警鐘，已對囤地者敲響。

土地開發(fā)速度遠(yuǎn)不如土地購置速度

較近，廣東省統(tǒng)計局及房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的分析報告認(rèn)為，今年廣東省房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積大幅增加，但完成開發(fā)的土地面積增速卻不高。數(shù)據(jù)顯示，2007年前三季度，廣東省土地購置面積2219．9萬平方米，同比增長45．83％，土地購置投資253．6058億元，同比增長81．37％；前三季度土地開發(fā)面積1733．99萬平方米，同比僅增長3．65％，開發(fā)投資110．4529億元，增長 78．75％。開發(fā)投資與購置投資增長水準(zhǔn)較高，成本增幅較大，但開發(fā)面積只占購置土地面積的78％左右，統(tǒng)計部門認(rèn)為，地產(chǎn)開發(fā)商或有“囤地”傾向。

這并非是廣東省一省所獨有的現(xiàn)象。中國人民銀行較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國完成土地購置面積2．83億平方米，增長 17．8％，而上年同期為下降3％；完成土地開發(fā)面積1．82億平方米，同比增長11．3％，比上年同期回落22．7個百分點?？梢?，開發(fā)商進(jìn)行土地開發(fā)的速度仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于購地的速度，已出讓土地中的相當(dāng)一部分被作為“儲備”囤積起來。據(jù)公開的資料顯示，2005年我國房地產(chǎn)企業(yè)平均新增土地購置量36．2萬平方米，而2006年這一數(shù)字達(dá)到51.11萬平方米，提高了41．18％。這說明，越來越多的土地被開發(fā)商握在手中。有關(guān)銀行機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)也表明，從2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積 21．62億平方米，但實際開發(fā)完成12．96億平方米，不足購置面積60％，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和轉(zhuǎn)讓。

據(jù)統(tǒng)計，今年1-7月份，吉林、天津、重慶等 8省市土地購置面積增長速度均超過70％。此外，今年上半年東、中、西部地區(qū)土地購置面積分別增長14．3％、7．7％和5．1％。

新浪網(wǎng)的一個調(diào)查表明，89．8％的網(wǎng)民認(rèn)為開發(fā)商囤地會推高地價和房價，另有74．34％的人認(rèn)為會釀成樓市泡沫。與此相印證的是，據(jù)國家發(fā)改委統(tǒng)計，今年9月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲8．9％，漲幅比上月高0．7個百分點；環(huán)比上漲1．7％，漲幅比上月高 0．3個百分點。新建商品住房銷售價格同比上漲 10％，漲幅比上月高1個百分點。

廣東省的報告還表明，盡管2007年前三季度廣東商品房施工面積、新開工面積增幅都在兩位數(shù)以上，但竣工面積卻僅增長1．52％，與上年同期增長20．93％形成強(qiáng)烈對比，竣工面積增長幅度小，市場供應(yīng)較為緊張。住宅竣工面積同比增長僅為0．11％，與居民日益增長的需求有較大的差距。

土地的大量占有者迅速暴富

一方面是開發(fā)商土地購置量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過土地開發(fā)量，另一方面則是土地的大量占有者身價倍增、驟然暴富。

10月25日公布的2007年胡潤房地產(chǎn)富豪榜顯示，房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園再度高調(diào)上榜，一共產(chǎn)生了5名位居前30強(qiáng)的富豪，其中包括此前不久在胡潤和福布斯兩大中國富豪排行榜中同時高居榜頭的碧桂園女主人楊惠妍，在這一榜單中她依然獨占鰲頭。

與此“巧合”的是，國務(wù)院發(fā)展研究兩個月前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》顯示，碧桂園成為全國的“地主”，今年 7月末，該公司持有的總土地量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬平方米，超過排名的企業(yè)近一倍。而據(jù)較新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，碧桂園的土地持有量已激增至5400萬平方米。短短幾個月時間土地量擴(kuò)張了20％，其勢頭確實令人震驚。據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計，以每年開發(fā)200萬平方米的速度計算，碧桂園目前的土地足夠其開發(fā) 20多年!

