置上隱忍10年后，郁亮終于走上前臺(tái)。 　　如果說1000億是王石王朝的輝煌落幕，那么1400億就是郁亮?xí)r代的敲門磚，不是銷售指標(biāo)，而是政治任務(wù)。 　　王石西行求學(xué)之時(shí)為郁亮留下了豐厚的家底，高達(dá)820億的未結(jié)算資源決定萬科2011年的凈利潤過百億已毫無疑問，2012年的業(yè)績也基本有保證。王石給郁亮留下了兩到三年的財(cái)務(wù)緩沖期。 　　萬科仍是一家規(guī)模速度型的公司，在未來二到三年，考驗(yàn)郁亮的不是業(yè)績，而是規(guī)模。如果郁亮在這三年沒有好的發(fā)展，除了規(guī)模，萬科將失去很多東西。 　　哪怕是陣痛期2008年到2010年，萬科的銷售一直高歌猛進(jìn)，這決定了郁亮?xí)r代的年不能失手，而規(guī)模速度仍舊是核心標(biāo)的物。 　　郁亮所面對的，是一個(gè)輝煌到極點(diǎn)的萬科，和一個(gè)不確定的地產(chǎn)未來。嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控和龐大的保障房計(jì)劃沖擊著只做普通住宅的萬科。 　　因此，郁亮說在可以預(yù)見的未來萬科都以住宅為主，但郁亮卻不準(zhǔn)備像往常一樣只做普通住宅。繼商業(yè)地產(chǎn)后，郁亮再次表達(dá)出轉(zhuǎn)型的訴求，萬科將"為普通人造好房子"。 　　王石遠(yuǎn)渡重洋，一個(gè)充滿激情、夢想的企業(yè)家正在淡出，一個(gè)財(cái)務(wù)出身，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆殬I(yè)經(jīng)理人走上前臺(tái)，萬科充滿人文情結(jié)的偶像時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。 房價(jià)推手 　　1081億元的銷售額，500.3億的營業(yè)額，萬科的財(cái)務(wù)報(bào)表多少有些蹊蹺。 　　在萬科相當(dāng)靚麗的年報(bào)中，卻有一個(gè)指標(biāo)下降達(dá)25%，一個(gè)指標(biāo)的漲幅僅為4%。3月7日的年報(bào)顯示，2010年萬科實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)面積452.1萬平方米，營業(yè)額500.3億元，同比下降25%和增長4%。但這一年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積和銷售金額分別為897.7萬平方米和1081.6億元，同比分別增長了35.3%和70.5%。 　　對此萬科官方的解釋是，一是由于世博、亞運(yùn)的原因，部分項(xiàng)目工程進(jìn)度減慢導(dǎo)致未能按期竣工；二是隨著精裝修比例的提高，工期延長，結(jié)轉(zhuǎn)放慢。 　　萬科的營業(yè)額和銷售額之間的比例一直不協(xié)調(diào)。2008年到2010年，萬科的營業(yè)收入從409.9億增加到507.1億元，增幅為僅23.7%。而同期，萬科的銷售額確實(shí)實(shí)現(xiàn)了翻番。 　　盡管較近幾年萬科的結(jié)轉(zhuǎn)速度呈下降趨勢，但2010年的下降幅度如此之大，多少讓人意外。 　　2008年萬科的銷售金額為478.7億元，結(jié)算金額為409.9億，結(jié)轉(zhuǎn)率為85.6%。2009年萬科的銷售額為634.2億元，較終結(jié)算的營業(yè)額為488.8億元，結(jié)轉(zhuǎn)率為77%，到了2010年，在銷售額過千億的同時(shí)，營業(yè)收入?yún)s剛超過500億元，結(jié)轉(zhuǎn)率僅為46.9%，相比于2008年，大幅下降近40個(gè)百分點(diǎn)。 　　其他兩組數(shù)據(jù)也不支持這一變化，萬科2009年年報(bào)顯示，截至2009年末，公司尚有374.5萬平方米已銷售未竣工結(jié)算,合同金額總計(jì)382.3億元。其中合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)算面積343.5萬平方米，合同金額356.5億元。 　　這也意味著在萬科2010年超過1080億元的銷售額中，參與結(jié)算的金額只有150億，僅占其2010年銷售額的1/10。 　　