-下半年的業(yè)績(jī)預(yù)期取決于房企能否適時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格帶動(dòng)成交量上升，進(jìn)而取得多贏效果。

樓市調(diào)控對(duì)上市房企影響何為？

7月27日，作為“萬(wàn)保招金”四大地產(chǎn)巨頭之一的招商地產(chǎn)，率先公布的半年報(bào)顯示，公司營(yíng)收增長(zhǎng)142.8%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)115.7%，每股收益和每股凈資產(chǎn)分別高達(dá)0.612元和10元。截至目前，已有包括嘉凱城、萊茵置業(yè)、招商地產(chǎn)3家上市房企正式公布了半年報(bào)，營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均同比大增，對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)仍長(zhǎng)期看好。

證券業(yè)人士分析認(rèn)為，房企業(yè)績(jī)飄紅主要是對(duì)去年銷售數(shù)據(jù)的反映，而對(duì)當(dāng)前樓市調(diào)控效果的反映還不太明顯，從中報(bào)中顯示的資產(chǎn)負(fù)債、現(xiàn)金流等財(cái)務(wù)指標(biāo)看，總體還是健康的。但對(duì)下半年的業(yè)績(jī)預(yù)期，一方面取決于政府調(diào)控樓市的力度，另一方面在于房企能否適時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格帶動(dòng)成交量上升，進(jìn)而取得多贏效果。

房企業(yè)績(jī)飄紅較高超三倍

招商地產(chǎn)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)報(bào)告期實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入69.81億元，同比增長(zhǎng)142.76%，報(bào)告期內(nèi)公司營(yíng)業(yè)收入較上年同期顯著增長(zhǎng)，主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)量大幅增長(zhǎng)；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)18.29億元，同比增201.18%，增長(zhǎng)的原因除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入增長(zhǎng)外，NDF的公允價(jià)值變動(dòng)損益也較上年同期有較大幅度的增長(zhǎng)；公司半年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)10.5億元，同比增長(zhǎng)115.71%，低于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度，主要原因是報(bào)告期內(nèi)少數(shù)股東損益增長(zhǎng)較大。

國(guó)信證券策略分析師黃學(xué)軍表示，去年全國(guó)樓市銷售火爆，招商地產(chǎn)業(yè)績(jī)倍增主要是對(duì)去年銷售數(shù)據(jù)的反應(yīng)，對(duì)于今年上半年樓市調(diào)控政策對(duì)房企業(yè)績(jī)的影響，目前還難以看出。

中報(bào)同時(shí)顯示，招商地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收61億元，毛利率為42.76，較上年同期減少5.19%。招商表示，結(jié)算面積增加導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的收入和成本同比大幅增加，但因房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)成本的增幅大于收入增幅，因此報(bào)告期內(nèi)毛利率同比有所減少?，F(xiàn)金方面，截至6月底，招商地產(chǎn)的貨幣資金余額為104億元，較年初增加了9%。短期借款16.30億元，較年初增加19%。一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為14.58億元，較年初增加12%。“從現(xiàn)金流以及負(fù)債等財(cái)務(wù)指標(biāo)看，總體來(lái)說(shuō)仍比較健康?！秉S學(xué)軍分析認(rèn)為。

而在具體業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方面，公告披露，今年上半年招商地產(chǎn)在11個(gè)城市推出了21個(gè)樓盤，銷售面積28.75萬(wàn)平方米，簽約銷售金額42.30億元，上半年新開(kāi)工項(xiàng)目為9個(gè)，建筑面積67萬(wàn)平方米。同時(shí)，上半年招商共斥資26億元用于購(gòu)地，分別于佛山、上海、福建、深圳等地購(gòu)入了總計(jì)46萬(wàn)平方米的土地，使得招商的總土儲(chǔ)面積超過(guò)了1000萬(wàn)平方米。

