邱 林

　　從短期的情況看，無論“國十條”還是“新國五條”，均取得了一些效果。但由于受到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，房地產(chǎn)還處在波動(dòng)期。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠認(rèn)為，中國已進(jìn)入房地產(chǎn)熊市，將持續(xù)5年左右。大城市的平均房價(jià)很可能會(huì)下降一半以上，土地價(jià)格將下降更多。而且，部分省市價(jià)格可能會(huì)下降80%甚至更多。 (12月14日《時(shí)代周報(bào)》)

　　謝國忠這番話讓我們想起前不久中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究院一篇預(yù)測(cè)房價(jià)的報(bào)告，該報(bào)告稱，全國房價(jià)將下降20%。不過，謝國忠比人大經(jīng)濟(jì)研究院的預(yù)測(cè)更激進(jìn)，認(rèn)為中國大城市的房價(jià)今后會(huì)下降一半以上。他的依據(jù)是，房價(jià)必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平。在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在的租金回報(bào)率不到3%，它必須回到5%以上，每平方米的單價(jià)則不應(yīng)超過兩月的平均工資。

　　不管是人大經(jīng)濟(jì)研究院預(yù)測(cè)房價(jià)下降20%，還是謝國忠預(yù)測(cè)房價(jià)下降一半以上，都帶有想當(dāng)然的意味。觀察今年4月以來，我們發(fā)現(xiàn)，決策層出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)的政策比其它行業(yè)的政策都要多，例如前面提到的“國十條”、“新國五條”，但收效仍然有限。僅以今年11月為例，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格較上月上漲0.82%。北京、上海等八大城市房價(jià)環(huán)比上漲0.41%，同比飆升34.29%。

　　確切地說，目前的房價(jià)預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)讓人感到一頭霧水，覺得離現(xiàn)實(shí)太遠(yuǎn)。有人甚至認(rèn)為，他們這樣預(yù)測(cè)房價(jià)，與其說這是學(xué)術(shù)研究和學(xué)術(shù)紛爭，還不如說是“認(rèn)真的扯淡”。諸多養(yǎng)尊處優(yōu)于大學(xué)、或研究機(jī)構(gòu)里的經(jīng)濟(jì)研究者，在畸高的房價(jià)上表述著甚囂塵上的觀點(diǎn)，不免讓人懷疑其信口開河。

　　回顧近幾年來，坊間雖然針對(duì)房價(jià)是漲還是跌的爭議不斷，但房價(jià)卻我行我素地在上漲通道中不斷摸高。其間或許會(huì)有所暫歇，但每每都以新一輪報(bào)復(fù)性上漲打破既有的市場(chǎng)觀望。究其根源，中國城市化進(jìn)程如火如荼，大批新入城的年輕人源源不斷地加入到購房大軍之中，而土地由地方政府壟斷供給、保障性住房供給嚴(yán)重滯后、投機(jī)資金盤踞其中等積弊又加劇了樓市供不應(yīng)求的失衡局面。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，與銀行的關(guān)聯(lián)性非常大，可以說一榮俱榮、一損俱損，作為國家金融部門的銀行不能讓房價(jià)下跌，中國的銀行與國家的這種特殊關(guān)系又迫使國家制定的政策會(huì)向宏觀經(jīng)濟(jì)傾斜，所以房價(jià)大跌會(huì)使金融系統(tǒng)崩潰，因?yàn)樽》啃刨J在銀行的信貸體系中占有相當(dāng)?shù)谋戎?，如果房價(jià)大跌會(huì)影響到國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　價(jià)格是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心，房價(jià)同樣是房地產(chǎn)的核心。所以如果房價(jià)下跌一半以上，將會(huì)導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)倒退，而且這種倒退比GDP不增長還要大得多。有經(jīng)驗(yàn)告訴我們，美國的房災(zāi)導(dǎo)致了美國經(jīng)濟(jì)倒退了10年。而如果中國房價(jià)下跌一半以上，同樣會(huì)出現(xiàn)房災(zāi)，并導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)至少倒退5年。

　　聽起來也許有些聳人聽聞，但有其數(shù)據(jù)可以證明。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)每增加1億元投資，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)就將相應(yīng)增加投入1.479億元，在增加國民生產(chǎn)總值和提升就業(yè)率上，有其無可比擬的巨大優(yōu)勢(shì)。從國民經(jīng)濟(jì)的角度看，樓價(jià)大幅下降，必然導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)看空后市，房地產(chǎn)投資、新開工數(shù)量急劇下滑，導(dǎo)致上下游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營、就業(yè)都出現(xiàn)影響。

