春節(jié)才過(guò)完，不少想要購(gòu)房的市民也開(kāi)始活躍起來(lái)，加緊了看房步伐。昨日，本報(bào)樓市民生熱線(xiàn)就接到了不少市民來(lái)電，傾訴其看房、購(gòu)房過(guò)程中遇到的煩心事。其中投訴內(nèi)容多為商品房售前承諾與售后提供的產(chǎn)品不符、誠(chéng)意金、房產(chǎn)證辦理應(yīng)該注意的法律事項(xiàng)等等方面的問(wèn)題。

　　市民林先生在購(gòu)房過(guò)程中就遇到了煩心事。本以為交納了誠(chéng)意金就能購(gòu)到自己中意的房子，沒(méi)想到卻被開(kāi)發(fā)商忽悠了，購(gòu)房不成不說(shuō)，白白拿出12萬(wàn)元的誠(chéng)意金給開(kāi)發(fā)商“使用”了4個(gè)月；而市民周小姐也遇到類(lèi)似問(wèn)題，她參加了開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部訂購(gòu)活動(dòng)，并交納了一萬(wàn)元訂金，不料，此種購(gòu)房方式風(fēng)險(xiǎn)極大，在“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”后，倘若開(kāi)發(fā)商沒(méi)有通過(guò)土地審批，樓盤(pán)則無(wú)法開(kāi)工；沒(méi)有得到預(yù)售證，房屋就不能銷(xiāo)售。更嚴(yán)重的是，一旦開(kāi)發(fā)商不能按期交付房子或房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題等情況，購(gòu)房者就有可能遭受?chē)?yán)重?fù)p失。

　　除此以外，還有相當(dāng)一部分購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)因?yàn)椴痪邆鋵?zhuān)業(yè)知識(shí)，反而因小失大給自己埋下一連串隱患。比如市民劉先生為省稅費(fèi)，拖著不去辦理房產(chǎn)證。這種做法也將導(dǎo)致房產(chǎn)權(quán)屬不明確，不但不能省錢(qián)，反而給將來(lái)房屋出售甚至出租帶來(lái)麻煩。

　　房屋糾紛由于標(biāo)的大，解決起來(lái)相對(duì)比較困難。如何處理這些糾紛，本期樓市民生關(guān)注邀請(qǐng)了云南鑫金橋律師事務(wù)所劉愛(ài)國(guó)律師為你一一解答，購(gòu)房者可以根據(jù)律師意見(jiàn)采取切實(shí)可行的方法，處理好購(gòu)房相關(guān)事宜。

　　本期嘉賓：云南鑫金橋律師事務(wù)所劉愛(ài)國(guó)律師

　　只要在開(kāi)盤(pán)前預(yù)交幾千元至幾萬(wàn)元誠(chéng)意金，在購(gòu)房時(shí)就可以享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠等……日前，很多準(zhǔn)備購(gòu)房的昆明市民向本報(bào)樓市民生熱線(xiàn)反映，許多新盤(pán)在開(kāi)盤(pán)前如此的宣傳方式讓他們困惑苦惱不已——交誠(chéng)意金吧，又擔(dān)心此錢(qián)一去不復(fù)返。不交吧，又擔(dān)心自己中意的房子購(gòu)不到。

　　這“誠(chéng)意金”白交了嗎？

　　案例描述：日前，市民林先生向本報(bào)反映，去年8月，他看中了一個(gè)位于環(huán)城西路的樓盤(pán)。當(dāng)時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)表示，只要他交納3萬(wàn)元的誠(chéng)意金，在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)就可以獲得優(yōu)先選房的資格，并能享受一定的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。權(quán)衡再三后，林先生還是于去年10月份向開(kāi)發(fā)商交納了12萬(wàn)元的誠(chéng)意金，準(zhǔn)備購(gòu)購(gòu)4套房子。今年1月，該項(xiàng)目確定了開(kāi)盤(pán)日期。然而，讓他沒(méi)想到的是，就在林先生以為那4套房子“志在必得”時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)卻告訴他，他看中的那4套住房已經(jīng)讓別的會(huì)員“相中”，他只能另選房源。

