自2008年以來(lái)，廣東“地產(chǎn)五虎”次在排行榜上分道揚(yáng)鑣。

據(jù)較新的《2010年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷(xiāo)售排行榜》披露，今年1月至6月，恒大地產(chǎn)(03333.HK)、碧桂園(02007.HK)、富力地產(chǎn)(02777.HK)和雅居樂(lè)(03383.HK)依然位處銷(xiāo)售金額榜和銷(xiāo)售面積榜的前20位，但是合生創(chuàng)展(00754.HK)卻名落孫山，次跌出兩大榜。

同時(shí)，廣東“地產(chǎn)五虎”銷(xiāo)售額之間的差距也在擴(kuò)大，恒大地產(chǎn)今年上半年的銷(xiāo)售額約211億元，碧桂園的銷(xiāo)售額為139億元，富力地產(chǎn)的銷(xiāo)售額為125億元，雅居樂(lè)為94億元。由于排名第20的金地集團(tuán)的銷(xiāo)售額為55億元，估計(jì)合生創(chuàng)展的銷(xiāo)售額將小于這個(gè)數(shù)字。

除銷(xiāo)售額，銷(xiāo)售面積也是一個(gè)業(yè)界敏感的數(shù)字，今年上半年，恒大地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積約有332萬(wàn)平方米，碧桂園約為256萬(wàn)平方米，富力地產(chǎn)約105萬(wàn)平方米，雅居樂(lè)約92萬(wàn)平方米。

事實(shí)上，上述兩組數(shù)據(jù)基本符合業(yè)界的預(yù)期，恒大地產(chǎn)除了恒大綠洲系列屬于較高端的項(xiàng)目外，其余的基本都是走中低端的路線(xiàn)，以均價(jià)而計(jì)，3000元/平方米至4000元/平方米是恒大的銷(xiāo)售主流。而富力地產(chǎn)長(zhǎng)期走高端路線(xiàn)，均價(jià)11000萬(wàn)/平方米的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也能符合預(yù)期，碧桂園主要在一線(xiàn)城市的城郊拿地，處于中間的數(shù)據(jù)也能說(shuō)明該地產(chǎn)商的特點(diǎn)。不過(guò)，較令市場(chǎng)關(guān)注的是地產(chǎn)商們的轉(zhuǎn)型。

2008年曾是恒大地產(chǎn)較難熬的時(shí)期，但通過(guò)一系列市場(chǎng)運(yùn)作，恒大地產(chǎn)如今成為與萬(wàn)科、保利同屬前的地產(chǎn)商。合生創(chuàng)展幾年前就已明確目標(biāo)欲實(shí)現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，即由中低端的地產(chǎn)向高端地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，然而，短期內(nèi)效果還不太明顯。一位 地產(chǎn)分析師對(duì)理財(cái)周報(bào)記者說(shuō)，合生創(chuàng)展在很多領(lǐng)域都不太進(jìn)取。

營(yíng)收同比僅增長(zhǎng)4.2%

如果從土地儲(chǔ)備面積來(lái)說(shuō)，合生創(chuàng)展并不算低，截止到去年12月底，公司約有土地儲(chǔ)備3020萬(wàn)平方米，而國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)備較多的恒大地產(chǎn)約為5000萬(wàn)平方米。不過(guò)，如與2008年相比，2009年合生創(chuàng)展的營(yíng)業(yè)收入增幅并不大，只有4.2%。如以完全值來(lái)算，僅增加4.5億港元。

而合生創(chuàng)展的竣工面積，2009年內(nèi)也有所下降，只有94.9萬(wàn)平方米，2008年，這一數(shù)據(jù)是170.7萬(wàn)平方米，同比降幅約44.4%。據(jù)合生創(chuàng)展內(nèi)部人士稱(chēng)，公司今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是200億元，如今已過(guò)了大半年，如想在今年下半年完成這一目標(biāo)，應(yīng)該說(shuō)有一定的難度。

某種程度上來(lái)說(shuō)，這與合生創(chuàng)展的轉(zhuǎn)型有關(guān)，其實(shí)，2008年金融海嘯前后，這些觸覺(jué)敏感的地產(chǎn)商都已有轉(zhuǎn)型的愿望，今年地產(chǎn)商們的市場(chǎng)表現(xiàn)，更與公司的主營(yíng)項(xiàng)目密切相關(guān)。龍湖集團(tuán)、融僑金輝地產(chǎn)此前都是名不見(jiàn)經(jīng)傳的地產(chǎn)商，但是借助巧妙的市場(chǎng)定位，如今業(yè)績(jī)甚至好于傳統(tǒng)的“招保萬(wàn)金”這內(nèi)地四大地產(chǎn)巨頭中的金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)。