　　有數(shù)據(jù)顯示，近幾年來，房地產(chǎn)的增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重一直保持在5%左右，2009年和今年，其比重分別達(dá)到8%以上，按國際產(chǎn)業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)已成為中國的支柱性產(chǎn)業(yè)。雖然目前國內(nèi)新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保等六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)正在形成新的動(dòng)能，但在短期內(nèi)要代替房地產(chǎn)是不可能的。

　　實(shí)際上，當(dāng)前國家出臺(tái)的政策是先讓房價(jià)穩(wěn)定下來，再出現(xiàn)理性上漲，較后保持一個(gè)合理的漲幅的空間，但完全沒有期望房價(jià)下跌的意識(shí)。大家同時(shí)也要明白，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著剛性需求的消費(fèi)群體，其實(shí)是市場(chǎng)已經(jīng)積蓄了龐大的需求總量，這種因素導(dǎo)致房價(jià)一定幅度的上漲，從而也就打破了持幣觀望的心理預(yù)期。我們有理由相信，房價(jià)較終會(huì)在一定的期間有所下降，但絕不會(huì)是謝國忠所說的下跌一半以上。邱 林

　　從短期的情況看，無論“國十條”還是“新國五條”，均取得了一些效果。但由于受到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，房地產(chǎn)還處在波動(dòng)期。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠認(rèn)為，中國已進(jìn)入房地產(chǎn)熊市，將持續(xù)5年左右。大城市的平均房價(jià)很可能會(huì)下降一半以上，土地價(jià)格將下降更多。而且，部分省市價(jià)格可能會(huì)下降80%甚至更多。(12月14日《時(shí)代周報(bào)》)

　　謝國忠這番話讓我們想起前不久中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究院一篇預(yù)測(cè)房價(jià)的報(bào)告，該報(bào)告稱，全國房價(jià)將下降20%。不過，謝國忠比人大經(jīng)濟(jì)研究院的預(yù)測(cè)更激進(jìn)，認(rèn)為中國大城市的房價(jià)今后會(huì)下降一半以上。他的依據(jù)是，房價(jià)必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平。在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在的租金回報(bào)率不到3%，它必須回到5%以上，每平方米的單價(jià)則不應(yīng)超過兩月的平均工資。

　　不管是人大經(jīng)濟(jì)研究院預(yù)測(cè)房價(jià)下降20%，還是謝國忠預(yù)測(cè)房價(jià)下降一半以上，都帶有想當(dāng)然的意味。觀察今年4月以來，我們發(fā)現(xiàn)，決策層出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)的政策比其它行業(yè)的政策都要多，例如前面提到的“國十條”、“新國五條”，但收效仍然有限。僅以今年11月為例，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格較上月上漲0.82%。北京、上海等八大城市房價(jià)環(huán)比上漲0.41%，同比飆升34.29%。

　　確切地說，目前的房價(jià)預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)讓人感到一頭霧水，覺得離現(xiàn)實(shí)太遠(yuǎn)。有人甚至認(rèn)為，他們這樣預(yù)測(cè)房價(jià)，與其說這是學(xué)術(shù)研究和學(xué)術(shù)紛爭，還不如說是“認(rèn)真的扯淡”。諸多養(yǎng)尊處優(yōu)于大學(xué)、或研究機(jī)構(gòu)里的經(jīng)濟(jì)研究者，在畸高的房價(jià)上表述著甚囂塵上的觀點(diǎn)，不免讓人懷疑其信口開河。

　　回顧近幾年來，坊間雖然針對(duì)房價(jià)是漲還是跌的爭議不斷，但房價(jià)卻我行我素地在上漲通道中不斷摸高。其間或許會(huì)有所暫歇，但每每都以新一輪報(bào)復(fù)性上漲打破既有的市場(chǎng)觀望。究其根源，中國城市化進(jìn)程如火如荼，大批新入城的年輕人源源不斷地加入到購房大軍之中，而土地由地方政府壟斷供給、保障性住房供給嚴(yán)重滯后、投機(jī)資金盤踞其中等積弊又加劇了樓市供不應(yīng)求的失衡局面。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，與銀行的關(guān)聯(lián)性非常大，可以說一榮俱榮、一損俱損，作為國家金融部門的銀行不能讓房價(jià)下跌，中國的銀行與國家的這種特殊關(guān)系又迫使國家制定的政策會(huì)向宏觀經(jīng)濟(jì)傾斜，所以房價(jià)大跌會(huì)使金融系統(tǒng)崩潰，因?yàn)樽》啃刨J在銀行的信貸體系中占有相當(dāng)?shù)谋戎?，如果房價(jià)大跌會(huì)影響到國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　價(jià)格是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心，房價(jià)同樣是房地產(chǎn)的核心。所以如果房價(jià)下跌一半以上，將會(huì)導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)倒退，而且這種倒退比GDP不增長還要大得多。有經(jīng)驗(yàn)告訴我們，美國的房災(zāi)導(dǎo)致了美國經(jīng)濟(jì)倒退了10年。而如果中國房價(jià)下跌一半以上，同樣會(huì)出現(xiàn)房災(zāi)，并導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)至少倒退5年。

