提要：中國(guó)人民銀行10日晚間發(fā)布消息,存款準(zhǔn)備金率調(diào)整后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率將高達(dá)18.5%，成為歷史較高點(diǎn)。這對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何？房地產(chǎn)明年是否一季度有明顯下行？ 　　1．事件 　　中國(guó)人民銀行宣布從2010年12月20日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行30天內(nèi)第三度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是2010年內(nèi)的第六次央行如此密集地施以準(zhǔn)備金率上調(diào)，意在進(jìn)一步加強(qiáng)當(dāng)前流動(dòng)性調(diào)控，控制銀行信貸投放和管理通脹預(yù)期。 　　附：存款準(zhǔn)備金率今年調(diào)整一覽表　(單位：百分點(diǎn)) 　　調(diào)整時(shí)間 調(diào)整幅度 　　2010年 12月 20日 18.50% 0.5 　　2010年 11月 29日 18.00% 0.5 　　2010年 11月 16日 17.50% 0.5 　　2010年 5 月 10 日 17.00% 0.5 　　2010年 2 月 25 日 16.50% 0.5 　　2010年 1 月 18 日 16.00% 0.5 　　2．現(xiàn)狀分析與判斷 　?。?）回收流動(dòng)性，控制貸款規(guī)模。 　　中國(guó)人民銀行公布的11月份的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，11月份國(guó)內(nèi)人民幣新增貸款5640億元，超出市場(chǎng)的普遍預(yù)期。至此，前11個(gè)月我國(guó)新增貸款超過(guò)7.4萬(wàn)億元，距離年初設(shè)定的7.5萬(wàn)億元全年信貸增長(zhǎng)目標(biāo)只有一步之遙。11月份新增信貸數(shù)據(jù)強(qiáng)勁，一方面是因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)于信貸需求旺盛，另一方面由于市場(chǎng)預(yù)期明年信貸額度將有所緊縮，因此銀行提前放貸搶占市場(chǎng)。央行當(dāng)天早些時(shí)候公布，11月新增人民幣貸款5640億元;當(dāng)月末廣義貨幣供應(yīng)量(M2)同比增長(zhǎng)19.5%。11月末人民幣各項(xiàng)貸款余額47.73萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.8%，比上月高0.5個(gè)百分點(diǎn)。如果不考慮此前針對(duì)部分銀行的差別上調(diào)，此次上調(diào)之后，金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已高達(dá)18.5%的歷史高位。粗略估算，此次上調(diào)后央行可一次性?xún)鼋Y(jié)銀行體系流動(dòng)性3000多億元。 　　從資金鏈上看，從去年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、住房消費(fèi)貸款、商業(yè)用房購(gòu)房貸款、房地產(chǎn)信貸征信制度等做了全面規(guī)定，九二七新政推出以來(lái)，金融系統(tǒng)提高了開(kāi)發(fā)商的貸款門(mén)檻，并要求住宅要在封頂之后才能預(yù)售，進(jìn)一步緊縮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈。 　　房地產(chǎn)商的日子今年不好過(guò)，從購(gòu)房者的心理預(yù)期上，樓市降價(jià)的壓力也在不斷加大，但是，就在不少人看空樓市的時(shí)候，也聽(tīng)到了另外一種聲音，說(shuō)房?jī)r(jià)未來(lái)不僅不會(huì)降，反而可能會(huì)上漲?！毙碌膹木o貨幣政策要求房地產(chǎn)商自有資金達(dá)到35%才能獲得貸款，這一舉措是為了銀行的安全，銀行安全了，老百姓的利益才有保障。 “全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商平均自有資金只有25%還不到，為了防范國(guó)家的金融危機(jī)，就必須在短期內(nèi)要求房地產(chǎn)商達(dá)標(biāo)。”對(duì)于開(kāi)發(fā)商面對(duì)貨幣從緊以來(lái)資金鏈緊張的爭(zhēng)議，卻認(rèn)為對(duì)于支撐不下去的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，放棄部分股權(quán)或者降低利潤(rùn)，不失為眼下度過(guò)難關(guān)的明智之舉。 “開(kāi)發(fā)商不要太貪，要顧全大局，要想到中國(guó)的金融安全，要補(bǔ)充自有資金，只要出讓你的股權(quán)就可以了，并不難，就是把你的資本回報(bào)率的預(yù)期值調(diào)低一點(diǎn)，暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了?！北M管房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，但由于目前國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄，19萬(wàn)億元的銀行存款中有50%的短期和活期存款，在負(fù)利率驅(qū)動(dòng)下，這些資金很有可能再次流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然目前房地產(chǎn)的成交量低迷，但自住需求依然強(qiáng)勁，政府應(yīng)該逐步通過(guò)增加保障性住房的供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這樣才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)在新的供求關(guān)系下尋求新的平衡點(diǎn)，逐步向理性回歸。