宏觀調(diào)控不斷加強，炮口對準(zhǔn)住宅市場，而其它商辦類、尤其是工業(yè)地產(chǎn)市場所受影響很小。但我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景非?？捎^，一方面是我國已成為“世界工廠”，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和制造業(yè)的升級，以及外資制造巨頭的大量進入，廠房及其它硬件面臨更新?lián)Q代；另一方面，部分國內(nèi)開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)競爭力度稍小的工業(yè)地產(chǎn)，同時外資工業(yè)地產(chǎn)商越來越多地進入內(nèi)地，如的普洛斯等。工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價格穩(wěn)步上揚，工業(yè)地產(chǎn)將保持高景氣度。
　　
工業(yè)地產(chǎn)的主要載體是各類工業(yè)園區(qū)和商務(wù)園區(qū)，未來工業(yè)用地向集群化、高端化、園區(qū)化的發(fā)展趨勢將非常明顯。本文分析一下近兩年上海園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，從中也可看到全國尤其是城市園區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)及未來方向。

　　上海主要工業(yè)園區(qū)的工業(yè)設(shè)施總量2005年有較大幅度的上升，新增210萬平方米，受政府2004年開始加大對閑置土地的處置力度影響，各開發(fā)區(qū)爭相將閑置的土地開發(fā)。使2005年的開發(fā)量過大，2006年的新增開發(fā)量下降，主要工業(yè)園區(qū)的總工業(yè)設(shè)施供應(yīng)量達到1958萬平方米，新增71萬平方米。

　　跨國公司對于工業(yè)設(shè)施的需求依然強勁，2006年累計的吸納量達約1878萬平方米，新增176萬平方米。同時跨國公司繼續(xù)在投資組建自用的廠房，物流和研發(fā)等工業(yè)設(shè)施，其中部分主要的跨國公司項目有：強生（中國）有限公司消費品研發(fā)創(chuàng)新；美國通用電氣公司擴展項目；西門子建設(shè)西門子醫(yī)療亞洲科技園等。

　　從空置情況來看，由于工業(yè)設(shè)施的建筑期較短，通常僅為六個月至一年，在上海主要工業(yè)園區(qū)內(nèi)，空置率均處于較低的水平，目前約為4%，較去年同期下降了5.7個百分點。其中，金橋和嘉定工業(yè)設(shè)施的空置率較低，目前各約為0.8%和1.5%左右。

　　近年來，上海主要工業(yè)園區(qū)工業(yè)設(shè)施的平均租金持續(xù)呈現(xiàn)上升的趨勢。2005年在需求穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，由于市場供應(yīng)大幅上升，空置率有所提高，租金增長率有所回落，較上年僅增長了2.42%。而2006年由于新增供應(yīng)有限，第三產(chǎn)業(yè)尤其是倉儲和物流的需求上升，空置率下降，使平均租金的增長加快，全年的平均租金將較去年增長10%左右，達每平米每天人民幣0.78元。分區(qū)域來看，張江的多層廠房或倉庫的租金較高，為每平方米每天人民幣為1.18元。而租金較低的為松江工業(yè)區(qū)的多層廠房或倉庫為每平方米每天人民幣0.49元。

　　上海的商務(wù)園區(qū)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，主要原因有兩個。一方面，市區(qū)商務(wù)區(qū)的高端辦公樓的租金已經(jīng)上漲至相當(dāng)高的水平，而且可供選擇的房源有限，一些企業(yè)的辦公需求溢出至商務(wù)園區(qū)。另一方面，商務(wù)園區(qū)的交通變得更為便捷，部分園區(qū)已接連軌道交通，而且多設(shè)立有服務(wù)提供商務(wù)配套服務(wù)。隨著跨國公司的外包趨勢越來越明顯，更多的跨國公司將產(chǎn)業(yè)鏈分解，把公司的后勤、研發(fā)和培訓(xùn)等非線的部門選擇在商務(wù)園區(qū)辦公以降低成本。由于商務(wù)園區(qū)的租金相當(dāng)具有競爭力，而且具有更多的空間供跨國公司的擴張，跨國公司對于商務(wù)園區(qū)的需求相當(dāng)強勁。

　　在上海較主要的七個商務(wù)園區(qū)中，漕河涇為高端開發(fā)區(qū)，其余均為市級園區(qū)。從規(guī)模上看，漕河涇和虹橋臨空商務(wù)區(qū)的占地規(guī)模。從各主要商務(wù)園區(qū)的租金來看，目前平均租金為每平方米每天0.40美元，其中楊浦區(qū)新建立的創(chuàng)智天地的租金較高，每平方米每天約為0.50美元。