地產(chǎn)商的變化，也體現(xiàn)在人事上，金地集團(tuán)繼上海老總離任后，總部的總裁也于幾天前宣布離職。合生創(chuàng)展的行政總裁薛虎也是今年3月才提上去的，多年前，他的職位是副總裁，主管行政。

合生創(chuàng)展的轉(zhuǎn)型，不僅體現(xiàn)在中端地產(chǎn)向高端地產(chǎn)轉(zhuǎn)移上，還體現(xiàn)在銷(xiāo)售區(qū)域上，2008年，華南區(qū)域?qū)仙鷦?chuàng)展的營(yíng)業(yè)收入貢獻(xiàn)是49%，而2009年已降到37%，華北區(qū)域2008年對(duì)合生創(chuàng)展的貢獻(xiàn)是38%，2009年已降至31%，而在華東區(qū)域，貢獻(xiàn)率則從13%上升至32%。在華東的上海，合生開(kāi)發(fā)了東郊別墅等多個(gè)高端項(xiàng)目。

合生創(chuàng)展的管理層一直以低調(diào)聞名，與北方的地產(chǎn)圈不同的是，南方的地產(chǎn)商一般比較低調(diào)，而合生創(chuàng)展是低調(diào)中較低調(diào)的。業(yè)內(nèi)風(fēng)傳的笑話(huà)是，潘石屹一見(jiàn)到他的哥們?nèi)沃緩?qiáng)的句問(wèn)候語(yǔ)就是，你今天和人家吵架沒(méi)。而合生創(chuàng)展內(nèi)部的中層一年都沒(méi)有幾次機(jī)會(huì)能見(jiàn)到大老板朱孟依。廣州城內(nèi)，也沒(méi)有幾個(gè)記者可以約朱孟依做專(zhuān)訪，反而許家印的寫(xiě)寫(xiě)毛筆字、黃文仔的一見(jiàn)記者就“很好，很好”倒顯得親近很多。

拿地模式落伍

不過(guò)，記者還是從合生創(chuàng)展的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，公司在2013年竣工的面積高于今年和明年即將竣工的面積，這也意味著，三四年之后合生創(chuàng)展將迎來(lái)銷(xiāo)售的熱潮，而在開(kāi)發(fā)期，集團(tuán)對(duì)現(xiàn)金流的要求可能更高。

以公司位于北京的世界村項(xiàng)目為例，預(yù)計(jì)今年完工的面積是7.36萬(wàn)平方米，明年預(yù)計(jì)完工的面積是6.01萬(wàn)平方米，2012年是16.33萬(wàn)平方米，而2013年和2013年后是28.6萬(wàn)平方米。同樣的情況也將出現(xiàn)在天津京津新城上，該項(xiàng)目自今年起的4年內(nèi)擬完工面積依次是23.08萬(wàn)平方米、33.49萬(wàn)平方米、41.6萬(wàn)平方米和243.86萬(wàn)平方米。而合生創(chuàng)展在天津的兩個(gè)新項(xiàng)目合生國(guó)際大廈和合生國(guó)際公寓預(yù)計(jì)完工期都在2013年之后，面積分別是13.4萬(wàn)平方米和13.7萬(wàn)平方米。

實(shí)際上，合生今年在華東的地產(chǎn)項(xiàng)目完工量并不算大，上海的合生城邦計(jì)劃完工11.4萬(wàn)平方米，合生高爾夫公寓完工5.79萬(wàn)平方米，東郊別墅完工3.78萬(wàn)平方米。

如果再加上其他項(xiàng)目的完工面積，預(yù)計(jì)合生創(chuàng)展今年的總完工面積將達(dá)165.47萬(wàn)平方米。然而，從今年上半年合生創(chuàng)展未能完成60億元的銷(xiāo)售額看，今年的銷(xiāo)售情況并不如去年樂(lè)觀。如果合生創(chuàng)展的銷(xiāo)售均價(jià)能達(dá)到富力的11000元/平方米，則今年的銷(xiāo)售面積不到50萬(wàn)平方米，不及完工面積的1/3。

這可能與合生創(chuàng)展舊有的發(fā)展模式有關(guān)。廣州寒桐投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，合生創(chuàng)展的拿地模式在目前的情況下比較困難。合生以前大多在城鄉(xiāng)接合部以低價(jià)拿地，而現(xiàn)在這些地方的地也是招標(biāo)價(jià)，招標(biāo)價(jià)一般是較高的。比其前幾年公司開(kāi)疆?dāng)U土的規(guī)模，目前公司確實(shí)有點(diǎn)落伍了。

(作者：張偉湘)