在新浪網(wǎng)一個關(guān)于開發(fā)商囤地的調(diào)查中， 88．93％的網(wǎng)民認(rèn)為“囤地較嚴(yán)重的房企”是碧桂園。目前的統(tǒng)計報告顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的土地持有量與總資產(chǎn)規(guī)模之間呈同向變化趨勢。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，碧桂園擁有的土地量較多，總市值達(dá)到2100億港元，也是房地產(chǎn)企業(yè)中較高的；萬科擁有土地量2050萬平方米，總市值則為 2022億元。SOHO中國和金融街所擁有的土地量相對來說是較少的，分別為120萬平方米和 400萬平米，因而其總市值也相對較低，均為 480億港元。有專家認(rèn)為，這表明房地產(chǎn)企業(yè)的資源占有能力在很大程度上提升了企業(yè)的規(guī)模競爭力，也可以解釋為什么房地產(chǎn)企業(yè)會不惜重金到處拿地。因此，SOHO中國董事長潘石屹在公司成功赴港上市之后表示，將改變原來“不過多儲備土地”的策略，以后要主攻拿地。

目前，除了的“地主”碧桂園之外，萬科、富力、新世界、合生創(chuàng)展等行業(yè)領(lǐng)跑企業(yè)的儲地量均在1500萬平方米以上。針對業(yè)界的質(zhì)疑，萬科董事會主席王石日前公開表示，萬科堅決不囤地、不捂盤。

整治囤地需要聯(lián)動協(xié)調(diào)作戰(zhàn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量“儲備”土地引起了國土資源部門的密切關(guān)注。日前，國土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地不及時開發(fā)，會進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場土地供求緊張程度。為防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)圈地、囤地，縮短土地開發(fā)周期，促進(jìn)供應(yīng)土地及時開發(fā)，盡快形成商品住宅供應(yīng)，國土資源部已于近日明確規(guī)定了一系列具體措施。

國土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，前不久國土資源部下發(fā)的幾個文件中都對此問題進(jìn)行了明確要求，歸納起來主要是以下幾個方面：一是要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，以縮短土地開發(fā)周期；二是每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過三年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時開發(fā)建設(shè)，形成廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的有效供應(yīng)；三是對成片開發(fā)建設(shè)的土地，要統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，按“凈地”分塊供應(yīng)，以增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，防止“圈占”土地現(xiàn)象的發(fā)生；四是加大閑置土地處置力度，對超出合同約定開發(fā)時間的，要限期動工、竣工，要根據(jù)超出時間分別予以罰款或無償收回。收回的閑置土地，要優(yōu)先安排建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等。

一些地方也采取了相應(yīng)措施，以遏制開發(fā)商圈地、囤地。廣東省惠州市國土資源局局長麥鏡儒對記者說，惠州一直重視對閑置土地的處置與盤整，謹(jǐn)防上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫的再度發(fā)生。他說，惠州清理出的閑置土地中，房地產(chǎn)用地和工業(yè)用地的比例大約為2：8?；葜菔写髞啚辰?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地儲備處在一個繁華地段的路口，在這里記者看到，馬路對面，一棟曾經(jīng)的爛尾樓已經(jīng)搭上了腳手架，開始了新的建設(shè)和復(fù)蘇。湖南省國土資源廳一位負(fù)責(zé)人也對記者表示，湖南省近日出臺措施要求確保城市低收入家庭住房用地的供應(yīng)，其中非常重要的一條就是“合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，嚴(yán)格落實閑置土地處置的規(guī)定”。

從開發(fā)商手中“擠地”，是樓市調(diào)控的一個重要手段。在一項調(diào)查中，51．2％的網(wǎng)民認(rèn)為打擊囤地對抑制房價“有明顯作用”。但正如一些有識之士所認(rèn)為的那樣，治理囤地不能僅靠國土資源部門一家完成。前不久，有一家銀行與碧桂園簽署銀企合作協(xié)議，給予碧桂園內(nèi)部統(tǒng)一授信50億元人民幣。當(dāng)即就有業(yè)界人士評價，這是借錢給開發(fā)商囤地。9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。同時還規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

整治囤地重在執(zhí)行，尤其對于這種跨地區(qū)囤地的新趨勢，還要加強(qiáng)地區(qū)之間、部門的橫向聯(lián)動配合，同時有關(guān)部門也有必要對囤地行為作出新的準(zhǔn)確界定，才能使整治囤地有的放矢、精準(zhǔn)到位。

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