此前公布中報(bào)的兩家上市房企萊茵置業(yè)和嘉凱城也取得不俗業(yè)績(jī)。萊茵置業(yè)1至6月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入8.04億元，同比增長(zhǎng)211.11%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)4046萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)80.87%。嘉凱城業(yè)績(jī)更是驚人，不僅同比營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)超過(guò)3倍，更是成功實(shí)現(xiàn)了扭虧，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入35.39億元，同比增加301.43%；實(shí)現(xiàn)歸屬于普通股股東的凈利潤(rùn)4.53億元，去年同期為-1164.12萬(wàn)元。

趁勢(shì)擴(kuò)張看好下半年業(yè)績(jī)

對(duì)于當(dāng)前持續(xù)已達(dá)3月之久的樓市調(diào)控，3家上市房企的中報(bào)也有著更多的陳述和判斷。招商地產(chǎn)披露，半年來(lái)隨著各項(xiàng)調(diào)控措施的細(xì)化和落實(shí)，市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生變化，價(jià)格逐步回落及銷售數(shù)量的大幅下降，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，市場(chǎng)正朝著政府調(diào)控的方向發(fā)展。

萊茵置業(yè)中報(bào)顯示，國(guó)家一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的出臺(tái)，對(duì)公司的商品房銷售造成了一定的影響，銷售額出現(xiàn)下降現(xiàn)象，但上半年合同成交、銷售回籠情況仍符合公司的年初制定計(jì)劃目標(biāo)。

記者也注意到，盡管樓市調(diào)控愈發(fā)嚴(yán)厲，但上市房企卻趁此加速擴(kuò)張，包括直接購(gòu)置土地或以收購(gòu)股權(quán)形式獲得土地項(xiàng)目。招商地產(chǎn)上半年支出26億元用于購(gòu)地，僅7月份就在福建、佛山兩地購(gòu)置了3幅地塊，支付地價(jià)達(dá)6.42億元；萊茵置業(yè)則深耕“長(zhǎng)三角”地區(qū)的二線城市，積極增加土地儲(chǔ)備，上半年支付地價(jià)款達(dá)5.76億元；而嘉凱城則更是在上半年，充分利用房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、土地獲取成本較低的有利時(shí)機(jī)，積極進(jìn)行項(xiàng)目拓展，5月底和6月下旬，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式分別獲得了上海徐匯區(qū)地塊和海南華航項(xiàng)目地塊。目前，還有幾個(gè)項(xiàng)目正處于商務(wù)談判階段。

對(duì)于下半年的經(jīng)營(yíng)狀況，上市房企也表示將根據(jù)形勢(shì)和環(huán)境變化積極應(yīng)對(duì)，看好房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展空間。其中萊茵置業(yè)和嘉凱城一致認(rèn)為，國(guó)家調(diào)控政策在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了影響，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口老齡化加劇和城市化進(jìn)程城鎮(zhèn)化發(fā)展等支撐我國(guó)住房需求長(zhǎng)期增長(zhǎng)的主要因素沒(méi)有改變。我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的格局就不會(huì)改變，供需不平衡矛盾將繼續(xù)存在，因此房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期向好趨勢(shì)未變。

同時(shí)從長(zhǎng)期看，此次調(diào)控政策將有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)健康有序發(fā)展。預(yù)計(jì)下半年一二線城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一定幅度的回落，成交量將逐步趨穩(wěn)。招商地產(chǎn)則表示，下半年將繼續(xù)堅(jiān)持采取均勻、謹(jǐn)慎地拿地策略，理性擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，同時(shí)提升營(yíng)銷能力，短期內(nèi)也將采取措施促進(jìn)銷售。

黃學(xué)軍分析認(rèn)為，隨著國(guó)家樓市調(diào)控政策的深入，開(kāi)發(fā)商在下半年的住宅供給將逐漸增加，而上市房企對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)的預(yù)期，一方面取決于政府調(diào)控樓市的力度，另一方面在于房企能否適時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格帶動(dòng)成交量上升，進(jìn)而取得多贏效果。

(作者：石俊)