春節(jié)才過完，不少想要購房的市民也開始活躍起來，加緊了看房步伐。昨日，本報(bào)樓市民生熱線就接到了不少市民來電，傾訴其看房、購房過程中遇到的煩心事。其中投訴內(nèi)容多為商品房售前承諾與售后提供的產(chǎn)品不符、誠意金、房產(chǎn)證辦理應(yīng)該注意的法律事項(xiàng)等等方面的問題。

　　市民林先生在購房過程中就遇到了煩心事。本以為交納了誠意金就能購到自己中意的房子，沒想到卻被開發(fā)商忽悠了，購房不成不說，白白拿出12萬元的誠意金給開發(fā)商“使用”了4個(gè)月；而市民周小姐也遇到類似問題，她參加了開發(fā)商的內(nèi)部訂購活動(dòng)，并交納了一萬元訂金，不料，此種購房方式風(fēng)險(xiǎn)極大，在“內(nèi)部認(rèn)購”后，倘若開發(fā)商沒有通過土地審批，樓盤則無法開工；沒有得到預(yù)售證，房屋就不能銷售。更嚴(yán)重的是，一旦開發(fā)商不能按期交付房子或房子出現(xiàn)質(zhì)量問題等情況，購房者就有可能遭受嚴(yán)重?fù)p失。

　　除此以外，還有相當(dāng)一部分購房者在購房時(shí)因?yàn)椴痪邆鋵I(yè)知識，反而因小失大給自己埋下一連串隱患。比如市民劉先生為省稅費(fèi)，拖著不去辦理房產(chǎn)證。這種做法也將導(dǎo)致房產(chǎn)權(quán)屬不明確，不但不能省錢，反而給將來房屋出售甚至出租帶來麻煩。

　　房屋糾紛由于標(biāo)的大，解決起來相對比較困難。如何處理這些糾紛，本期樓市民生關(guān)注邀請了云南鑫金橋律師事務(wù)所劉愛國律師為你一一解答，購房者可以根據(jù)律師意見采取切實(shí)可行的方法，處理好購房相關(guān)事宜。

　　本期嘉賓：云南鑫金橋律師事務(wù)所劉愛國律師

　　只要在開盤前預(yù)交幾千元至幾萬元誠意金，在購房時(shí)就可以享受購房優(yōu)惠等……日前，很多準(zhǔn)備購房的昆明市民向本報(bào)樓市民生熱線反映，許多新盤在開盤前如此的宣傳方式讓他們困惑苦惱不已——交誠意金吧，又擔(dān)心此錢一去不復(fù)返。不交吧，又擔(dān)心自己中意的房子購不到。

　　這“誠意金”白交了嗎？

　　案例描述：日前，市民林先生向本報(bào)反映，去年8月，他看中了一個(gè)位于環(huán)城西路的樓盤。當(dāng)時(shí)，置業(yè)顧問表示，只要他交納3萬元的誠意金，在項(xiàng)目開盤時(shí)就可以獲得優(yōu)先選房的資格，并能享受一定的購房優(yōu)惠。權(quán)衡再三后，林先生還是于去年10月份向開發(fā)商交納了12萬元的誠意金，準(zhǔn)備購購4套房子。今年1月，該項(xiàng)目確定了開盤日期。然而，讓他沒想到的是，就在林先生以為那4套房子“志在必得”時(shí)，置業(yè)顧問卻告訴他，他看中的那4套住房已經(jīng)讓別的會員“相中”，他只能另選房源。

　　“本來交納誠意金的意圖，就是為了把我相中的那4套房子一齊購下，而現(xiàn)在開發(fā)商告訴我這4套房子已經(jīng)售出，那么，我預(yù)先交納的誠意金就喪失了意義?，F(xiàn)在，開發(fā)商表示可以把這筆錢全額退還給我，但我仍感覺到受到了愚弄?！绷窒壬硎?，相信有很多客戶跟他一樣，都為了能購到自己的心儀的房源提前交納了金額不等的誠意金。幾個(gè)月的時(shí)間，開發(fā)商把這么一大筆錢放在銀行中，也能產(chǎn)生不少利息?！昂芏嗫蛻綦m然提前交納了誠意金但卻沒有選到房子，那么誠意金的利息該算誰的？交納了誠意金卻購不到房，是否可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任？”林先生打進(jìn)本報(bào)樓市民生熱線咨詢。

　　律師答疑：

　　誠意金不具有法律效力

　　劉愛國：“誠意金”，顧名思義，是購房者為表現(xiàn)購房誠意而預(yù)先交納的款額。但是，從法律上來看，“誠意金”無法保障開發(fā)商的誠意。頭先，“誠意金”并不具有合同效力和法律約束力，消費(fèi)者向房地產(chǎn)商支付誠意金所購購的只是一種機(jī)會，并非確定的實(shí)物。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售前收取“誠意金”，并與排號、認(rèn)購、優(yōu)惠等行為掛鉤，這種資金并不具有“定金”性質(zhì)。從法律意義上講，林先生交納了“誠意金”卻未購到房，也不能追究開發(fā)商的違約責(zé)任，因?yàn)椤罢\意金”并不具有法律效力，它只是開發(fā)商自創(chuàng)的營銷方式。

　　其次，在沒有取得《商品房預(yù)售許可證》之前，開發(fā)商不得以任何形式，向購房者收取任何性質(zhì)的訂金。開發(fā)商向購房者收取“誠意金”的這種做法在一定程度上有抬高身價(jià)、自我炒作的嫌疑。因?yàn)橐坏╅_發(fā)商推遲開盤的話，交納了“誠意金”的購房者不得不等下去，這樣可能錯(cuò)過購房的較佳時(shí)期，等到開發(fā)商開盤的時(shí)候，可能房價(jià)已比交納“誠意金”的時(shí)候上漲了很多。

