一月之內(nèi)“四記”重拳新政------“深十三條”、“公積金二套房頭付5成”、“京十一條”、 “經(jīng)適房違規(guī)租售將收回”， 讓樓市地震。而京十一條”較出人意料的兩條是：“暫停對購購第三套及以上住房，以及不能提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。”和“自本通知發(fā)布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購購一套商品住房”。在猛烈的樓市政策調(diào)控打壓下，大型房企經(jīng)歷了從撐著不降價到被迫降價，較后到主動降價的痛苦心理轉(zhuǎn)變。房企不再以資金不緊張或者不差錢為借口，“硬撐”不降價，開始拉開真正價格促銷的序幕，暗中跑量降價，現(xiàn)金為王。而地方版新政樓市調(diào)控政策將密集出臺，加快了開發(fā)商和投資客對于樓市房價上漲預期的崩潰想法，新政不僅撲滅了春交會和房博會及房價上漲之火，還提醒了開發(fā)商房價上漲夢。

　　2010年5月5日恒大地產(chǎn)（03333.HK）在香港宣布，“降價槍”已然打響。集團旗下所有產(chǎn)品將全線打折，以8.5折對外銷售，正式以下降房價的方式跑量銷售，而恒大做降價“帶頭大哥”是很明智的。這是新一輪樓市調(diào)控背景下，個擎起降價大旗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，標志著高房價開始松動。從目前銷售的價格上分析，8.5折優(yōu)惠意味著房價下跌10%-15% ，或許，恒大地產(chǎn)推倒的是樓市降價的張“多米諾骨牌”。借助這一次營銷計劃在市場觀望時搶先一步，搶占市場份額，目的是回籠資金準備抄底土地市場。盡管是全國性8.5折促銷，但由于各個城市和樓盤存在差異，并不會一刀切。另外，市場可能出現(xiàn)分化，部分城市跌幅較大，而部分城市不受影響。這也許僅僅是開發(fā)商的輪降價，應該是出現(xiàn)在樓市新政出臺后兩三個月。而規(guī)模性降價會出現(xiàn)在七八月份，因為去年第四季度開始趕工的很多項目，將集中在此期間開始上市，貨量屆時會有一個井噴。 新政執(zhí)行一周之后，全國樓市一片蕭條，房事冷清，觀望氣氛籠罩市場。原本傳統(tǒng)旺盛的火爆樓市銷售季節(jié)殘遭新政策“大掃蕩式”的圍剿，徹底擊滅開發(fā)商抱團上漲房價同盟的戰(zhàn)略，“五一”樓市小黃金周以慘敗和流產(chǎn)而告終，有部分“熱銷樓盤”唱空城計 ，開發(fā)商或死扛或甩貨。目前大多數(shù)開發(fā)商手中存貨不多，未來的供應量以新盤為主，因此，多數(shù)開發(fā)商將在新盤定價上做文章。

　　當前全國各地樓市已然進入了“混沌期”，在各級政府樓市政策密集出臺的特殊時期，購賣雙方的博弈膠著化現(xiàn)象還將會持續(xù)下去。這是各級政府應該加以密切關(guān)注的新動向。一旦房地產(chǎn)發(fā)動機停止呼吸，那么就會形成多米諾骨牌效應，造成相關(guān)的五十多種行業(yè)，1000多種商品順勢倒下的危局。這也是房市新政不愿意看到的結(jié)果。之前房地產(chǎn)界一度十分期待的“紅5月”，估計將成為全國各地樓市的“靜默期”。通常講，人們想在房市降價后才購房子，可是政府費了牛大勁，出臺了那么多打壓高房價政策，結(jié)果到了北京通州等房價終于降下來回歸到常態(tài)以后，反倒沒有人去購了。這次在五一節(jié)黃金假期，確實讓全國的一線城市的房市遇冷，交易降購家觀望。盡管房地產(chǎn)商的樓盤打折促銷，卻仍然看不到昔日門庭若市，熱鬧非凡的旺銷場景。美國投資大師麥嘉華3日預言中國經(jīng)濟“9到12個月內(nèi)崩潰”。有人稱，麥嘉華過去20年里“多次成功預測經(jīng)濟衰退”。 {$page$}

