截至23日，兩市共有67家房企發(fā)布年報，累計實現(xiàn)凈利潤接近300億元。而同時，這些公司負債總額卻超過5100億元，企業(yè)的再融資需求加大，目前已經(jīng)有1500億元左右的再融資規(guī)模。

業(yè)內(nèi)人士表示，房企下半年資金緊張或再現(xiàn)，2009年靚麗的年報后面，還是隱藏了不小的風(fēng)險。

截至3月23日，已公布年報的67家公司在2009年合計實現(xiàn)凈利潤282.47億元，較2008年同期增長了7成左右。有14家業(yè)績同比增幅超過100%，共有40家毛利率超30%，占比高達59.7%。其中棲霞建設(shè)毛利率較高，達到驚人的64.36%，龍頭企業(yè)的萬科毛利率為29.39%。

而同時，這些公司負債總額卻超過5100億元，企業(yè)的再融資需求加大，目前已經(jīng)有1500億元左右的再融資規(guī)模。

高管薪酬與業(yè)績同漲

同時，上市房企高管薪酬也水漲船高，多數(shù)公司高管收入翻番。華遠地產(chǎn)董事長任志強(博客)以707.4萬元的年薪領(lǐng)跑同行，萬科掌柜王石以590.3萬元的年度薪酬緊隨其后，金地集團董事長凌克收入也達到307萬元，該公司董事張華綱、趙漢中也分別獲得255萬元和189.8萬元的年薪。

有業(yè)內(nèi)分析師表示，業(yè)績騰飛帶來高管收入暴漲，這本來是無可厚非的，但過高的薪酬對企業(yè)就是一種負擔，對公司發(fā)展并非都是好事。

上市房企依然債臺高壘

值得注意的是，雖然房地產(chǎn)企業(yè)2009年都賺得盆滿缽滿，但上述已披露年報的69家公司，截至去年年底，債務(wù)總額達到5100.62億元，同比增長了34.34%，多數(shù)房企的資產(chǎn)負債率在70%以上。

在這67家公司中，有56家公司債務(wù)總額明顯增加，其中保利地產(chǎn)去年的負債總額達到628.69億元，同比增加了249.10億元，其次，金地集團和萬科分別舉債386.67億元和922億元，同比增加了139.76億元和117.82億元。

而且，雖然不少上市房企去年底資產(chǎn)負債率水平同2008年相比有輕微的下降，但依然偏高。在67家房企中，有32家資產(chǎn)負債率在70%以上，占比47.76%。資產(chǎn)負債率較低為綿世股份（000609），該公司去年借債為2.28億元，同比增加了625.6萬元，負債率也僅為21.51%。

華泰聯(lián)合證券分析師對記者表示，去年上半年開始，開發(fā)商紛紛采用急速擴張策略，而且國家也實施寬松的貨幣政策，從而使得開發(fā)商大量從銀行借錢，導(dǎo)致債務(wù)同比明顯攀升，“只要開發(fā)商債務(wù)不超過55%，都是比較安全的。而從現(xiàn)在情況看，多數(shù)公司的負債比偏高，如果未來銀行利息上調(diào)，房地產(chǎn)政策收緊得到執(zhí)行，那些高負債的公司會面臨較大的挑戰(zhàn)?！?/P>

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房企再融資需求近1500億

截至目前，至少有66家A股上市房企提出再融資預(yù)案，募集資金接近1500億元。

統(tǒng)計顯示，有40家公司擬進行定向增發(fā)，預(yù)計募集資金900億元。還有20多家公司擬發(fā)行公司債，其中18家公司已實施，得到資金258.5億元。

而萬保招金也悉數(shù)有大規(guī)模再融資意向。萬科計劃公開發(fā)行8.8億股，募集資金112億元；招商地產(chǎn)此前公告稱，將向不超過十名特定投資者發(fā)行股份，融資金額不超過50億元。

上海易居中國地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭對記者表示，今年下半年很多房企的資金將變得比較緊張。開發(fā)商“未雨綢繆”通過再融資充實自身資金需求，也反映出對未來現(xiàn)金流收緊的擔憂。因此，2009年報風(fēng)光無限的背后亦隱藏巨大隱憂。

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