一位不愿具名的分析師表示，萬科2010年結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)額超比例的低，一則是其對2011年的銷售形勢較悲觀，預(yù)留更多為2011年的業(yè)績持續(xù)增長做準(zhǔn)備；二則是萬科不愿意在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)報(bào)出太高的利潤，以引起政府與市場對所謂"暴利"的追問。 　　另外萬科的精裝修并不是今年突然提高。萬科從2007年就開始全面推行精裝修，2009年末新開工工程中精裝修的比例已經(jīng)接近80%，2010年這一比例逐漸上升到90%之上。 　　結(jié)轉(zhuǎn)面積下降25%，卻換來了4%的收入增長及37%的利潤增長，反常的數(shù)據(jù)卻折射出萬科銷售均價(jià)飛速上漲的另一面。萬科的盈利能力顯然大幅超出了市場的預(yù)期，廣發(fā)證券分析師趙強(qiáng)稱，利潤增長的主要原因是毛利率的提升。2010年，萬科的毛利率大幅提升了11個(gè)百分點(diǎn)至40.7%。 　　實(shí)際上，近幾年來，不管是銷售均價(jià)還是年終結(jié)算價(jià)格，萬科展現(xiàn)出來的都是一條陡峭的曲線，這條曲線代表著萬科產(chǎn)品價(jià)格的大幅上漲，其幅度不僅超過同樣高周轉(zhuǎn)的保利、恒大、碧桂園，也超過中高端定位的金地、招商和中海地產(chǎn)。 　　國泰君安分析師孫建平的研究數(shù)據(jù)顯示，2010年，定位普通住宅的萬科和保利，銷售均價(jià)分別為12049元和9608元，與2009年相比分別上漲17%和11%。而定位于中高端的金地2010年的銷售均價(jià)則為12358元，與萬科大抵相當(dāng)，同比上漲只有11%。 　　對于價(jià)格的上漲，郁亮的解釋是，萬科2009年的結(jié)算價(jià)格是按照2008年的銷售計(jì)算的，而2008年又是行情較差的一年，價(jià)格很低，因此，基數(shù)不一樣。，萬科現(xiàn)在90%左右是 子，而2008年只有百分之二三十， 是房價(jià)上漲的一個(gè)關(guān)鍵成本。 　　實(shí)際上，萬科在土地升值方面并不具有優(yōu)勢，萬科產(chǎn)品附加值的優(yōu)勢主要體現(xiàn)為品牌溢價(jià)，精裝修戰(zhàn)略帶來的產(chǎn)品溢價(jià)，以及售后環(huán)節(jié)的增值。經(jīng)常可以看到，檔次相當(dāng)?shù)臉潜P，萬科比鄰近的其他樓盤價(jià)格每平米高500-1000元左右。 　　一位不愿出具姓名的分析師對本報(bào)記者表示，隨著萬科在二、三線甚至是四線城市布局的到位，可以預(yù)見，萬科將不出意外地帶動(dòng)眾多三、四線城市的房價(jià)上漲。 負(fù)重前行 　　上述分析師稱，結(jié)算面積減少25.3%，結(jié)算收入增長3.6%，數(shù)據(jù)反常，要么是為2011年留預(yù)算太多，因?yàn)閾?dān)心2011年的銷售形勢；要么是因?yàn)楹献黜?xiàng)目太多，實(shí)際進(jìn)入結(jié)算的就太少。 　　廣發(fā)證券趙強(qiáng)在報(bào)告中稱，截至2010年末，萬科的已售未結(jié)面積761萬平米，合同金額919億元（合并報(bào)表820億元）。同時(shí)，2011年，萬科的計(jì)劃竣工面積為729萬平米。如果按此推算的話，萬科今年的結(jié)算收入應(yīng)該在800億-880億之間。利潤率方面，已售未結(jié)均價(jià)約為12076元/平米，繼續(xù)提升1000元/平米。即使按比較保守的估計(jì)，即假設(shè)成本同步增加的話，估計(jì)毛利率將在38.5%左右。 　　實(shí)際上，留下高達(dá)820億元的未結(jié)算銷售額，表明萬科對未來形勢的不樂觀。這種財(cái)務(wù)上的安排，可以平滑到未來兩三年，以緩和銷售下滑帶來的沖擊。 　　在國泰君安分析師孫建平看來，王石留給郁亮的萬科正處于2007年以來的較佳經(jīng)營狀態(tài)：現(xiàn)金狀況較好，凈負(fù)債率較低，可售量較充裕，2011年業(yè)績完全鎖定，較有能力逆市抄底土地市場、實(shí)施行業(yè)整合。 　　從某種程度上說，這是逐漸隱退的王石給郁亮留下的財(cái)務(wù)緩沖期。在王石游學(xué)美國和歐洲的這三年，萬科的業(yè)績基本不會(huì)出現(xiàn)大問題，先進(jìn)的變數(shù)來自銷售和規(guī)模能否繼續(xù)擴(kuò)張。 　　問題是，郁亮面對的并非一馬平川，調(diào)控帶來的壓力顯而易見。 　　2011年2月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積54.9萬平方米，銷售金額60.8億元，分別比2010年同期增長159.8%和141.8%。 　　