　　房企龍頭萬科地產(chǎn)有關(guān)人士也表示會以調(diào)整其產(chǎn)品線，令其產(chǎn)品類型向適合頭套購置的普通商品房靠攏的方式來應對新政的影響，這意味著將大幅降低萬科產(chǎn)品的總價。被譽為史上較猛烈的地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后20余天后，一場由大集團牽頭掀起的降價促銷大幕徐徐展開。 恒大打出了8.5折的優(yōu)惠，是促銷還是市場“真降價”？ 近段時間，密集嚴厲的調(diào)控新政已經(jīng)昭告了樓市調(diào)整期的到來，很多媒體都在靜觀2010年誰將帶頭降價。在被稱為“政策年”的2007年萬科地產(chǎn)率先調(diào)價，引起了一輪規(guī)模宏大戰(zhàn)況激烈的房價大戰(zhàn)。然而今年的降價風潮卻和2007年相去甚遠。今年龍頭老大萬科沒有率先舉起降價旗幟，頭當其沖是因為市場環(huán)境不一樣。2009年全國樓市的高燒導致開發(fā)商資金充裕，地產(chǎn)商的抗調(diào)控能力整體大幅增強。其次，今年恒大接過萬科的接力棒較先降價也是因為二者的發(fā)展階段不一樣。萬科已經(jīng)進入了發(fā)展的相對成熟期，并開始根據(jù)市場狀況進行內(nèi)部策略調(diào)整，而恒大目前正處于擴張的前期階段，在行業(yè)洗牌的關(guān)鍵時期，恒大采取“丟卒保車”的策略，其實是站在發(fā)展大局上進行深遠的戰(zhàn)略調(diào)整。

　　魯迅先生曾稱贊：“次吃螃蟹的人是很可佩服的，不是勇士誰敢去吃它呢？”恒大地產(chǎn)這次做了一回次吃螃蟹的勇士，但是螃蟹也不是容易吃的，恒大如何在價格跳水中保持合理利益，安撫先前購房客戶的心理情緒，將成為恒大地產(chǎn)必須面對的一大難題。這次是真降價，而不是一般性的促銷活動?，F(xiàn)在的情況同07年927新政后有許多相類似的情況，例如都是下決心調(diào)控過高的樓價，都實施了收緊房貸這樣的比較有效的信貸政策去抑制過高樓價。不同的是當年只有萬科一家覺察到市場發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，當時萬科降價還引來了其他開發(fā)商的非議。但經(jīng)過927的慘痛教訓，很多開發(fā)商都對的信貸政策有了深刻的認識，特別是印象深刻的恒大集團（當年陷入了極度艱難的困境），所以這次恒大、萬科等都率先調(diào)整了產(chǎn)品售價。 部分房企稱不會跟風，這樣的大折扣會蔓延嗎？

　　可以肯定，未來其他開發(fā)商都會陸陸續(xù)續(xù)加入到降價的行列中來，而這種降價一定是大幅度的，不會是那種階段性優(yōu)惠政策。因為這次的態(tài)度十分鮮明，政策將出到樓價下降為止，任何在現(xiàn)階段仍然嘴硬的開發(fā)商都不可能頂過的政策，都熬不過市場的劇烈改變。降價是較終的必然的結(jié)果，早降價對企業(yè)的現(xiàn)金流更有利，也避免誤以為新政還沒有效果，繼續(xù)進一步打壓，較終出現(xiàn)更加矯枉過正的政策。（本人認為當前的政策已經(jīng)略有太過之嫌）。另據(jù)市場傳聞：廣州保利、雅居樂等房企或在較近加入降價大軍當中。 {$page$}

　　其實，恒大目前完全沒有資金壓力，5日，恒大公布了今年4月的銷售業(yè)績，實現(xiàn)合約銷售額37.4億元，合約銷售面積57.8萬平方米，合約銷售均價每平方米6467元。4月合約銷售額較去年同期增長55.9%，銷售面積同比增長17.8%，銷售均價同比增長32.4%。恒大去年上市之后，截至2009年12月底，現(xiàn)金余額163.6億港元。而今年1月底現(xiàn)金余額190.2億港元，2月底現(xiàn)金余額156.6億港元，3月底現(xiàn)金余額150.6億港元。

　　今年4月份，恒大繼今年1月成功發(fā)行五年期、年利率為13% 的7.5億美元優(yōu)先票據(jù)之后，再次發(fā)行6億美元優(yōu)先票據(jù)，資金狀況進一步改善。截至4月30日，恒大的現(xiàn)金余額達209.9億港元。不過，有統(tǒng)計顯示，4月房企銷售記錄良好，但對資金的渴求仍然強烈。4月，恒大成功發(fā)行6億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率達13% ;恒盛地產(chǎn)、碧桂園等企業(yè)也大舉融資。

　　在高調(diào)融資的同時，房企未忘打通另一條資金輸血通道，即銷售回款。業(yè)內(nèi)不久前就預計部分去年在港上市的房企可能受頭個財年業(yè)績增長數(shù)據(jù)的需要而率先降價回款，恒大、龍湖即在此列。另外，一些為上市而大舉擴張的房地產(chǎn)項目，目前正是支付土地出讓金和工程款項的集中期，這也是開發(fā)商熱衷促銷回款的重要原因。

　　不過，決定打折售樓的舉措，仍然與宏觀調(diào)控下為減少持有的成本和風險有關(guān)。有人用數(shù)據(jù)方式說富力有可能成為下一個下降房價的開發(fā)商。數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，富力地產(chǎn)的凈負債雖然有改善，仍高達97.6%。而恒大地產(chǎn)的總負債與股東權(quán)益比率則為110.2% 。

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