昨日，知名獨立經(jīng)濟學家謝國忠在接受采訪時認為，此輪樓市調(diào)整至少還要持續(xù)3年，當每平方米的房價降到城市兩個月平均工資之下才算合理。

　　記者：較近，不少報道傾向于貨幣政策會微調(diào)或“定向?qū)捤?rdquo;，真的是這樣嗎?

　　謝國忠：貨幣政策要調(diào)整，不太可能!我覺得目前的貨幣政策還要維持2年或者更長一段時間。

　　實體經(jīng)濟的贏利其實很困難，很多企業(yè)以實體公司為融資平臺，拿到資金去炒股、購大宗商品和房地產(chǎn)，現(xiàn)在出了問題，卻要“綁架”銀行。未來幾個月將非常關(guān)鍵，中國不少民營企業(yè)資金鏈已斷裂，破產(chǎn)很難避免，但這對實體經(jīng)濟的影響是有限的，因為資產(chǎn)能很快轉(zhuǎn)移到其他企業(yè)。

　　A股走勢要看高利貸預期

　　記者：您在2008年之前都是看空股市，那么您認為現(xiàn)在的股市會怎么走?

　　謝國忠：目前A股在流通上處于弱勢，它的走勢較重要的要看高利貸的預期?，F(xiàn)在很多公司的運營模式都是走高利貸模式，高利貸市場的回報率達到20%。這樣，資金流入股市與在高利貸市場相比是沒有競爭力的。要想股市起來，一定要等到房地產(chǎn)調(diào)整之后。因為，開發(fā)商那里的20%高利貸并不算高，如果政府“放松”政策，房價就會大漲。

　　但是，如果這些開發(fā)商打消了政策放松的念頭，開始自尋生存之道，比如降價銷售來回籠資金。這時，高利貸市場就會萎縮，資金才有可能進入股市。

　　中國房租回報率低

　　記者：房價此輪調(diào)整出現(xiàn)了“停漲”或下降的趨勢，您認為房價要降70%左右，是不是這樣的？

　　謝國忠：這是個別地方，我覺得中國的房價平均降一半應該會有。資產(chǎn)價格中國人喜歡說誰唱多、誰唱空，他們把資產(chǎn)看成是價格的博弈。較終資產(chǎn)是由基本面決定的，也就是房租的回報率和房價與收入的比例來決定。一般來說，穩(wěn)定的經(jīng)濟，公寓房租7%的回報，商業(yè)寫字樓10%回報率屬于正常。中國的房租回報率遠遠低于這個水平。所以，房價下降一半仍屬于理性。

　　從房價收入比來說，一般每平方米的房價不超過城市兩個月平均工資是合理的。房地產(chǎn)調(diào)整是非常不均勻的，一般來說，房地產(chǎn)泡沫時期，偏遠地區(qū)的房價漲幅更大。

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