　　聽起來也許有些聳人聽聞，但有其數(shù)據(jù)可以證明。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)每增加1億元投資，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)就將相應(yīng)增加投入1.479億元，在增加國民生產(chǎn)總值和提升就業(yè)率上，有其無可比擬的巨大優(yōu)勢(shì)。從國民經(jīng)濟(jì)的角度看，樓價(jià)大幅下降，必然導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)看空后市，房地產(chǎn)投資、新開工數(shù)量急劇下滑，導(dǎo)致上下游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營、就業(yè)都出現(xiàn)影響。

　　有數(shù)據(jù)顯示，近幾年來，房地產(chǎn)的增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重一直保持在5%左右，2009年和今年，其比重分別達(dá)到8%以上，按國際產(chǎn)業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)已成為中國的支柱性產(chǎn)業(yè)。雖然目前國內(nèi)新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保等六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)正在形成新的動(dòng)能，但在短期內(nèi)要代替房地產(chǎn)是不可能的。

　　實(shí)際上，當(dāng)前國家出臺(tái)的政策是先讓房價(jià)穩(wěn)定下來，再出現(xiàn)理性上漲，較后保持一個(gè)合理的漲幅的空間，但完全沒有期望房價(jià)下跌的意識(shí)。大家同時(shí)也要明白，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著剛性需求的消費(fèi)群體，其實(shí)是市場(chǎng)已經(jīng)積蓄了龐大的需求總量，這種因素導(dǎo)致房價(jià)一定幅度的上漲，從而也就打破了持幣觀望的心理預(yù)期。我們有理由相信，房價(jià)較終會(huì)在一定的期間有所下降，但絕不會(huì)是謝國忠所說的下跌一半以上。邱 林

　　從短期的情況看，無論“國十條”還是“新國五條”，均取得了一些效果。但由于受到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，房地產(chǎn)還處在波動(dòng)期。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠認(rèn)為，中國已進(jìn)入房地產(chǎn)熊市，將持續(xù)5年左右。大城市的平均房價(jià)很可能會(huì)下降一半以上，土地價(jià)格將下降更多。而且，部分省市價(jià)格可能會(huì)下降80%甚至更多。(12月14日《時(shí)代周報(bào)》)

　　謝國忠這番話讓我們想起前不久中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究院一篇預(yù)測(cè)房價(jià)的報(bào)告，該報(bào)告稱，全國房價(jià)將下降20%。不過，謝國忠比人大經(jīng)濟(jì)研究院的預(yù)測(cè)更激進(jìn)，認(rèn)為中國大城市的房價(jià)今后會(huì)下降一半以上。他的依據(jù)是，房價(jià)必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平。在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在的租金回報(bào)率不到3%，它必須回到5%以上，每平方米的單價(jià)則不應(yīng)超過兩月的平均工資。

　　不管是人大經(jīng)濟(jì)研究院預(yù)測(cè)房價(jià)下降20%，還是謝國忠預(yù)測(cè)房價(jià)下降一半以上，都帶有想當(dāng)然的意味。觀察今年4月以來，我們發(fā)現(xiàn)，決策層出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)的政策比其它行業(yè)的政策都要多，例如前面提到的“國十條”、“新國五條”，但收效仍然有限。僅以今年11月為例，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格較上月上漲0.82%。北京、上海等八大城市房價(jià)環(huán)比上漲0.41%，同比飆升34.29%。

　　確切地說，目前的房價(jià)預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)讓人感到一頭霧水，覺得離現(xiàn)實(shí)太遠(yuǎn)。有人甚至認(rèn)為，他們這樣預(yù)測(cè)房價(jià)，與其說這是學(xué)術(shù)研究和學(xué)術(shù)紛爭，還不如說是“認(rèn)真的扯淡”。諸多養(yǎng)尊處優(yōu)于大學(xué)、或研究機(jī)構(gòu)里的經(jīng)濟(jì)研究者，在畸高的房價(jià)上表述著甚囂塵上的觀點(diǎn)，不免讓人懷疑其信口開河。

　　回顧近幾年來，坊間雖然針對(duì)房價(jià)是漲還是跌的爭議不斷，但房價(jià)卻我行我素地在上漲通道中不斷摸高。其間或許會(huì)有所暫歇，但每每都以新一輪報(bào)復(fù)性上漲打破既有的市場(chǎng)觀望。究其根源，中國城市化進(jìn)程如火如荼，大批新入城的年輕人源源不斷地加入到購房大軍之中，而土地由地方政府壟斷供給、保障性住房供給嚴(yán)重滯后、投機(jī)資金盤踞其中等積弊又加劇了樓

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