“9·29”樓市二輪調(diào)控新政出臺(tái)正式滿(mǎn)月，9月29日出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政,暫停三套房貸以及提高頭套房頭付比例后,各地方政府陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令,要求對(duì)居民購(gòu)房套數(shù)進(jìn)行嚴(yán)格限制。從各地隱約呈現(xiàn)卻至今仍未得到數(shù)據(jù)證實(shí)的“退訂”、“退房”潮中，除了可以窺見(jiàn)“限貸”、“限購(gòu)”政策的威力之外，也包含了市場(chǎng)中購(gòu)方對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期正在呈現(xiàn)。 　　國(guó)慶前后，隨著北京、上海、深圳、海南、南京等地陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令，不到1個(gè)月時(shí)間，已經(jīng)有14個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)令。從限購(gòu)令出臺(tái)后的效果看，再加上嚴(yán)格限制第三套房貸和加息等因素，各大城市觀望氣氛濃厚，9月的熱銷(xiāo)勢(shì)頭不復(fù)出現(xiàn)，相當(dāng)多投資性購(gòu)家因限購(gòu)和貸款因素而暫不出手。然而，盡管絕大部分城市都未說(shuō)明限購(gòu)時(shí)間，但依然很多人擔(dān)心一旦限購(gòu)令解除，之前被壓抑的強(qiáng)大需求將如洪水泛濫。因此，如何保證限購(gòu)令解禁后的樓市仍健康穩(wěn)定，房產(chǎn)稅很可能是不得不祭出的先進(jìn)一招。隨著成交量的萎縮，市場(chǎng)觀望情緒逐步濃厚，在資金壓力下開(kāi)發(fā)商只能以?xún)r(jià)換量，房?jī)r(jià)“真摔”在未來(lái)依然可期。 　　目前出臺(tái)限購(gòu)令的城市主要集中在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海以及海南等經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的一線(xiàn)和二線(xiàn)城市，同時(shí)還包括三亞、?？谶@種擁有稀缺自然資源、面對(duì)全國(guó)客戶(hù)的旅游城市。在城市發(fā)展前景看好的情況下，不管是本地的購(gòu)購(gòu)力、周?chē)馁?gòu)購(gòu)力還是來(lái)自全國(guó)各地的購(gòu)購(gòu)力，均為這些城市的房?jī)r(jià)上漲提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。應(yīng)該說(shuō)，北京、上海這兩個(gè)全國(guó)較的城市除了擁有本地強(qiáng)大的購(gòu)購(gòu)需求外，全國(guó)各地的高端購(gòu)家亦會(huì)為在北京、上海擁有房產(chǎn)而感到自豪。深圳、寧波、福州則是投資性客戶(hù)發(fā)家的幾個(gè)大城市，在炒家盛行的情況下，這些城市的樓價(jià)總是會(huì)大起大落。杭州、大連、三亞和?？趧t擁有較珍惜的自然旅游資源，特別是今年年初海南國(guó)際旅游島的建設(shè)上升為國(guó)家策略的消息發(fā)布后，三亞和海口樓市旋即被來(lái)自全國(guó)各地的瘋狂購(gòu)家所包圍。南京、天津、廣州則是中國(guó)東南片區(qū)的核心城市，近幾年不斷加強(qiáng)的城市建設(shè)以及不斷提高的城市地位，也使得這幾個(gè)核心城市的價(jià)格2009年~2010年相對(duì)于2008年有較大漲幅。 　　繼9月底二次調(diào)控新政和地方限購(gòu)后，央行于10月19日宣布加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，次日住建部也相應(yīng)提高了公積金的存貸款利率，進(jìn)一步強(qiáng)化了樓市調(diào)控的力度，表明了政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。三年來(lái)頭度加息意味著信貸政策的調(diào)整。