　　第三，無法簽訂購房合同，且沒有定價(jià)，房子就是一個(gè)“空中樓閣”， “訂金” “誠意金”等方式訂購毫無意義。對于購房者來說，只有風(fēng)險(xiǎn)，沒有便宜。在違約責(zé)任的認(rèn)定上，只有“定金”才是法律承認(rèn)的合法預(yù)付款形式，當(dāng)開發(fā)商違約時(shí)需雙倍返還，但是“訂金”、“誠意金”則沒有這些法律效力。目前開發(fā)商大部分收取的“誠意金”，一般要在數(shù)月后才能退款，期間很可能被開發(fā)商挪用。

　　民生咨詢臺

　　遲延辦證使不得

　　案例描述：劉先生近日打進(jìn)本報(bào)樓市民生熱線反映，他購購了一套商品房定于今年2月中旬交房，但由于較近手頭資金比較緊張，交房就要交納將近二萬元的配套費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、契稅等，他想盡量拖延辦理交房及辦理房產(chǎn)證的時(shí)間，但又擔(dān)心為此要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。購房者自行拖延辦理房產(chǎn)證的時(shí)間，是否會有風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　律師答疑：自行拖延辦理房產(chǎn)證時(shí)間會導(dǎo)致系列隱患

　　對此，劉愛國表示，購房者自行拖延辦理房產(chǎn)證的時(shí)間，會導(dǎo)致一系列的隱患。因?yàn)?，購房者與開發(fā)商簽訂了房屋購賣合同，交納了房款，但這并不意味著購房者已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)。以上行為只是購賣雙方所進(jìn)行的房屋購賣行為的一部分，購房者應(yīng)抓緊時(shí)間到開發(fā)商處開具購房發(fā)票，到房屋登記主管部門申請產(chǎn)權(quán)過戶登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。如果購房者在取得房屋后不能取得房屋所有權(quán)證，那么他所購的房屋所有權(quán)處在一種未經(jīng)法定形式確定的狀態(tài)，購房者不能取得如下權(quán)利：

　　不能購賣、置換、與、繼承、租賃、轉(zhuǎn)讓不具有產(chǎn)權(quán)登記的房屋。

　　無法設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。他項(xiàng)權(quán)利主要指抵押權(quán)、典權(quán)。按我國法律規(guī)定，房屋抵押實(shí)行登記制度，而登記的先進(jìn)憑證就是房屋所有權(quán)證，所以購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔(dān)其他民事責(zé)任。

　　在房屋被拆除時(shí)無法按國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償。

　　劉愛國表示，一般辦理房產(chǎn)證的期限應(yīng)在房屋竣工驗(yàn)收并入住三個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)辦理完畢。在具備辦證條件下，購房者應(yīng)抓緊時(shí)間辦理，否則以后可能出現(xiàn)開發(fā)商人員變動(dòng)、辦公地點(diǎn)變更以及超過一定期限稅務(wù)部門對發(fā)票的領(lǐng)取限制等問題，導(dǎo)致辦證困難，影響業(yè)主權(quán)益。

　　專家支招

　　公積金可二次購房嗎？

　　張女士：我是自由職業(yè)者，老公是事業(yè)單位的在職人員，結(jié)婚時(shí)，老公已經(jīng)用其公積金購置了一套住房，現(xiàn)在家里有些存款，想要重新購置一套新房給公公婆婆，考慮到公積金貸款較為劃算，因此還想拿老公的公積金來貸款。公積金是否可以二次貸款，如果不行，能否將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給我，然后再用老公的公積金二次購房？

　　劉愛國：由于張女士夫妻只有丈夫一方繳存住房公積金，根據(jù)《昆明住房公積金個(gè)人住房貸款辦法》規(guī)定，借款人必須是購房合同約定的產(chǎn)權(quán)人或共有產(chǎn)權(quán)人，那么無論是否過戶給張女士，都將可以而且只能使用丈夫一方的住房公積金貸款購房，同時(shí)，《云南省住房公積金個(gè)人住房貸款管理（暫行）辦法》規(guī)定，每戶家庭購購一套自住住房原則上只能享受一次貸款，在上次貸款未還清前，不能發(fā)生新的貸款，意味著以前購房時(shí)雖已享受過公積金貸款，但由于原購住房面積較小等原因確需改善居住條件的，如果在再次購置自住住房時(shí)已還清前次貸款本息，仍可次申請住房公積金貸款。

　　內(nèi)部認(rèn)購風(fēng)險(xiǎn)大

　　周小姐：我相中了昆明市北市區(qū)的一個(gè)新樓盤，前幾天置業(yè)顧問通知我，可以參與項(xiàng)目的內(nèi)部訂購活動(dòng)。于是我先交納了一萬元的訂金，并訂購了一套80平方米的房子。請問，購購這類的房子會存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　劉愛國：在“內(nèi)部認(rèn)購”后，倘若開發(fā)商沒有通過土地審批，樓盤則無法開工；沒有拿到預(yù)售證，房屋就不能銷售；不能按期交付房子或房子出現(xiàn)質(zhì)量問題等情況，甚至遇到開發(fā)商“攜款而逃”，由于法律上不確定房屋的所有權(quán)性質(zhì)，購房者都難以受到法律保障?！皟?nèi)部認(rèn)購”風(fēng)險(xiǎn)極大。(云南信息報(bào))

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