陌生人突然敲門要求騰房　

　　劉女士在老家銀川是一名教師，來京后在一家跨國公司任職，等工作穩(wěn)定后，她為了將上高中的兒子接到北京一起生活，在北京苦苦尋找落腳之地。2002年，劉女士看中了北京市順義區(qū)一高端社區(qū)的復式商品房，并于10月25日與開發(fā)商簽訂了《商品房購賣合同》，以48萬余元的價格，將建筑面積為164平方米的房屋購下來。

　　當年11月30日，劉女士拿到了新房的鑰匙。2003年1月4日，劉女士辦理完該房產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)，取得了北京市國土資源和房屋管理局（下稱北京市國土房管局）核發(fā)的第30183號《房屋所有權(quán)證》。

　　然而，2004年2月，一陣驟然響起的門鈴聲驚擾了母子倆平靜的生活。劉女士打開房門，面前站著一個面色難看的陌生男子。這位自稱姓劉的男子說，這套商品房的房主已將該房產(chǎn)抵押給他，并要求母子倆盡快騰房?！笆裁?？這不可能！”劉女士大吃一驚，高聲說：“這房子是我花錢購購的，我才是房主！你搞錯了吧？有什么憑證嗎？”

　　但讓她更加意想不到的是，那男子馬上掏出一份材料，竟然是同一地址的同一房屋的《房屋所有權(quán)證》原件，而上面的房屋所有權(quán)人一欄卻并非劉女士本人，而是北京市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司！

　　較令劉女士心驚膽戰(zhàn)的是，發(fā)證時間顯示：開發(fā)商早在她購房前，就已于2001年將該房產(chǎn)出賣給了北京市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，且北京市國土房管局于2001年6月4日就向該公司核發(fā)了第00104號《房屋所有權(quán)證》。

　　直到陌生人離開了很久，劉女士還沒從這場噩夢中醒來。她怎么也搞不明白：一個房子咋會有倆房產(chǎn)證？這究竟是怎么一回事？

　　向房管局質(zhì)疑“一房兩證”

　　王京平律師接手這個離奇而棘手的案子后，立即著手調(diào)查核實那位不速之客所持房產(chǎn)證的情況。他找到劉先生了解相關(guān)情況，并經(jīng)一番協(xié)商后，對其所持的房產(chǎn)證依法辦理了原件與復印件相符的公證書，以留作日后追究有關(guān)政府行政機關(guān)和開發(fā)商的責任的必備“鐵證”。

　　2004年3月2日，王律師前往順義房屋土地管理局調(diào)檔，發(fā)現(xiàn)在劉女士購房前，開發(fā)商確實已經(jīng)把該房屋賣給了第三方北京市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司了。王律師斷定，這已構(gòu)成了一房二賣的事實，于是就此事向該房地局提出質(zhì)疑。

　　房管局的工作人員答復：檔案管理和發(fā)證程序分為公產(chǎn)和私產(chǎn)，由于當時檔案還沒有聯(lián)網(wǎng)，他們尚未發(fā)現(xiàn)一房二賣的情況。

　　先打行政還是民事官司

　　開發(fā)商先后就同一套房產(chǎn)簽署了兩份商品房購賣合同，北京市國土房管局又就同一套房產(chǎn)核發(fā)兩個房產(chǎn)證——王律師在查證核實上述基本事實后認為，本案訴訟程序涉及行政和民事互為交叉，法律適用既涉及合同法，又關(guān)系物權(quán)法。究竟是先提起行政訴訟告房管局，還是先打民事官司訴開發(fā)商？

　　王律師建議劉女士先打行政訴訟，并請求法院依法撤銷北京市國土房管局核發(fā)給她的房產(chǎn)證?！靶姓讣慕Y(jié)果將是民事案件的重要證據(jù)，將較終決定劉女士能否實現(xiàn)簽訂購房合同的目的。如認定劉女士的房產(chǎn)證合法有效，她便可繼續(xù)放心居住，不會再有任何問題；如認定無效，她就可以依法追究開發(fā)商的民事責任。”

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