誠(chéng)意金，這一較初從港臺(tái)樓市傳入的促銷模式，近期在國(guó)內(nèi)各大城市的商品房銷售中再度被“廣泛運(yùn)用”?！?萬(wàn)元抵8萬(wàn)元”、“20萬(wàn)元抵40萬(wàn)元”等廣告詞層出不窮。而近一年來(lái)，房地產(chǎn)商所收取或“圈定”的誠(chéng)意金數(shù)額，已從數(shù)千元上升至幾十萬(wàn)元；在形式上，“誠(chéng)意金”從房地產(chǎn)商直接收取的“準(zhǔn)訂金”到同銀行相結(jié)合的“誠(chéng)意存款”，花樣正在不斷翻新。

　　“今年，樓市銷售火爆，供求矛盾突出，收取誠(chéng)意金或指定賬戶存款進(jìn)行排號(hào)，成為多數(shù)樓盤正式銷售前的普遍行為。這種行為的背后，體現(xiàn)的是賣方市場(chǎng)下開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)?！币晃?地產(chǎn)人士表示。

　　中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海指出，誠(chéng)意金在法律上是一種“性質(zhì)不明、界定不清”的資金形式。如果樓盤沒有取得預(yù)售許可，任何具有銷售性質(zhì)的行為都是違法的，收取誠(chéng)意金顯然是具有銷售性質(zhì)的行為。

　　而對(duì)于近期新出現(xiàn)的“誠(chéng)意存款”，法律專家指出，資金雖然在客戶名下，但由于同購(gòu)房排號(hào)和相應(yīng)優(yōu)惠掛鉤，因此具備“準(zhǔn)銷售性質(zhì)”；另外，以售房名義指定消費(fèi)者存款，也可能干擾金融市場(chǎng)的正常競(jìng)爭(zhēng)。法律界人士呼吁，銀監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門應(yīng)介入并“給出說(shuō)法”。

　　購(gòu)房人：權(quán)益難保障

　　在北京東四環(huán)邊某樓盤排號(hào)的趙女士告訴中國(guó)證券報(bào)記者，她按照開發(fā)商的意思，向開發(fā)商指定的銀行賬戶存了20萬(wàn)元，今后可沖抵房款40萬(wàn)元。資金雖然在自己的名下，但如果在限定期限內(nèi)支取，則將失去排號(hào)資格。同趙女士一樣在該樓盤“排號(hào)”的購(gòu)房者近1000名，但一期開盤的房源不足150套。

　　“按照這一比例，大多數(shù)排號(hào)的人是無(wú)法購(gòu)到房的，這期間，我們的存款僅僅按照活期利率計(jì)息。購(gòu)不到房子的人，權(quán)益根本無(wú)法保障。”一位地產(chǎn)專家指出。目前，樓市銷售前普遍存在的誠(chéng)意金，并不具有定金的性質(zhì)，沒有合同的約束，因此也不具備法律保護(hù)的條件。另外，所謂購(gòu)房時(shí)的優(yōu)惠，也僅僅是開發(fā)商口頭的承諾，并沒有現(xiàn)實(shí)文本的協(xié)議；因此，開發(fā)商即使“毀約”，也不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。所謂的“誠(chéng)意金”，并不能管住開發(fā)商。

　　“大多數(shù)交了錢，但購(gòu)不上房的人，他們的權(quán)益如何保障，也是值得法律探討的問題。目前，我國(guó)的司法制度并不支持誠(chéng)意金方面的索賠。開發(fā)商占用了資金，較后也就歸還本金?！币晃宦蓭熖寡?。

　　今年初，北京的王先生與一家房地產(chǎn)公司簽訂《房屋購(gòu)銷意向書》，王先生交納10萬(wàn)元“誠(chéng)意金”，但由于房?jī)r(jià)上漲，開發(fā)商屢屢推遲開盤。較后，王先生因沒有排上號(hào)而無(wú)法購(gòu)房。近期，王先生連同其他支付誠(chéng)意金但沒有購(gòu)到房的客戶一起向法院提起民事訴訟，要求開發(fā)商雙倍賠償。但因雙方簽訂的《意向書》中已經(jīng)約定王先生交付的10萬(wàn)元是“誠(chéng)意金”而非“定金”，所以不屬于雙倍賠償范圍。法院判定購(gòu)房人敗訴，開發(fā)商僅退還10萬(wàn)元本金。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，至今法律對(duì)“誠(chéng)意金”的性質(zhì)還沒有明確認(rèn)定，其僅僅是購(gòu)房者和開發(fā)商之間就商品房購(gòu)賣達(dá)成初步意向的證明，并不具有購(gòu)賣合同效力。

　　開發(fā)商：有序銷售途徑

　　在供需失衡、房?jī)r(jià)飆升的情況下，如何甄別有效客戶、實(shí)現(xiàn)有序銷售，是開發(fā)商面臨的一大問題?！艾F(xiàn)在，到我們樓盤排號(hào)的人太多，如果不采取相應(yīng)措施，放開排號(hào)和搖號(hào)，較后就可能造成倒號(hào)現(xiàn)象?！币患业禺a(chǎn)公司的市場(chǎng)總監(jiān)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　在開發(fā)商看來(lái)，以“誠(chéng)意存款”為代表的預(yù)售前客戶甄別行為，是目前較為理想的鎖定核心客戶、并實(shí)現(xiàn)相對(duì)有序公平售房的方式。這種方式，目前并沒有違反國(guó)內(nèi)的相關(guān)法律。

　　以北京南二環(huán)內(nèi)的樓盤中信城 (論壇 (責(zé)任編輯：JN040)

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！