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無(wú)關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] （2）對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有負(fù)面影響。 　　從已知的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)目前的通脹水平較高，而產(chǎn)出相對(duì)較低，并不是很樂(lè)觀。這可能是出臺(tái)偏緊的調(diào)控政策的主要誘因，因此，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率并不排除之后加息的可能。不過(guò)節(jié)能減排、限制供應(yīng)導(dǎo)致了產(chǎn)出數(shù)據(jù)不高;而CPI超預(yù)期更多是由PPI(出廠價(jià)格指數(shù))數(shù)據(jù)上升拉動(dòng)的，食品價(jià)格已經(jīng)有了明顯回落。明年開(kāi)始，這種方向可能會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，即產(chǎn)出上升、通脹回落，中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金主要來(lái)源于銀行貸款，因此收縮信貸，無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況造成不利影響： 　　頭先是由于銀行信貸規(guī)模受到限制，房地產(chǎn)企業(yè)獲取開(kāi)發(fā)貸款難度加大，規(guī)模也會(huì)受到壓縮。加上自去年12月份以來(lái)證監(jiān)會(huì)已經(jīng)基本停止了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在股票市場(chǎng)的融資。因此2010年房地產(chǎn)企業(yè)的獲取資金的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)增加。 　　其次是對(duì)購(gòu)房者的影響，目前各主要商業(yè)銀行已經(jīng)基本取消了二套房房貸利率七折優(yōu)惠政策，頭套房貸優(yōu)惠率也是根據(jù)客戶的資信實(shí)行差別化利率，購(gòu)房者的成本增加。在房?jī)r(jià)已經(jīng)漲幅過(guò)高，政府頻頻發(fā)出對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)控的信號(hào)后，更加重了購(gòu)房者的觀望氣氛。房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售速度將放緩，企業(yè)的銷(xiāo)售回款也將會(huì)受到不利影響。因此，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)將從銀行貸款壓縮和銷(xiāo)售速度放緩兩方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金造成不利影響，進(jìn)而可能使房地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)率下降。 　?。?）負(fù)債高的企業(yè)面臨更大的壓力。 　　由于2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆使房地產(chǎn)企業(yè)收獲了大量的現(xiàn)金，加之2009年流動(dòng)性充裕，銀行貸款積極，因此房地產(chǎn)企業(yè)短期的資金壓力并不大，不過(guò)對(duì)于部分負(fù)債率較高的企業(yè)，在2010年信貸逐步收緊，同時(shí)銷(xiāo)售放緩情況下，其資金壓力將會(huì)更大。 　　3．投資建議 　　現(xiàn)在這個(gè)階段，較難過(guò)的當(dāng)數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。一方面，連續(xù)加息和提高準(zhǔn)備金率之后，銀行收縮銀根，開(kāi)發(fā)商獲得的資金供應(yīng)減少，另一方面，套房貸款政策出臺(tái)后，購(gòu)房者普遍觀望，市場(chǎng)冷清，資金回籠的速度也在快速下降。可以說(shuō)，今年房地產(chǎn)商的資金鏈條兩頭都被崩的緊緊的，這給他們究竟帶來(lái)了多大的壓力？對(duì)于支撐不下去的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，放棄部分股權(quán)或者降低利潤(rùn)不失為眼下度過(guò)難關(guān)的明智之舉，雖目前房地產(chǎn)成交量低迷，但自住需求依然強(qiáng)勁，政府應(yīng)該逐步通過(guò)增加保障性住房的供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這樣才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)在新的供求關(guān)系下尋求新的平衡點(diǎn)，逐步向理性回歸。存款準(zhǔn)備金率上調(diào)總體對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有不利影響，加重了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望氣氛，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，不過(guò)目前由于房地產(chǎn)行業(yè)前期跌幅較大，已經(jīng)大部分反映了這些不利的預(yù)期，因此我們維持房地產(chǎn)行業(yè)"謹(jǐn)慎推薦"評(píng)級(jí)。 　　