112億元，萬科(000002.SZ)用一記重磅融資為房企中報(bào)行情劃上了象征性的休止符，這筆直指大規(guī)模開工和拿地的融資代表整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)宣稱，“中場休息結(jié)束，下半場開始”。

據(jù)中國證券報(bào)統(tǒng)計(jì)，截至8月25日晚，81家A股房企上半年合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤126.25億元，同比增長23.80%。其中，38家公司半年度業(yè)績實(shí)現(xiàn)同比增長，占比達(dá)46.91%。

“在市場信心回升和銷售回暖的帶動(dòng)下，企業(yè)的投資意愿逐漸恢復(fù)，下半年地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)增長?！蔽髂献C券地產(chǎn)分析師肖劍表示。

毛利率下降 負(fù)債表修復(fù)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，扣除不可比因素后，這81家房地產(chǎn)企業(yè)上半年平均銷售毛利率為37.74%，較去年同期提高0.85個(gè)百分點(diǎn)。表面上看似乎毛利率水平略微有所提升，但是觀看幾家龍頭公司的該項(xiàng)指標(biāo)，結(jié)論卻大相徑庭。

萬科銷售毛利率為31.19%，同比下降9.87%，較去年全年下降7.81%。其中，結(jié)算毛利率23.7%，同比下降5.5%；碧桂園(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(2007.HK)毛利率從2008年上半年的52.5%大幅下降至2009年上半年的31.8%；金地集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(600383.SH)中期毛利率同比下降達(dá)10%，招商地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(000024.SZ)中期毛利率則下降10.36%至47.90%。

除了合生創(chuàng)展(0754.HK)這類以高端豪宅項(xiàng)目為主打產(chǎn)品的公司，毛利率仍能保持在較高水平之外，眾多一線房企毛利潤率遭遇集體滑落。究其原因，除了房地產(chǎn)結(jié)算的特殊性導(dǎo)致2008年房價(jià)調(diào)整和成本上升提前于銷量反映之外，前兩年高價(jià)拿地和去年大幅降價(jià)的影響也開始顯現(xiàn)。“去年下半年降價(jià)銷售將對2009 年全年業(yè)績產(chǎn)生不利影響?！敝薪鸸镜禺a(chǎn)分析師白宏煒表示。

盡管毛利率下降，銷量大增回籠的資金還是讓眾多房企重新走入“不差錢”隊(duì)伍中，根據(jù)克爾瑞中國的統(tǒng)計(jì)，上半年已有6家房企完成百億銷售額，而按照這種速度發(fā)展下去，全年將可能有超過20家企業(yè)躋身百億軍團(tuán)。

正如摩根士丹利頭席中國分析師婁剛所言，上半年房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債表經(jīng)歷了一個(gè)迅速修復(fù)的過程。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年76家房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值總計(jì)296.06億元，而去年同期僅為-225.13億元。

其中，萬科和招商地產(chǎn)在一線龍頭公司的負(fù)債率修復(fù)方面表現(xiàn)得較為搶眼。萬科的凈負(fù)債率10.7%，比上年末下降高達(dá)22.4 個(gè)百分點(diǎn)；招商地產(chǎn)凈負(fù)債率12.4%，比年初下降17.3%，二者的這項(xiàng)指標(biāo)均處于A股龍頭地產(chǎn)公司的低端。

去存貨結(jié)束 補(bǔ)存貨開閘

可以說，在2008年的低迷反轉(zhuǎn)之后，房地產(chǎn)上市公司在今年上半年經(jīng)歷了“兩去”進(jìn)程，如果說負(fù)債率修復(fù)方面是“去杠桿化”，那么在銷售方面就是“去存貨化”。

分析人士認(rèn)為，雖然中國各省市和各個(gè)公司房地產(chǎn)銷售情況各異，難以對所謂的去存貨戰(zhàn)役設(shè)立一個(gè)明確的起至點(diǎn)，但是基本可以以萬科的奮起拿地和巨額融資作為一個(gè)終點(diǎn)?！白鳛閮?nèi)地市場的龍頭公司，萬科無疑是市場轉(zhuǎn)暖后的較后行動(dòng)者，因此其行動(dòng)才更加具有代表意義?！蹦崴禺a(chǎn)分析師王沛表示。

這就意味著，萬科開始融資拿地，基本宣告了房地產(chǎn)企業(yè)去存貨戰(zhàn)役的結(jié)束。

據(jù)已公布的中報(bào)，上市房企存貨總量與年初基本持平，較去年同期增長近兩成，其中28家公司存貨較年初有所下降，似乎以此不足以證明房企去存貨化的戰(zhàn)績。但如果仔細(xì)觀察存貨結(jié)構(gòu)，則會(huì)發(fā)現(xiàn)明顯的不同之處。

以萬科為例，在公司各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品54.84億元，比2008年底下降30.59%，占總存貨比例僅有6.44%，而在建開發(fā)產(chǎn)品則占比53.69% ，擬開發(fā)產(chǎn)品占比39.81%。華僑城(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)的已完工開發(fā)產(chǎn)品同樣也下降了超過30%。

已完工開發(fā)產(chǎn)品的大幅下降，意味著上半年銷量扶搖直上對存貨的充分消化；而在建和擬開發(fā)產(chǎn)品的上升，則是眾多開發(fā)商看好后市，開始積極增加土地儲(chǔ)備和開工量的直接反映。

事實(shí)上也的確如此，以萬科、中海外(0688.HK)、招商地產(chǎn)為頭的龍頭公司在資金充裕的條件下，紛紛宣布上調(diào)開竣工面積，同時(shí)也在繼續(xù)拿地方面摩拳擦掌，補(bǔ)充存貨以維持資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的平衡。

長江證券分析師蘇雪晶指出，在上半年的輪補(bǔ)存貨搶地風(fēng)潮中，大量上市地產(chǎn)企業(yè)拿地高峰還沒有到來，預(yù)計(jì)至少在三季度結(jié)束前，土地市場都將保持火熱情緒。

白宏煒也持有相同看法，并認(rèn)為這段火熱可能維持更長，“經(jīng)歷上半年市場回暖之后，下半年將能夠看到更多的地產(chǎn)商拿地舉措，龍頭公司將從下半年開始加快擴(kuò)張步伐，進(jìn)一步提升市場占有率。”

然而在各自公司不同戰(zhàn)略目標(biāo)和在前一輪調(diào)整中影響程度迥異的影響下，房企在拿地方面特色分明。以分析師常提的房地產(chǎn)A股“四大金剛”招保萬金為例，金地在新一輪的拿地潮中顯得非常激進(jìn)，以至被媒體炮制出了“百億拿地計(jì)劃”；招商地產(chǎn)雖然大比例調(diào)高開工面積，但除了不斷從大股東手中拿項(xiàng)目以外，并未見其在招拍掛市場上有何作為；萬科則劍走偏鋒，在二線城市大舉進(jìn)補(bǔ)低成本的土地儲(chǔ)備；而保利地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(600048.SH)追趕萬科的腳步越來越快，與之相應(yīng)的是一貫積極的拿地行動(dòng)，同時(shí)，保利地產(chǎn)也不忘在年報(bào)中訴訴苦，“優(yōu)質(zhì)的土地越來越難拿了”。

“綜合來看，金地較積極樂觀，萬科相對保守，保利居中，進(jìn)退有度?！惫獯笞C券分析師趙強(qiáng)表示。

(作者：宋振慶)