“地王”不一定能成為“ ”。廣州合富輝煌頭席分析師黎元江去年一句不經(jīng)意的話，不幸言中很多 “地王”今日的命運(yùn)。

去年9月，廣州較熱門的板塊金沙洲一次性推出三宗面積超過(guò)20萬(wàn)平方米的住宅地塊，三宗地的平均成交均價(jià)達(dá)到8000元/平方米。近期，伴隨著限價(jià)房的推出，以及開發(fā)商相繼降價(jià)銷售，該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)大幅度回落，甚至低于上述三宗地的樓面地價(jià)8000元/平方米。這讓金沙洲“地王”陷入尷尬境地。

深圳開發(fā)商廣州追高

在廣州一級(jí)土地市場(chǎng)，從2005年開始就不斷創(chuàng)造出“地王”。親自見證過(guò)土地市場(chǎng)這輪高漲的人也許都還記得其間一個(gè)又一個(gè)驚心動(dòng)魄的場(chǎng)景。在這過(guò)程中，廣州金沙洲不僅是近兩年住宅地塊推出較多的區(qū)域，同時(shí)，其地價(jià)經(jīng)歷了一個(gè)從攀升到高燒，再?gòu)母邿嚼鋮s的完整過(guò)程。

2006年9月7日，萬(wàn)科（000002.SZ）與中糧地產(chǎn)聯(lián)合以17.5億元的價(jià)格競(jìng)得金沙洲B3725D01地塊的土地使用權(quán)。該地塊成交價(jià)創(chuàng)下當(dāng)時(shí)廣州地價(jià)的新高，樓面地價(jià)達(dá)到4033元/平方米。萬(wàn)科的進(jìn)駐讓金沙洲開始進(jìn)入人們的視線。同年11月17日，廣州市土地交易又推出多個(gè)金沙洲地塊，眾多知名開發(fā)商躋身金沙洲。

這一年，金沙洲地價(jià)水平幾乎以萬(wàn)科地塊為基準(zhǔn)，約4000元/平方米。當(dāng)業(yè)界在擔(dān)憂萬(wàn)科項(xiàng)目沒有多大的利潤(rùn)空間之時(shí)，誰(shuí)也想象不到一年之后，金沙洲的地價(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了成倍的升值。

去年第三季度，開發(fā)商對(duì)土地的爭(zhēng)奪達(dá)到白熱化。9月11日，廣州市一次性推出14宗土地，創(chuàng)下單次推地面積的歷史紀(jì)錄。這一次金沙洲板塊拍出三宗面積超過(guò)20萬(wàn)平方米的住宅地塊，其中保利地產(chǎn)（600048.SH）以21.2億元和20.8億元奪得金沙洲B3701A02和B3701A04兩幅地塊，樓面地價(jià)分別高達(dá)8769元/平方米和8112元/平方米，比底價(jià)分別高出158%和157%。深圳鴻榮源房地產(chǎn)則以21億元奪得第三幅金沙洲B3701A06地塊，其樓面地價(jià)也達(dá)到7935元/平方米。

深圳開發(fā)商在9月11日的拍賣中異常踴躍，總共有不少于6家參與競(jìng)投的開發(fā)商來(lái)自深圳，除了鴻榮源，金地集團(tuán)(600383行情,股吧)以超過(guò)6000元/平方米的樓面地價(jià)奪得番禺區(qū)“地王”，深圳惠明盛房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司也獲得番禺城區(qū)一宗商住地塊。

然而，9月11日這場(chǎng)大規(guī)模的土地出讓卻成為了廣州土地市場(chǎng)的階段性頂峰，形勢(shì)在三個(gè)月之后急轉(zhuǎn)直下。同年12月，同樣是金沙洲幾宗住宅地塊，面積依然約為20萬(wàn)平方米，成交的樓面地價(jià)卻回復(fù)到萬(wàn)科當(dāng)年購(gòu)地的水平，即每平方米4000多元。

這意味著，僅僅三個(gè)月的時(shí)間差，9月份購(gòu)地的發(fā)展商在每宗地上，多支付了近10億元的地價(jià)。

　明星板塊的高燒與冷卻

市場(chǎng)無(wú)時(shí)無(wú)刻不存在機(jī)會(huì)。金沙洲高價(jià)賣地的機(jī)會(huì)，無(wú)疑是為恒大地產(chǎn)集團(tuán)準(zhǔn)備的。大約就在金沙洲拍出“地王”的天，該集團(tuán)位于金沙洲的豪宅項(xiàng)目“御景半島”就透露出初步銷售價(jià)格：江景別墅3萬(wàn)元/平方米以上、聯(lián)排別墅2萬(wàn)元/平方米以上、洋房1.3萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/平方米，該價(jià)格明顯高出市場(chǎng)之前的預(yù)期，也創(chuàng)下金沙洲板塊樓價(jià)的新高。