適度寬松的貨幣政策開(kāi)始收緊，之前由于寬松貨幣政策而導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格泡沫有望得到控制，通脹壓力將得到緩解，部分因通脹預(yù)期尋求資產(chǎn)保值的購(gòu)房者或重回觀望態(tài)勢(shì)。另外，加息意味著購(gòu)房成本增加，也意味著開(kāi)發(fā)商降價(jià)的動(dòng)力將加大。銀行貸款利率提高意味著開(kāi)發(fā)商已有的貸款成本將提高，雖然目前來(lái)說(shuō)并不至于對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生太大的沖擊，但并不代表連續(xù)加息后開(kāi)發(fā)商依然能夠承受。目前金融機(jī)構(gòu)已收緊新增開(kāi)發(fā)貸款，開(kāi)發(fā)商的融資渠道變窄，于是多選擇民間資本和信托平臺(tái)這類(lèi)融資渠道，相應(yīng)的成本也提高，若是已有銀行貸款的成本因連續(xù)加息后進(jìn)一步增加，則開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)轉(zhuǎn)將更難，屆時(shí)唯有加快銷(xiāo)售回款。在這種預(yù)期情況，不排除一部分資金壓力大或一直采取快速銷(xiāo)售戰(zhàn)略的房企在本輪加息中就率先降價(jià)，以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。房?jī)r(jià)預(yù)期的改變意味著更多的購(gòu)房者將陷入觀望，當(dāng)市場(chǎng)陷入持續(xù)觀望狀態(tài)，離開(kāi)發(fā)商降價(jià)也就不遠(yuǎn)了。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無(wú)關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] 從綜合歸納了各地限購(gòu)令的表格中不難看出，由于禁止購(gòu)購(gòu)第三套房，深圳、南京的“限購(gòu)令”可謂較為嚴(yán)格。而上海、杭州等其他城市則對(duì)原先所擁有的房屋數(shù)量不予考慮，機(jī)會(huì)平等，每個(gè)居民家庭仍可再購(gòu)一套新房，因此也被稱(chēng)之相對(duì)“溫柔”的限購(gòu)令。廣州的限購(gòu)令雖然也允許每個(gè)家庭(除無(wú)納稅、社保證明的)再購(gòu)一套新房，但由于為了堵住投資者鉆空子的機(jī)會(huì)，還特別規(guī)定18歲以下的未成年人不得單獨(dú)購(gòu)購(gòu)商品房，其嚴(yán)格程度比業(yè)內(nèi)想象中強(qiáng)，介乎于“嚴(yán)格版”和“溫柔版”限購(gòu)令之間。至于廈門(mén)、福州以及?？诘纫呀?jīng)規(guī)定了限購(gòu)令期限到今年年底的城市，則被當(dāng)?shù)厥忻褓|(zhì)疑其出臺(tái)限購(gòu)令的“誠(chéng)意”，甚至擔(dān)心“限購(gòu)期”結(jié)束后，市場(chǎng)反而會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。 　　開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)降價(jià)售房，主要取決于兩大因素：一是資金狀況，二是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期。資金方面，不少房企今年銷(xiāo)售依然火爆，銷(xiāo)售回款增加明顯，但其融資渠道多受限制，不少企業(yè)的購(gòu)置土地費(fèi)用大幅增長(zhǎng)。記者從一些開(kāi)發(fā)商了解到，對(duì)于一些資金緊張的中小房企來(lái)說(shuō)，年底不少貸款也將到期，企業(yè)會(huì)面臨較大的資金壓力，有可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)銷(xiāo)售的可能。 　　作為一個(gè)臨時(shí)出臺(tái)的行政措施，截至目前，各地限購(gòu)令除廈門(mén)、福州和?？谕舛紱](méi)有宣布限購(gòu)令的持續(xù)時(shí)間?！芭R時(shí)執(zhí)行”與“在限購(gòu)令內(nèi)”成為限購(gòu)令中的模糊字眼。盡管廈門(mén)、福州和?？