　　“本來(lái)交納誠(chéng)意金的意圖，就是為了把我相中的那4套房子一齊購(gòu)下，而現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商告訴我這4套房子已經(jīng)售出，那么，我預(yù)先交納的誠(chéng)意金就喪失了意義。現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商表示可以把這筆錢(qián)全額退還給我，但我仍感覺(jué)到受到了愚弄。”林先生表示，相信有很多客戶(hù)跟他一樣，都為了能購(gòu)到自己的心儀的房源提前交納了金額不等的誠(chéng)意金。幾個(gè)月的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商把這么一大筆錢(qián)放在銀行中，也能產(chǎn)生不少利息。“很多客戶(hù)雖然提前交納了誠(chéng)意金但卻沒(méi)有選到房子，那么誠(chéng)意金的利息該算誰(shuí)的？交納了誠(chéng)意金卻購(gòu)不到房，是否可以追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任？”林先生打進(jìn)本報(bào)樓市民生熱線(xiàn)咨詢(xún)。

　　律師答疑：

　　誠(chéng)意金不具有法律效力

　　劉愛(ài)國(guó)：“誠(chéng)意金”，顧名思義，是購(gòu)房者為表現(xiàn)購(gòu)房誠(chéng)意而預(yù)先交納的款額。但是，從法律上來(lái)看，“誠(chéng)意金”無(wú)法保障開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)意。頭先，“誠(chéng)意金”并不具有合同效力和法律約束力，消費(fèi)者向房地產(chǎn)商支付誠(chéng)意金所購(gòu)購(gòu)的只是一種機(jī)會(huì)，并非確定的實(shí)物。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售前收取“誠(chéng)意金”，并與排號(hào)、認(rèn)購(gòu)、優(yōu)惠等行為掛鉤，這種資金并不具有“定金”性質(zhì)。從法律意義上講，林先生交納了“誠(chéng)意金”卻未購(gòu)到房，也不能追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，因?yàn)椤罢\(chéng)意金”并不具有法律效力，它只是開(kāi)發(fā)商自創(chuàng)的營(yíng)銷(xiāo)方式。

　　其次，在沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》之前，開(kāi)發(fā)商不得以任何形式，向購(gòu)房者收取任何性質(zhì)的訂金。開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者收取“誠(chéng)意金”的這種做法在一定程度上有抬高身價(jià)、自我炒作的嫌疑。因?yàn)橐坏╅_(kāi)發(fā)商推遲開(kāi)盤(pán)的話(huà)，交納了“誠(chéng)意金”的購(gòu)房者不得不等下去，這樣可能錯(cuò)過(guò)購(gòu)房的較佳時(shí)期，等到開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，可能房?jī)r(jià)已比交納“誠(chéng)意金”的時(shí)候上漲了很多。

　　第三，無(wú)法簽訂購(gòu)房合同，且沒(méi)有定價(jià)，房子就是一個(gè)“空中樓閣”， “訂金” “誠(chéng)意金”等方式訂購(gòu)毫無(wú)意義。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只有風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有便宜。在違約責(zé)任的認(rèn)定上，只有“定金”才是法律承認(rèn)的合法預(yù)付款形式，當(dāng)開(kāi)發(fā)商違約時(shí)需雙倍返還，但是“訂金”、“誠(chéng)意金”則沒(méi)有這些法律效力。目前開(kāi)發(fā)商大部分收取的“誠(chéng)意金”，一般要在數(shù)月后才能退款，期間很可能被開(kāi)發(fā)商挪用。

　　民生咨詢(xún)臺(tái)

　　遲延辦證使不得

　　案例描述：劉先生近日打進(jìn)本報(bào)樓市民生熱線(xiàn)反映，他購(gòu)購(gòu)了一套商品房定于今年2月中旬交房，但由于較近手頭資金比較緊張，交房就要交納將近二萬(wàn)元的配套費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、契稅等，他想盡量拖延辦理交房及辦理房產(chǎn)證的時(shí)間，但又擔(dān)心為此要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。購(gòu)房者自行拖延辦理房產(chǎn)證的時(shí)間，是否會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　律師答疑：自行拖延辦理房產(chǎn)證時(shí)間會(huì)導(dǎo)致系列隱患

　　對(duì)此，劉愛(ài)國(guó)表示，購(gòu)房者自行拖延辦理房產(chǎn)證的時(shí)間，會(huì)導(dǎo)致一系列的隱患。因?yàn)?，?gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋購(gòu)賣(mài)合同，交納了房款，但這并不意味著購(gòu)房者已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)。以上行為只是購(gòu)賣(mài)雙方所進(jìn)行的房屋購(gòu)賣(mài)行為的一部分，購(gòu)房者應(yīng)抓緊時(shí)間到開(kāi)發(fā)商處開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票，到房屋登記主管部門(mén)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。如果購(gòu)房者在取得房屋后不能取得房屋所有權(quán)證，那么他所購(gòu)的房屋所有權(quán)處在一種未經(jīng)法定形式確定的狀態(tài)，購(gòu)房者不能取得如下權(quán)利：