　　近些年來，上海主要工業(yè)園區(qū)的房價呈不斷上升之勢，2006年平均售價將較2005年上升2.2%，達到每平方米442美元。同時，其租金收益率呈現(xiàn)逐漸平穩(wěn)上升的趨勢，2006年底，預(yù)計由于工業(yè)設(shè)施的租金的漲幅大于售價的漲幅，租金收益率上升至約8.0%，較2005年上升約0.6個百分點。

　　比較上海主要工業(yè)園區(qū)的土地批租價格可知，目前浦江張江高科技園區(qū)的土地批租價格較高，為每平方米206美元，其次為外高橋，每平方米197美元。由于主要工業(yè)園區(qū)土地的批租價格受政策的影響較大，市場化程度不高，根據(jù)土地價格和建筑成本所計算的收益率，高于用工業(yè)設(shè)施的售價計算的收益率。2006年9月出臺的《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》中明確指出“要“建立工業(yè)用地出讓較低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓較低價標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的較低價標(biāo)準(zhǔn)。屬非法低價出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任?！庇纱耍瑖临Y源部官員曾表示：工業(yè)地價將上漲50%以上。今年以來，上海工業(yè)土地出讓已開始實行招拍掛，上述兩種收益率將會趨同。

　　較后，對于上海園區(qū)房地產(chǎn)市場后市發(fā)展做大致預(yù)測。一方面，從供應(yīng)角度考量，隨著人民幣的持續(xù)升值，越來越多的外資涌入中國房地產(chǎn)市場，由于住宅市場的政策干預(yù)力度較大，新興的工業(yè)地產(chǎn)將越來越受到外資的青睞。比如普洛斯、AMB房地產(chǎn)、卡特彼勒等國外地產(chǎn)商正進入物流設(shè)施市場提供高品質(zhì)的倉儲設(shè)施，促使物流設(shè)施市場取得快速的發(fā)展。

　　另一方面，從需求角度分析，隨著跨國制造企業(yè)對物流設(shè)施的需求的快速增長，租金預(yù)計將繼續(xù)穩(wěn)步上升。上海今年的經(jīng)濟的快速發(fā)展，可以預(yù)見在未來的的兩年內(nèi)跨國公司將繼續(xù)其對于工業(yè)土地和設(shè)施的強勁需求。鑒于土地將繼續(xù)嚴(yán)格控制，定制和建后回租項目將會在開發(fā)區(qū)更為普遍。同時預(yù)計辦公工業(yè)混合用途的設(shè)施有增長的趨勢，總部型辦公培訓(xùn)和研發(fā)功能的設(shè)施在一些開發(fā)區(qū)內(nèi)將相當(dāng)普遍。企業(yè)辦公郊區(qū)化的趨勢早在2005年已初露崢嶸，比如英特爾渠道平臺事業(yè)部的全球總部和可口可樂的中國區(qū)總部、亞太區(qū)研發(fā)、全球樣品實驗落戶紫竹科學(xué)園區(qū)；還有曾在市辦公的電子商務(wù)企業(yè)易趣，已將其亞太總部搬到市郊，并在浦東張江購地自建，其規(guī)模在全球僅次于美國和圣何塞總部。

　　開發(fā)區(qū)的制造型企業(yè)將會出現(xiàn)由一般制造業(yè)向高附加值的制造業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢。隨著洋山深水港的建成發(fā)展，預(yù)計出口加工類型的項目將會有所增加。預(yù)計上海主要工業(yè)園區(qū)的平均租金在今后兩年內(nèi)將繼續(xù)保持5－6％的上升趨勢，同時售價預(yù)計將上升3－4％，而土地由于在2007年將全部通過招標(biāo)，拍賣和掛牌的方式出讓，預(yù)計土地的出讓價格將大幅上升約50％。

　　另外，值得關(guān)注的是，隨著工業(yè)地價的上升，總部經(jīng)濟園的低地價成本優(yōu)勢將慢慢被蠶食，也會導(dǎo)致房價大幅上揚，消費者將不得不重新權(quán)衡取舍，從而導(dǎo)致市場需求的降溫，市場降溫也會抑制開發(fā)商和制造企業(yè)的圈地?zé)崆?。那些通過違規(guī)或鉆政策空子而由工業(yè)地塊轉(zhuǎn)變?yōu)檗k公用土的項目將漸漸減少，總部經(jīng)濟園也會慢慢消火。

來源：膠東在線

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