2010全國住宅開工16億平方米，只賣了10億平方米，還有6億平方米沒有賣掉。從2010年6月份開始，每個(gè)地方批準(zhǔn)預(yù)售面積都大于實(shí)際銷售面積。 　　郁亮十分清楚他眼前所面對的困難。 　　受到限購和保障房的沖擊，萬科的銷售放緩將成不爭的事實(shí)。這就意味著，萬科要完成王石定下的1400億的目標(biāo)，未來的10個(gè)月，平均每個(gè)月的銷售要在114億元以上。 　　郁亮不認(rèn)為1400億是他今年必須完成的任務(wù)。"主席談1400億，要從原則上理解，不能從字面上理解，如果從字面上沒有辦法做，1400億，賣1390億對了，賣1401億就錯(cuò)了。"郁亮說。 　　從2004年開始，萬科的核心口號是質(zhì)量效益，但萬科骨子里還是一家規(guī)模速度型的公司。萬科的規(guī)模在不停地膨脹，截至2010年末，萬科的總資產(chǎn)已擴(kuò)張至2156億元，而2009年年末這一數(shù)字為1376億元。 　　1400億是郁亮繞不過去的一道坎，既是為萬科，也是為自己。 　　作為萬科未來兩三年考核的主要指標(biāo)，郁亮在規(guī)模上顯然不能有閃失，這不是指標(biāo)，而是郁亮的政治任務(wù)，是頭次掌權(quán)的郁亮在萬科和業(yè)界的資本。 　　另外，年報(bào)顯示，萬科2010年竣工面積442萬平方米，低于計(jì)劃12%，這個(gè)開發(fā)進(jìn)度體現(xiàn)了，萬科在面對數(shù)千萬平方米的在建面積時(shí)，工程管理能力相對欠缺，一是與在建面積比太少，是未完成竣工計(jì)劃也一定會(huì)拖延周轉(zhuǎn)。 　　萬科對2011年的看法并不樂觀。2011年萬科計(jì)劃新開工1329萬平米，僅比2010年增加6%，興業(yè)證券分析師王曉東的評價(jià)是：新開工計(jì)劃相對保守。 　　如無意外，萬科應(yīng)該是國內(nèi)土地儲(chǔ)備的公司。在年報(bào)中，較終的土地儲(chǔ)備規(guī)模是萬科刻意回避的數(shù)字。 　　而按照國信證券分析師方焱的測算，到目前為止，萬科未竣工建面達(dá)到6415萬平米，足以支撐公司6-8年發(fā)展。而王曉東也給出了大體相當(dāng)?shù)臄?shù)字：截至2010年，萬科有土地儲(chǔ)備6451萬平米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約5000萬平米。 　　土地投資的比例越高，相應(yīng)的短期周轉(zhuǎn)率就會(huì)降低。龐大的土地儲(chǔ)備和存貨降低了萬科一直引以為傲的周轉(zhuǎn)速度。2007年以前，萬科的周轉(zhuǎn)率一直保持在0.6以上，2008-2009年基本上維在0.4-0.5之間，保利在2008年以后的周轉(zhuǎn)速度維持在0.5-0.6之間，高于萬科。 郁亮求變 　　郁亮說，房地產(chǎn)市場還看不到"天花板"，萬科在住宅領(lǐng)域的發(fā)展是無止境的。但在調(diào)控和保障房的沖擊下，郁亮在變，這種改變對萬科來說或是根本性的。 　　在3月8日當(dāng)天的業(yè)績交流會(huì)上，除了祝女同胞們節(jié)日快樂外，郁亮用得較多的詞是"為普通人造好房子"，而以前經(jīng)常掛在嘴邊的"為城市普通家庭供應(yīng)住房"已不多見。 　　郁亮說："你注意到剛才的表述，我們從剛性需求回到為普通人蓋好房子的描述，其實(shí)也是我們應(yīng)對未來保障房市場以后，普通人仍然是未來市場的主流，我們?nèi)匀粸樗麄兩w主流的房子，這些房子會(huì)是什么樣的？有一個(gè)變化告訴大家。限購之前很多人購兩房，限購之后兩房沒有人購了，小二不行，小三可以，為什么呢？因?yàn)橹挥幸淮螜C(jī)會(huì)購房子，所以要一次性解決基居住需求，原來兩房可以梯度消費(fèi)的，現(xiàn)在不行了，需要一步到位。"盡管沒有從價(jià)格上定位，但從"為城市普通家庭供應(yīng)住房"到"為普通人造好房子"，郁亮專業(yè)的萬科或?qū)⒃诋a(chǎn)品價(jià)值體系與定位上發(fā)生相當(dāng)烈度的變革。 　　實(shí)際上，從嚴(yán)格的價(jià)格意義而言，萬科的平均售價(jià)已超過定位于中高端和中海地產(chǎn)和金地集團(tuán)，已不是傳統(tǒng)意義的普通住宅開發(fā)商。 　　郁亮的改變來自保障房的沖擊。 　　

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