　　不能購(gòu)賣(mài)、置換、與、繼承、租賃、轉(zhuǎn)讓不具有產(chǎn)權(quán)登記的房屋。

　　無(wú)法設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。他項(xiàng)權(quán)利主要指抵押權(quán)、典權(quán)。按我國(guó)法律規(guī)定，房屋抵押實(shí)行登記制度，而登記的先進(jìn)憑證就是房屋所有權(quán)證，所以購(gòu)房者無(wú)法通過(guò)房屋抵押來(lái)獲得貸款或承擔(dān)其他民事責(zé)任。

　　在房屋被拆除時(shí)無(wú)法按國(guó)家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償。

　　劉愛(ài)國(guó)表示，一般辦理房產(chǎn)證的期限應(yīng)在房屋竣工驗(yàn)收并入住三個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)辦理完畢。在具備辦證條件下，購(gòu)房者應(yīng)抓緊時(shí)間辦理，否則以后可能出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商人員變動(dòng)、辦公地點(diǎn)變更以及超過(guò)一定期限稅務(wù)部門(mén)對(duì)發(fā)票的領(lǐng)取限制等問(wèn)題，導(dǎo)致辦證困難，影響業(yè)主權(quán)益。

　　專(zhuān)家支招

　　公積金可二次購(gòu)房嗎？

　　張女士：我是自由職業(yè)者，老公是事業(yè)單位的在職人員，結(jié)婚時(shí)，老公已經(jīng)用其公積金購(gòu)置了一套住房，現(xiàn)在家里有些存款，想要重新購(gòu)置一套新房給公公婆婆，考慮到公積金貸款較為劃算，因此還想拿老公的公積金來(lái)貸款。公積金是否可以二次貸款，如果不行，能否將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)給我，然后再用老公的公積金二次購(gòu)房？

　　劉愛(ài)國(guó)：由于張女士夫妻只有丈夫一方繳存住房公積金，根據(jù)《昆明住房公積金個(gè)人住房貸款辦法》規(guī)定，借款人必須是購(gòu)房合同約定的產(chǎn)權(quán)人或共有產(chǎn)權(quán)人，那么無(wú)論是否過(guò)戶(hù)給張女士，都將可以而且只能使用丈夫一方的住房公積金貸款購(gòu)房，同時(shí)，《云南省住房公積金個(gè)人住房貸款管理（暫行）辦法》規(guī)定，每戶(hù)家庭購(gòu)購(gòu)一套自住住房原則上只能享受一次貸款，在上次貸款未還清前，不能發(fā)生新的貸款，意味著以前購(gòu)房時(shí)雖已享受過(guò)公積金貸款，但由于原購(gòu)住房面積較小等原因確需改善居住條件的，如果在再次購(gòu)置自住住房時(shí)已還清前次貸款本息，仍可次申請(qǐng)住房公積金貸款。

　　內(nèi)部認(rèn)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)大

　　周小姐：我相中了昆明市北市區(qū)的一個(gè)新樓盤(pán)，前幾天置業(yè)顧問(wèn)通知我，可以參與項(xiàng)目的內(nèi)部訂購(gòu)活動(dòng)。于是我先交納了一萬(wàn)元的訂金，并訂購(gòu)了一套80平方米的房子。請(qǐng)問(wèn)，購(gòu)購(gòu)這類(lèi)的房子會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　劉愛(ài)國(guó)：在“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”后，倘若開(kāi)發(fā)商沒(méi)有通過(guò)土地審批，樓盤(pán)則無(wú)法開(kāi)工；沒(méi)有拿到預(yù)售證，房屋就不能銷(xiāo)售；不能按期交付房子或房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題等情況，甚至遇到開(kāi)發(fā)商“攜款而逃”，由于法律上不確定房屋的所有權(quán)性質(zhì)，購(gòu)房者都難以受到法律保障?！皟?nèi)部認(rèn)購(gòu)”風(fēng)險(xiǎn)極大。(云南信息報(bào))

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