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購(gòu)房還是租房


購(gòu)房好還是租房好，這幾乎是個(gè)“古老”的話題，隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，似乎已經(jīng)很少有人提了。但是，隨著現(xiàn)在房?jī)r(jià)有可能轉(zhuǎn)入平穩(wěn)期甚至面臨下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，隨著銀行加息和房貸利率的提高，這個(gè)問題又變成了非?，F(xiàn)實(shí)的問題。

權(quán)威機(jī)構(gòu)中國(guó)國(guó)際金融有限公司（即證券業(yè)赫赫有名的中金公司）研究部較近組織人員走訪了全國(guó)近20個(gè)城市，實(shí)地采集了各類樓盤的商業(yè)信息，包括價(jià)格、按揭貸款和租賃數(shù)據(jù)等。研究者構(gòu)建了兩個(gè)購(gòu)房／租房成本指標(biāo)，即購(gòu)房資金成本／租金成本比率和月供／月租金比率，并與香港特區(qū)1997年前同類指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比。

調(diào)查研究結(jié)果表明，樣本中近一半城市的購(gòu)房資金成本大于租房成本，其中地處長(zhǎng)江三角洲的主要城市購(gòu)房資金成本為租金的1.3—1.5倍；3／4的城市月供大于房租，其中長(zhǎng)江三角洲的主要城市月供為租金的1.5倍—2倍；杭州購(gòu)房資金成本和月供分別為租房的1.5倍和2倍，與香港1997年相當(dāng)接近。簡(jiǎn)單地推斷，這些購(gòu)房／租房成本比率大于1的城市，購(gòu)房已經(jīng)不如租房來(lái)得合算了。更為重要的是，從近年來(lái)房?jī)r(jià)和租金的變化判斷，我國(guó)購(gòu)房／租房成本比率在不斷上升，如果這種勢(shì)頭繼續(xù)下去，較終將導(dǎo)致房?jī)r(jià)回落，而且，購(gòu)房資金成本／租金比率越高，將來(lái)房?jī)r(jià)下跌的幅度越大。

另一個(gè)有說(shuō)服力的事例是，香港御峰理財(cái)有限公司董事總經(jīng)理陳茂峰，這個(gè)身價(jià)與經(jīng)歷均令人稱羨的成功人士，他的信條是，堅(jiān)決不置業(yè)只租房。他認(rèn)為，租屋始終比供屋省錢，又可保持較靈活的現(xiàn)金流量，因此他一直都沒有置業(yè)，至今仍是租房住。香港一直以來(lái)的房租收益率都在按揭利率之下，平均相差2%左右，若資金能做其他投資，只要收益率高于樓價(jià)升幅2%，則投資房產(chǎn)就不再具吸引力。

很多人在這方面有認(rèn)識(shí)誤區(qū)：，多數(shù)人以為樓價(jià)長(zhǎng)線必升，其實(shí)房地產(chǎn)價(jià)格與其他資產(chǎn)一樣具有周期性，而樓價(jià)長(zhǎng)期回報(bào)不一定較其他金融資產(chǎn)高；香港過(guò)去 30年來(lái)樓價(jià)平均每年升10%，而恒生指數(shù)每年連股息是升16%。，購(gòu)樓自住與購(gòu)樓投資是兩回事。前者涉及不少心理因素，有自己的房子可以為人們提供安全感、成就感、歸屬感，因此不少人購(gòu)房較先考慮的是“購(gòu)不購(gòu)得起”，而不是“合不合算”，但如果購(gòu)房成為一種投資，那就涉及準(zhǔn)確的成本計(jì)算。

假定有A先生和B先生，一個(gè)準(zhǔn)備購(gòu)房，一個(gè)準(zhǔn)備租房，假設(shè)他們的收入水平相當(dāng)，而現(xiàn)在手頭都有35萬(wàn)元存款，假定20年內(nèi)物價(jià)穩(wěn)定、利息穩(wěn)定、其他生活成本一致、雙方收入穩(wěn)定。A先生用20萬(wàn)作頭付，貸款50萬(wàn)元20年按揭，購(gòu)得價(jià)值70萬(wàn)元房產(chǎn)（假定面積為100平方米）一套。按照新房貸利率5.51% （此為下限），共約34.1萬(wàn)利息，月供約3500元。加上契稅、裝修及家電等15萬(wàn)元，這樣前期投入共計(jì)35萬(wàn)元。