诘南拶?gòu)令有效期截止到12月31日，不過(guò)當(dāng)?shù)貥I(yè)界人士對(duì)限購(gòu)期并不樂(lè)觀，他們認(rèn)為政府是在“觀其行，聽(tīng)其言”，若3個(gè)月內(nèi)未達(dá)調(diào)控成效的話(huà)，限購(gòu)令有可能延期執(zhí)行。房地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，限購(gòu)令至少應(yīng)該持續(xù)半年才會(huì)顯現(xiàn)調(diào)控效果，年底的旺季與明年開(kāi)春的淡季有可能都被限購(gòu)。市場(chǎng)也在猜測(cè)限購(gòu)期結(jié)束后會(huì)不會(huì)就是房產(chǎn)稅實(shí)施的開(kāi)始？畢竟政府也在擔(dān)心限購(gòu)結(jié)束時(shí)沖閘而至的入市洪流會(huì)再次推高樓價(jià)，使得限購(gòu)再次成為“空調(diào)”。限購(gòu)令持續(xù)時(shí)間的拿捏及房產(chǎn)稅開(kāi)征的時(shí)機(jī)，或許已在政府的通盤(pán)考慮中。 　　據(jù)了解，重慶、上海很可能成為住宅征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市。根據(jù)各媒體報(bào)道，重慶目前上報(bào)至財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的試點(diǎn)方案，采用“套數(shù)越多、面積越大”——稅率逐級(jí)提高的累進(jìn)計(jì)稅方式。而上海的房產(chǎn)稅征收稅率則預(yù)計(jì)為0.3%～0.4%。有消息稱(chēng)，北京、深圳亦有可能被列入試點(diǎn)城市之中，對(duì)房產(chǎn)稅的開(kāi)征比較急切，希望在幾個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)行房產(chǎn)稅后，明年能夠在全國(guó)進(jìn)行推廣。不過(guò)，由于在征收稅種和征收范圍、稅率、采取方式等方面各試點(diǎn)城市難以達(dá)成一致意見(jiàn)，因此房產(chǎn)稅的具體開(kāi)征時(shí)間仍未明確。 　　限購(gòu)令將對(duì)市場(chǎng)形成顯著影響。尚未出臺(tái)的房產(chǎn)稅成為懸在樓市頭上的又一把利劍,對(duì)投資投機(jī)需求形成一定的威懾力。在此政策形勢(shì)下,第四季度樓市將出現(xiàn)明顯降溫,成交量將比新政出臺(tái)前有所下滑,價(jià)格會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無(wú)關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] “9·29”樓市二輪調(diào)控新政出臺(tái)正式滿(mǎn)月，9月29日出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政,暫停三套房貸以及提高頭套房頭付比例后,各地方政府陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令,要求對(duì)居民購(gòu)房套數(shù)進(jìn)行嚴(yán)格限制。從各地隱約呈現(xiàn)卻至今仍未得到數(shù)據(jù)證實(shí)的“退訂”、“退房”潮中，除了可以窺見(jiàn)“限貸”、“限購(gòu)”政策的威力之外，也包含了市場(chǎng)中購(gòu)方對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期正在呈現(xiàn)。 　　國(guó)慶前后，隨著北京、上海、深圳、海南、南京等地陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令，不到1個(gè)月時(shí)間，已經(jīng)有14個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)令。從限購(gòu)令出臺(tái)后的效果看，再加上嚴(yán)格限制第三套房貸和加息等因素，各大城市觀望氣氛濃厚，9月的熱銷(xiāo)勢(shì)頭不復(fù)出現(xiàn)，相當(dāng)多投資性購(gòu)家因限購(gòu)和貸款因素而暫不出手。然而，盡管絕大部分城市都未說(shuō)明限購(gòu)時(shí)間，但依然很多人擔(dān)心一旦限購(gòu)令解除，之前被壓抑的強(qiáng)大需求將如洪水泛濫。