收取誠(chéng)意金是開(kāi)發(fā)商自己打的如意算盤。資料圖片

作為開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷手段，誠(chéng)意金已經(jīng)活躍在市場(chǎng)中很多年了。多數(shù)購(gòu)房者得先交誠(chéng)意金才能取得購(gòu)房權(quán)，久而久之，購(gòu)房者似乎默認(rèn)了這種商品房預(yù)售時(shí)期的特別現(xiàn)象。但今年3月份，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局等六部門聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房預(yù)售加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），規(guī)定未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向購(gòu)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等費(fèi)用，違規(guī)預(yù)售的會(huì)受到處罰。至此，誠(chéng)意金征收的大門頭次在權(quán)威意義上被封堵。目前，距離新規(guī)出臺(tái)已經(jīng)有一個(gè)月的時(shí)間，各大開(kāi)發(fā)商是否嚴(yán)格執(zhí)行？對(duì)此，記者進(jìn)行了調(diào)查。
部分樓盤暗自收取誠(chéng)意金
昨日，記者來(lái)到了仙女湖附近一樓盤，該樓盤部分多層和一棟高層產(chǎn)品正接受預(yù)約登記?！艾F(xiàn)在購(gòu)房有什么優(yōu)惠嗎？”“交兩萬(wàn)誠(chéng)意金，有優(yōu)先選房權(quán)，并可享受一平減100元的優(yōu)惠?！碑?dāng)記者問(wèn)道：“誠(chéng)意金不是已經(jīng)被叫停了嗎”，該項(xiàng)目銷售主管笑著說(shuō)：“這兩萬(wàn)也可以叫做排號(hào)金，購(gòu)房者自愿選擇交還是不交。如果未選到房，我們?nèi)鐢?shù)返還?！彪S后，記者通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)幾位購(gòu)房者的采訪了解到，不交這兩萬(wàn)誠(chéng)意金就無(wú)法享受優(yōu)先選房權(quán)以及相關(guān)購(gòu)房?jī)?yōu)惠，這種自愿原則的公平性值得商榷。
而后記者又咨詢了幾家樓盤，其中北二路附近某商住公寓項(xiàng)目預(yù)計(jì)月底開(kāi)盤，而且開(kāi)盤只針對(duì)會(huì)員，要想成為會(huì)員，必須在與該樓盤合作的銀行存入兩萬(wàn)元，作為會(huì)員的憑證，而且開(kāi)盤當(dāng)日可享受9.9折優(yōu)惠?！按嬖谫?gòu)房者自己的銀行卡里，怎么能叫做誠(chéng)意金呢？”其售樓員告訴記者。類似會(huì)員卡形式的，還有鐵西廣場(chǎng)附近某樓盤，該樓盤剛剛開(kāi)盤，而同樣采取辦理會(huì)員卡享受開(kāi)盤優(yōu)惠的方式來(lái)吸引購(gòu)房者。但在記者采訪過(guò)程中，也有部分預(yù)售樓盤聲稱目前不收取誠(chéng)意金，但開(kāi)盤前是否收取尚不確定。
隨后，通過(guò)對(duì)多個(gè)樓盤的調(diào)查采訪，上述悄悄收取誠(chéng)意金或變相收取定金等費(fèi)用的現(xiàn)象并不少見(jiàn)，但也有一部分樓盤對(duì)此比較嚴(yán)肅，自稱目前不收取誠(chéng)意金。
為鎖定客戶不惜鋌而走險(xiǎn)
“誠(chéng)意登記，2萬(wàn)抵2.5萬(wàn)，商鋪10萬(wàn)抵12萬(wàn)”、“優(yōu)惠 ，5萬(wàn)抵10萬(wàn)”、“2萬(wàn)誠(chéng)意金每平優(yōu)惠100元”……目前，部分樓盤仍在力推誠(chéng)意金優(yōu)惠活動(dòng)，據(jù)沈陽(yáng)某網(wǎng)數(shù)據(jù)，20個(gè)推出優(yōu)惠活動(dòng)的樓盤中，其中大部分是新盤新品項(xiàng)目，而誠(chéng)意登記是該階段較常見(jiàn)也較實(shí)用的營(yíng)銷手段。
所謂誠(chéng)意金，說(shuō)到底就是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷手段，在收取誠(chéng)意金的同時(shí)，對(duì)購(gòu)房者許諾一定的優(yōu)惠，刺激購(gòu)房者的積極性；另外，通過(guò)收取誠(chéng)意金，確定購(gòu)房者選房的先后順序，維護(hù)購(gòu)房秩序。但因誠(chéng)意金而發(fā)生的開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間糾紛，購(gòu)房者利益受到損害的案例也時(shí)有發(fā)生。為此，除沈陽(yáng)外，像廣州、深圳、哈爾濱、惠州等地都出臺(tái)了相關(guān)法律法規(guī)禁止誠(chéng)意金的收取。
獅城經(jīng)典銷售經(jīng)理金春瑞認(rèn)為，禁止開(kāi)發(fā)商收取誠(chéng)意金，不僅僅是規(guī)范市場(chǎng)，較主要的是規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)，防止違規(guī)操作，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。誠(chéng)意金可以起到市場(chǎng)試水的目的，還可以牢牢抓住大部分的意向客戶。有些開(kāi)發(fā)企業(yè)在沒(méi)有取得預(yù)售資格的情況下，以誠(chéng)意金的形式控制住意向客戶，這樣一來(lái)，消費(fèi)者購(gòu)房很難得到保障。所以，政府出臺(tái)相關(guān)政策還是非常必要的。對(duì)部分樓盤仍在暗地收取誠(chéng)意金等預(yù)付費(fèi)用，金經(jīng)理說(shuō)：“政策出臺(tái)后，較主要的就是執(zhí)行和加強(qiáng)管理，效果如何肯定是需要一段時(shí)間的?！?