B先生租房，租的是與A先生一樣的房型，假設(shè)月租金為3500元。B先生的35萬(wàn)存在銀行，5年期整存整取的利率是3.6%（按現(xiàn)利率），得到利息后繼續(xù)轉(zhuǎn)存，20年后得到利息（扣利息稅后）25萬(wàn)，共得到約60萬(wàn)元。

A先生在第十年時(shí)用新存的10萬(wàn)元進(jìn)行重新裝修和置換新家具。B先生在第十年時(shí)同樣存了10萬(wàn)元，由于裝修是房東的事，他把10萬(wàn)又存銀行，10年后得到本息13萬(wàn)元。

這樣A先生在第20年時(shí)還清了所有貸款，拿到房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)還剩50年。B先生在第20年時(shí)至少擁有60+13=73萬(wàn)元，一次付清購(gòu)了套73萬(wàn)元的房子，產(chǎn)權(quán)70年。

顯然B先生在保證生活質(zhì)量的前提下，在20年后擁有了一套市值更高、使用年限更多的房子。當(dāng)然，對(duì)B先生來(lái)說(shuō)有一個(gè)的風(fēng)險(xiǎn)是，20年后房?jī)r(jià)是否漲得很離譜；但對(duì)A先生來(lái)說(shuō)，我們同樣沒有考慮加息因素、有可能失業(yè)或收入下降的因素以及家中突發(fā)變故急需用錢等因素。比如，這20年中面臨銀行加息周期的話， A先生要多付少則幾萬(wàn)元多則幾十萬(wàn)的利息；而若加息，B先生的存款又會(huì)多出不少利息。又比如，在二十年間A先生若失業(yè)了，負(fù)擔(dān)不了這么重的月供，房子就被銀行低價(jià)拍賣了，白供了這么多年；而B先生如果失業(yè)了，負(fù)擔(dān)不了這么貴的房租，可以改租小房子住。還有，如果這期間家里急需用錢，比如說(shuō)父母生病了，A先生一籌莫展，如果把房子賣了會(huì)損失慘重，轉(zhuǎn)按揭也很難在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)；而B先生在銀行有大量存款，取出來(lái)用很方便。另外，如果B先生將這筆錢用于其他投資，也有可能獲得更多的收入。

因此，在利率攀升的情況下貸款購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)極大，還不如租房住更靈活甚至更合算一些。當(dāng)然，這里還涉及一個(gè)觀念的問題，許多人認(rèn)為沒有一套屬于自己的房子心里不踏實(shí)，不過(guò)現(xiàn)在先租房過(guò)渡一下，待以后房?jī)r(jià)下跌、收入提高才購(gòu)房子，如何？

房?jī)r(jià)都漲成這樣了，你可能是真的要考慮一下是購(gòu)房劃算還是租房劃算了。

這里有一個(gè)計(jì)算器，依次填入每月房租、房?jī)r(jià)、頭付、貸款利息和每年地產(chǎn)稅（我們應(yīng)該是0吧），它就能幫你算出到底要多長(zhǎng)時(shí)間，購(gòu)房才會(huì)比租房劃算。

比如上圖，如果租房每月花4000，房款是一百萬(wàn)，頭付20%，貸款利息5.2%，那么需要七年的時(shí)間，購(gòu)房才能比租房劃算。
房產(chǎn)有可能增值，房租也有可能漲價(jià)，這個(gè)計(jì)算器也有考慮。缺省情況房產(chǎn)年增值2%，房租年增長(zhǎng)4%。但是，如果按照北京現(xiàn)在的情況，房產(chǎn)年增值大概是10%，房租好像沒漲過(guò)，那么，看下面：

只需要一年，購(gòu)房就比租房劃算了。夸張吧。
當(dāng)然，購(gòu)房還是租房，有很多變化的因素，這個(gè)計(jì)算器只能起一個(gè)參考作用，劃算不劃算，還是要你自己說(shuō)了算。

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