因此，如何保證限購(gòu)令解禁后的樓市仍健康穩(wěn)定，房產(chǎn)稅很可能是不得不祭出的先進(jìn)一招。隨著成交量的萎縮，市場(chǎng)觀望情緒逐步濃厚，在資金壓力下開(kāi)發(fā)商只能以?xún)r(jià)換量，房?jī)r(jià)“真摔”在未來(lái)依然可期。 　　目前出臺(tái)限購(gòu)令的城市主要集中在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海以及海南等經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的一線(xiàn)和二線(xiàn)城市，同時(shí)還包括三亞、海口這種擁有稀缺自然資源、面對(duì)全國(guó)客戶(hù)的旅游城市。在城市發(fā)展前景看好的情況下，不管是本地的購(gòu)購(gòu)力、周?chē)馁?gòu)購(gòu)力還是來(lái)自全國(guó)各地的購(gòu)購(gòu)力，均為這些城市的房?jī)r(jià)上漲提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。應(yīng)該說(shuō)，北京、上海這兩個(gè)全國(guó)較的城市除了擁有本地強(qiáng)大的購(gòu)購(gòu)需求外，全國(guó)各地的高端購(gòu)家亦會(huì)為在北京、上海擁有房產(chǎn)而感到自豪。深圳、寧波、福州則是投資性客戶(hù)發(fā)家的幾個(gè)大城市，在炒家盛行的情況下，這些城市的樓價(jià)總是會(huì)大起大落。杭州、大連、三亞和?？趧t擁有較珍惜的自然旅游資源，特別是今年年初海南國(guó)際旅游島的建設(shè)上升為國(guó)家策略的消息發(fā)布后，三亞和海口樓市旋即被來(lái)自全國(guó)各地的瘋狂購(gòu)家所包圍。南京、天津、廣州則是中國(guó)東南片區(qū)的核心城市，近幾年不斷加強(qiáng)的城市建設(shè)以及不斷提高的城市地位，也使得這幾個(gè)核心城市的價(jià)格2009年~2010年相對(duì)于2008年有較大漲幅。 　　繼9月底二次調(diào)控新政和地方限購(gòu)后，央行于10月19日宣布加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，次日住建部也相應(yīng)提高了公積金的存貸款利率，進(jìn)一步強(qiáng)化了樓市調(diào)控的力度，表明了政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。三年來(lái)頭度加息意味著信貸政策的調(diào)整。適度寬松的貨幣政策開(kāi)始收緊，之前由于寬松貨幣政策而導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格泡沫有望得到控制，通脹壓力將得到緩解，部分因通脹預(yù)期尋求資產(chǎn)保值的購(gòu)房者或重回觀望態(tài)勢(shì)。另外，加息意味著購(gòu)房成本增加，也意味著開(kāi)發(fā)商降價(jià)的動(dòng)力將加大。銀行貸款利率提高意味著開(kāi)發(fā)商已有的貸款成本將提高，雖然目前來(lái)說(shuō)并不至于對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生太大的沖擊，但并不代表連續(xù)加息后開(kāi)發(fā)商依然能夠承受。目前金融機(jī)構(gòu)已收緊新增開(kāi)發(fā)貸款，開(kāi)發(fā)商的融資渠道變窄，于是多選擇民間資本和信托平臺(tái)這類(lèi)融資渠道，相應(yīng)的成本也提高，若是已有銀行貸款的成本因連續(xù)加息后進(jìn)一步增加，則開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)轉(zhuǎn)將更難，屆時(shí)唯有加快銷(xiāo)售回款。在這種預(yù)期情況，不排除一部分資金壓力大或一直采取快速銷(xiāo)售戰(zhàn)略的房企在本輪加息中就率先降價(jià)，以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。房?jī)r(jià)預(yù)期的改變意味著更多的購(gòu)房者將陷入觀望，當(dāng)市場(chǎng)陷入持續(xù)觀望狀態(tài)，離開(kāi)發(fā)商降

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