結(jié)束語(yǔ) 　　總而言之，其實(shí)房?jī)r(jià)的漲跌僅僅是表象，國(guó)家的金融安全才是我們真正的著眼點(diǎn)，在國(guó)際上，房?jī)r(jià)下跌套牢銀行的例子我們聽(tīng)得太多太多。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無(wú)關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] 提要：中國(guó)人民銀行10日晚間發(fā)布消息,存款準(zhǔn)備金率調(diào)整后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率將高達(dá)18.5%，成為歷史較高點(diǎn)。這對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何？房地產(chǎn)明年是否一季度有明顯下行？ 　　1．事件 　　中國(guó)人民銀行宣布從2010年12月20日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行30天內(nèi)第三度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是2010年內(nèi)的第六次央行如此密集地施以準(zhǔn)備金率上調(diào)，意在進(jìn)一步加強(qiáng)當(dāng)前流動(dòng)性調(diào)控，控制銀行信貸投放和管理通脹預(yù)期。 　　附：存款準(zhǔn)備金率今年調(diào)整一覽表　(單位：百分點(diǎn)) 　　調(diào)整時(shí)間 調(diào)整幅度 　　2010年 12月 20日 18.50% 0.5 　　2010年 11月 29日 18.00% 0.5 　　2010年 11月 16日 17.50% 0.5 　　2010年 5 月 10 日 17.00% 0.5 　　2010年 2 月 25 日 16.50% 0.5 　　2010年 1 月 18 日 16.00% 0.5 　　2．現(xiàn)狀分析與判斷 　?。?）回收流動(dòng)性，控制貸款規(guī)模。 　　中國(guó)人民銀行公布的11月份的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，11月份國(guó)內(nèi)人民幣新增貸款5640億元，超出市場(chǎng)的普遍預(yù)期。至此，前11個(gè)月我國(guó)新增貸款超過(guò)7.4萬(wàn)億元，距離年初設(shè)定的7.5萬(wàn)億元全年信貸增長(zhǎng)目標(biāo)只有一步之遙。11月份新增信貸數(shù)據(jù)強(qiáng)勁，一方面是因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)于信貸需求旺盛，另一方面由于市場(chǎng)預(yù)期明年信貸額度將有所緊縮，因此銀行提前放貸搶占市場(chǎng)。央行當(dāng)天早些時(shí)候公布，11月新增人民幣貸款5640億元;當(dāng)月末廣義貨幣供應(yīng)量(M2)同比增長(zhǎng)19.5%。11月末人民幣各項(xiàng)貸款余額47.73萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.8%，比上月高0.5個(gè)百分點(diǎn)。如果不考慮此前針對(duì)部分銀行的差別上調(diào)，此次上調(diào)之后，金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已高達(dá)18.5%的歷史高位。粗略估算，此次上調(diào)后央行可一次性?xún)鼋Y(jié)銀行體系流動(dòng)性3000多億元。 　　從資金鏈上看，從去年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、住房消費(fèi)貸款、商業(yè)用房購(gòu)房貸款、房地產(chǎn)信貸征信制度等做了全面規(guī)定，九二七新政推出以來(lái)，金融系統(tǒng)提高了開(kāi)發(fā)商的貸款門(mén)檻，并要求住宅要在封頂之后才能預(yù)售，進(jìn)一步緊縮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈。 　　房地產(chǎn)商的日子今年不好過(guò)，從購(gòu)房者的心理預(yù)期上，樓市降價(jià)的壓力也在不斷加大，但是，就在不少人看空樓市的時(shí)候，也聽(tīng)到了另外一種聲音，說(shuō)房?jī)r(jià)未來(lái)不僅不會(huì)降，反而可能會(huì)上漲?！毙碌膹木o貨幣政策要求房地產(chǎn)商自有資金達(dá)到35%才能獲得貸款，這一舉措是為了銀行的安全，銀行安全了，老百姓的利益才有保障。 “全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商平均自有資金只有25%還不到，為了防范國(guó)家的金融危機(jī)，就必須在短期內(nèi)要求房地產(chǎn)商達(dá)標(biāo)?！睂?duì)于開(kāi)發(fā)商面對(duì)貨幣從緊以來(lái)資金鏈緊張的爭(zhēng)議，卻認(rèn)為對(duì)于支撐不下去的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，放棄部分股權(quán)或者降低利潤(rùn)，不失為眼下度過(guò)難關(guān)的明智之舉。 “開(kāi)發(fā)商不要太貪，要顧全大局，要想到中國(guó)的金融安全，要補(bǔ)充自有資金，只要出讓你的股權(quán)就可以了，并不難，就是把你的資本回報(bào)率的預(yù)期值調(diào)低一點(diǎn)，暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。”盡管房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，但由于目前國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄，19萬(wàn)億元的銀行存款中有50%的短期和

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