在恒大地產(chǎn)上調(diào)了御景半島原先確定的價(jià)格，并成功把金沙洲打造成為了去年國(guó)慶黃金周期間的明星板塊后，金沙洲萬(wàn)科中糧的金域藍(lán)灣、中海（00688.HK）地產(chǎn)的金沙灣等項(xiàng)目?jī)r(jià)格也水漲船高，金沙洲平均售價(jià)一度超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。

但好景不長(zhǎng)，就在金沙洲去年國(guó)慶期間領(lǐng)漲全廣州之后，今年再度領(lǐng)跌廣州。春節(jié)期間，保利西子灣限價(jià)房項(xiàng)目以6500元/平方米開售，隨后中海金沙灣新一期商品房項(xiàng)目以6500~7500元/平方米之間的價(jià)格推貨，擾亂了金沙洲眾多樓盤的陣腳。價(jià)格較為堅(jiān)挺的金域藍(lán)灣也在萬(wàn)科樓盤全線降價(jià)之后作出調(diào)整，較低售價(jià)達(dá)到了7000元/平方米。

今年清明前夕，將金沙洲樓價(jià)推向高潮的恒大御景半島也加入降價(jià)行列，宣布推出100套特價(jià)單位，以7折銷售，價(jià)格在7980~9380元/平方米之間，還附價(jià)值在3000~4000元/平方米的超豪華裝修。

御景半島推出特價(jià)單位的舉動(dòng)被視作金沙洲較后一道防線的潰退。有業(yè)內(nèi)人士指出，金沙洲合理價(jià)格應(yīng)該在7000元/平方米左右，因?yàn)樵搮^(qū)域配套不足，交通不便，雖然金御藍(lán)灣等項(xiàng)目中有價(jià)格1.6萬(wàn)元/平方米的別墅，但是該區(qū)域仍然很缺乏打造高端豪宅的大環(huán)境。

“地王”勝算幾何？

曾經(jīng)以近8000元的高價(jià)躋身金沙洲的深圳鴻榮源，無(wú)疑成為金沙洲板塊中較不走運(yùn)的開發(fā)商。盡管保利地產(chǎn)也以超過(guò)8000元的價(jià)格拍下總建筑面積超過(guò)40萬(wàn)平方米的土地，但是保利在該區(qū)域總共擁有5塊地，土地成本在平攤之后并不高。

保利地產(chǎn)有關(guān)人士透露，該集團(tuán)去年9月拍下的兩宗地和12月拍下的一宗地合并成為了一個(gè)超過(guò)60萬(wàn)平方米的大型社區(qū)。該項(xiàng)目三宗地平攤的樓面地價(jià)在7000元/平方米左右。目前，該項(xiàng)目已經(jīng)做好了整體規(guī)劃，將爭(zhēng)取在年底推出期低密度別墅項(xiàng)目，而明年推出江景公寓。

據(jù)悉，目前金沙洲區(qū)域內(nèi)有別墅的項(xiàng)目為御景半島和金御藍(lán)灣。保利地產(chǎn)上述負(fù)責(zé)人表示，參照現(xiàn)在這些別墅的價(jià)格，“地王”項(xiàng)目的利潤(rùn)仍然可以得到保證。而且這個(gè)項(xiàng)目大，可以在配套上下工夫，提升產(chǎn)品附加值。

而深圳鴻榮源有關(guān)負(fù)責(zé)人日前在接受《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)，極力回避談及金沙洲項(xiàng)目，稱金沙洲項(xiàng)目不是鴻榮源今年的，現(xiàn)在不方便對(duì)該項(xiàng)目作任何評(píng)論。不過(guò)公司一直在關(guān)注該區(qū)域的房?jī)r(jià)變化。

一位有項(xiàng)目在金沙洲的開發(fā)商表示，相對(duì)于保利而言，鴻榮源的壓力明顯大很多。因?yàn)楝F(xiàn)在該區(qū)域普通商品房的價(jià)格水平與其地價(jià)相當(dāng)，這意味著這個(gè)項(xiàng)目在成本上完全處于劣勢(shì)，只能在產(chǎn)品上做文章，即開發(fā)豪宅。另外，金沙洲近年推地很多，未來(lái)貨量很大，這也給“地王”造成很大壓力。

記者了解到，鴻榮源在金沙洲的項(xiàng)目還在做前期規(guī)劃，暫無(wú)啟動(dòng)跡象。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！