那么，誠(chéng)意金為什么如此受開(kāi)發(fā)商的青睞，以至于在新規(guī)出臺(tái)后仍鋌而走險(xiǎn)呢？據(jù)了解，現(xiàn)在少數(shù)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將事先收取誠(chéng)意金作為融資的手段之一。居易新青年負(fù)責(zé)銷售的劉經(jīng)理接受采訪時(shí)說(shuō)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作資金較大。部分實(shí)力弱的開(kāi)發(fā)商通過(guò)誠(chéng)意金等方式回籠資金以便開(kāi)發(fā)，但大多收取誠(chéng)意金的開(kāi)發(fā)商主要目的還是為了提前鎖定客戶，便于后期銷售。各家開(kāi)發(fā)的情況不同，如果資金壓力大，選擇提前銷售，不排除暗地收取誠(chéng)意金的個(gè)別行為。”
目前，沈陽(yáng)商品房預(yù)售時(shí)期收取數(shù)萬(wàn)的誠(chéng)意金，并與意向客戶口頭或書(shū)面進(jìn)行約定，如果選房不成，誠(chéng)意金將在約定時(shí)間內(nèi)返還，而不是立即返還，這在某種程度上也為開(kāi)發(fā)商保證資金流爭(zhēng)取了時(shí)間上的先機(jī)。
購(gòu)房者眼中的“誠(chéng)意”無(wú)奈
收取誠(chéng)意金由來(lái)已久，但在法律上沒(méi)有任何關(guān)于誠(chéng)意金的定義，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擅自收取誠(chéng)意金缺乏法律依據(jù)。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商與客戶簽訂正式購(gòu)房合同之前收取購(gòu)房誠(chéng)意金，對(duì)合同具體內(nèi)容沒(méi)有明確的意思表示，沒(méi)有任何法律約束力，僅能表明雙方具有簽訂合同的意向。由于沒(méi)有合同約束及法律依據(jù)，購(gòu)房者的利益就很難保障。比如開(kāi)發(fā)商挪用，購(gòu)房者很可能面臨無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)；誠(chéng)意金為樓盤定價(jià)提供依據(jù)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商很可能捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等。誠(chéng)意金風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)如此之高，購(gòu)房者為何仍自愿掏錢迎合呢？
其實(shí)，購(gòu)房者交上誠(chéng)意金多數(shù)為無(wú)奈之舉。在記者對(duì)近20位購(gòu)房者的調(diào)查采訪中了解到，半數(shù)以上受訪者表示交錢實(shí)屬無(wú)奈，因?yàn)椴唤痪褪チ诉x房的資格，也有部分受訪者對(duì)此事表示無(wú)所謂。
劉先生較近看好了西二環(huán)附近一處樓盤，地段以及戶型都很理想，但目前價(jià)格未定，正在接受誠(chéng)意登記。售樓員告訴劉先生，要想能在開(kāi)盤時(shí)優(yōu)先選到房源，必須交2萬(wàn)元的誠(chéng)意金排號(hào)，開(kāi)盤當(dāng)日成交有優(yōu)惠。因?yàn)樵摌潜P開(kāi)盤日期尚不確定，價(jià)格也不明確，劉先生覺(jué)得提前交2萬(wàn)元實(shí)在不靠譜，但是雖說(shuō)交與不交完全自愿，如果不交錢就無(wú)法優(yōu)先選房，其實(shí)就等于購(gòu)不到房。無(wú)奈之下，劉先生只好和大部分購(gòu)房者一樣交了錢，從號(hào)碼顯示，劉先生是第180位交錢的購(gòu)房者?！笆蹣菃T說(shuō)開(kāi)盤當(dāng)日房源并不是很多，我現(xiàn)在已經(jīng)排到了180號(hào)，能選上我看好的房源的可能性不大。”劉先生說(shuō)。
至于何時(shí)返還誠(chéng)意金，售樓員只是承諾兩個(gè)月之內(nèi)。目前，劉先生只盼著開(kāi)盤當(dāng)天能順利選到房子。預(yù)約登記、誠(chéng)意認(rèn)籌、搖號(hào)選房等等，購(gòu)房者為了購(gòu)房必須用數(shù)萬(wàn)元表示出誠(chéng)意，開(kāi)發(fā)商借此制造一種熱銷的假象，在購(gòu)房者心理上造成緊張感，較終導(dǎo)致快速成交。
在新規(guī)面前，購(gòu)房者有了維護(hù)權(quán)益的依據(jù)，誠(chéng)意金被禁收已是必然趨勢(shì)，愿誠(chéng)意金早日真正走出購(gòu)房者的生活。

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