2014年7月14-17日，博鰲•21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第14屆年會(huì)在海南隆重舉行。年會(huì)以“回歸‘新常態(tài)’：結(jié)構(gòu)化調(diào)整與經(jīng)濟(jì)再平衡”為主題，政界、地產(chǎn)界、金融界及學(xué)術(shù)界權(quán)威人士出席會(huì)議，搜房網(wǎng)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全程圖文直播報(bào)道。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫。城鎮(zhèn)化、人口增加等因素促使住房需求潛力巨大，而房地產(chǎn)市場(chǎng)較大的問(wèn)題是政策不透明，必須要用市場(chǎng)化的方法解決市場(chǎng)的問(wèn)題。

　　中國(guó)城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展 2025年城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%

　　中國(guó)1978年到現(xiàn)在，從20%的比例提升到30%，大概是15年的時(shí)間，這是非常緩慢的過(guò)程。1995年的時(shí)候是20%左右，中國(guó)在此之前改革的速度比較慢，因此十一屆三中全會(huì)讓農(nóng)民工解放出來(lái)，讓人們開始進(jìn)城，或者是以農(nóng)業(yè)為主的行業(yè)。40%的城鎮(zhèn)化我們用了六、七年，45%到50%用了二、三年，超過(guò)50%到60%用了9年的時(shí)間，每年增加3%的城鎮(zhèn)化。要求2030年城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，任志強(qiáng)估計(jì)2025年就會(huì)實(shí)現(xiàn)，會(huì)提前5年。

　　未來(lái)人口增加家庭加速分裂 住房需求巨大

　　到2025年的時(shí)候，中國(guó)的城市化率超過(guò)70%的時(shí)候，世界的大城市也會(huì)增加很多個(gè)，中國(guó)千萬(wàn)人口城市也會(huì)不斷的增加。人口增加的過(guò)程中，房屋蓋得更加的多，人口不變的情況下，家庭小齡化，三口以上的人口占到了70%，過(guò)去只有40%，在五口到六口之前，十年間增加了很多，三口以上的家庭數(shù)量增加很多，家庭的總數(shù)量迅速的增加，不是人口數(shù)量，而是家庭數(shù)量，例如二個(gè)人的家庭，離婚后就變成了兩家，基數(shù)增加了一倍，這個(gè)因素是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中導(dǎo)致住房增加和存量關(guān)系的條件。

　　房地產(chǎn)銷售額下降 銀行利率是主因

　　今年的銷售額大概減少了8.5%，相當(dāng)于2000億，貸款增加了16.5%，也是2000多億，銷售面積下降了7.8%。銀行利率高是主要原因。如果按照0.7%或者是0.8的優(yōu)惠利率，現(xiàn)在執(zhí)行的利率要增長(zhǎng)20%，如果開發(fā)商將100萬(wàn)的房屋賣到90萬(wàn)，購(gòu)房的人要支付110萬(wàn)，所有開發(fā)商的降價(jià)都變成了銀行的利潤(rùn)。

　　十八大后房地產(chǎn)市場(chǎng)化走回頭路

　　大量保障性住房由開發(fā)商建設(shè)，但是我們無(wú)法從統(tǒng)計(jì)局的報(bào)表中將保障和非保障分開，去年的20多億有10多億是保障性住房，按照40%計(jì)算，也有8億多平方米是保障性住房。這樣將一部分的剛需擠出去了，一部分的剛需變成了觀望。從中看得到，擠出效應(yīng)非常大，在五年之內(nèi)，一年有1000萬(wàn)套保障性住房，一定會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)大的沖擊力。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為十八屆三中全會(huì)之后，沒(méi)有向前走，而是向回走。中國(guó)政府將市場(chǎng)的房屋變成了福利房，應(yīng)該福利化變成了市場(chǎng)化，這就是住房。1998年住房市場(chǎng)化，應(yīng)該由市場(chǎng)來(lái)解決住房。是否沒(méi)有保障，應(yīng)該是居住權(quán)力的保障，如果居住權(quán)力變成了福利化和財(cái)產(chǎn)化，這就是混合制度，這就是倒退。

　　政府開始重新進(jìn)入市場(chǎng) 要小心

　　任志強(qiáng)說(shuō)：“政府開始重新進(jìn)入市場(chǎng)了，你們小心點(diǎn)。”北京既獲得土地的競(jìng)價(jià)，又要進(jìn)入保障住房，然后再控制地價(jià)。有自住型商品房的價(jià)格予以限制，賣房的時(shí)候再收30%，憑什么。我們搖號(hào)的時(shí)候，政府又將交易成本給了開發(fā)商，政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)不是減少，而是不斷的加強(qiáng)市場(chǎng)的干預(yù)和掠奪，讓我們的政策看不到任何改革的前景，反而是一種倒退，至少所有房地產(chǎn)市場(chǎng)看到的都是政府行政命令的干預(yù)，而不是救市。

　　貨幣貶值 房?jī)r(jià)將持續(xù)上升

　　討論房?jī)r(jià)的時(shí)候，認(rèn)為只有住宅的房?jī)r(jià)才是房?jī)r(jià)，這一輪的房?jī)r(jià)還是繼續(xù)上升的，而且是持續(xù)上升的。較簡(jiǎn)單的道理，經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該懂的道理，貨幣是持續(xù)的貶值。

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