本周五，廣州在全國(guó)頭推的雙限雙競(jìng)土地——金沙洲F區(qū)四幅共306831平方米用地面積的地塊將揭開(kāi)謎底。掛牌出讓的這四塊地上的住房房?jī)r(jià)較高將達(dá)到多少？而限房?jī)r(jià)之下的地價(jià)又如何呢？昨日（１１月１３日），廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)召集專家學(xué)者、政府官員、開(kāi)發(fā)商等集聚一堂進(jìn)行了一番熱議。在該研討會(huì)上，與代理商測(cè)算預(yù)計(jì)的6500～7500元/平方米的房?jī)r(jià)限價(jià)區(qū)間不同，專家學(xué)者們力主：雙限雙競(jìng)地塊應(yīng)定位于政府保障型住房，主要解決包括中低收入群體在內(nèi)的普通老百姓住房問(wèn)題，較高房?jī)r(jià)應(yīng)在6000元/平方米以下。

所謂“雙限雙競(jìng)”，是指在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的辦法掛牌出讓土地。

代理商：

較高限價(jià)將達(dá)7500元/平方米

作為代理商的合富輝煌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部推出了“雙限雙競(jìng)土地出讓模式探討”的研究報(bào)告認(rèn)為：雙限雙競(jìng)模式的關(guān)鍵是如何科學(xué)合理確定房?jī)r(jià)區(qū)間。

合富輝煌市場(chǎng)研究部頭席經(jīng)濟(jì)分析師黎文江表示在以季度均價(jià)反映當(dāng)期價(jià)格水平的基礎(chǔ)上，廣州原十區(qū)、八區(qū)、白云區(qū)和荔灣區(qū)的住宅現(xiàn)在均價(jià)區(qū)間在6200～7500元/平方米；而“十一”黃金月在售樓盤單價(jià)主要集中在6000～10000元/平方米，其中，8000元/平方米以上的住宅供應(yīng)明顯增多；主流置業(yè)者(合富輝煌代理樓盤的購(gòu)家為調(diào)查對(duì)象)對(duì)價(jià)格的承受能力集中在5000～8000元/平方米。就此而言，黎文江認(rèn)為，目前廣州市場(chǎng)可接受的主流價(jià)格區(qū)間為6000～8000元/平方米。因此，金沙洲住宅市場(chǎng)可接受的主流價(jià)格區(qū)間為6000～7000元/平方米。

而對(duì)于未來(lái)2年的市場(chǎng)趨勢(shì)，黎文江表示，2001年～2006年廣州住宅價(jià)格的年平均增幅為8%。根據(jù)廣州住房建設(shè)計(jì)劃，廣州2007年～2008年的住房供應(yīng)量去除廉租房等政府保障型住房后，供求總體平衡，但城市組團(tuán)年均只有374.5萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，低于目前城市組團(tuán)年均住宅成交面積500萬(wàn)～650萬(wàn)平方米。綜合這些因素后，黎文江認(rèn)為金沙洲未來(lái)兩年的房?jī)r(jià)年均增幅為5%。

而與房?jī)r(jià)相應(yīng)的是，合富輝煌預(yù)計(jì)，此次出讓的樓面地價(jià)會(huì)高出底價(jià)樓面地價(jià)(約2300元/平方米)一半左右。

開(kāi)發(fā)商：

抑房?jī)r(jià)需政府一起努力

對(duì)于這一研究分析報(bào)告以及四幅雙限雙競(jìng)地塊的情況，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為關(guān)鍵是要協(xié)調(diào)好房?jī)r(jià)與地價(jià)之間限價(jià)競(jìng)價(jià)的關(guān)系。城建集團(tuán)有關(guān)人士表示，認(rèn)同分析報(bào)告中房?jī)r(jià)不會(huì)降的觀點(diǎn)，但事實(shí)上以目前政府出讓地塊的底價(jià)而言，該報(bào)告提出的房?jī)r(jià)較高限價(jià)區(qū)間6500~7500元/平方米是在讓房?jī)r(jià)下降。

中海有關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，如果此次出讓中，政府限地價(jià)與限房?jī)r(jià)不能協(xié)調(diào)好，一味壓縮開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金投到其他地區(qū)或行業(yè)中；而按照該研究報(bào)告中預(yù)測(cè)的地價(jià)和房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)這一項(xiàng)目是“要倒賠錢”的。已在金沙洲開(kāi)發(fā)了兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的萬(wàn)科有關(guān)人士認(rèn)為，雙限雙競(jìng)的模式對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲很有幫助，但需要開(kāi)發(fā)商與政府共同努力，否則，開(kāi)發(fā)商要么不投資開(kāi)發(fā)，要么降低房產(chǎn)質(zhì)量。

專家學(xué)者：

兩三年不建房穗也不會(huì)房荒

廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同頭先反對(duì)合富輝煌的研究報(bào)告，認(rèn)為其分析報(bào)告不應(yīng)以主流消費(fèi)者為銷售對(duì)象。韓世同認(rèn)為，國(guó)家政策明確，雙限雙競(jìng)房是要為中低收入群體服務(wù)。雙限雙競(jìng)本身就帶有政府干預(yù)性，不適宜完全放在市場(chǎng)中考量，還應(yīng)該限銷售對(duì)象，否則即便房?jī)r(jià)限下來(lái)了，但真正的中低收入者無(wú)法受益。

廣州市社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究員談錦釗教授則明確，對(duì)于雙限雙競(jìng)房房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)應(yīng)以政策導(dǎo)向性為主，而不是按照樓市上漲的幅度進(jìn)行時(shí)間平推。談錦釗明確指出，金沙洲此次雙限雙競(jìng)地塊的較高房?jī)r(jià)應(yīng)低于6000元/平方米，要引導(dǎo)市場(chǎng)房?jī)r(jià)走向平穩(wěn)，有所回落。

廣州市估價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中山大學(xué)教授廖俊平認(rèn)為，雙限雙競(jìng)地塊不僅考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商控制成本的能力，也考驗(yàn)政府如何行政。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名律師彭清正也認(rèn)為，金沙洲的雙限雙競(jìng)房具有引導(dǎo)廣州房地產(chǎn)形成合理價(jià)格區(qū)域的標(biāo)志性意義，應(yīng)以解決中低收入群體住房為目標(biāo)，政府需要扮演積極的角色。

廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)專家委員、中山大學(xué)教授魏清泉明確指出，目前的房?jī)r(jià)明顯偏高，普通百姓難以接受，主要是消費(fèi)者怕未來(lái)無(wú)地?zé)o樓的消費(fèi)心理使然，而非開(kāi)發(fā)成本升高所致，與房地產(chǎn)的高利潤(rùn)有關(guān)。他表示，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，廣州即便2~3年不建新房，廣州也不會(huì)房荒，目前，廣州住房建設(shè)總量相當(dāng)可觀，人均總建筑面積超過(guò)25平方米。為此，他建議，政府應(yīng)控制土地出讓，關(guān)鍵是盤活現(xiàn)有存量住宅，進(jìn)行房?jī)r(jià)的控制。

廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)專家委員會(huì)主任陳敦林也明確表示，根據(jù)今年7~10月的成交數(shù)據(jù)，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是漲潮期基本過(guò)去，退潮期正在開(kāi)始，其中，市貨緊、價(jià)格堅(jiān)挺，均價(jià)9000~10000元/平方米；城鄉(xiāng)接合部住房充足、價(jià)格適中，6000~8500元/平方米；郊區(qū)貨量有剩余、價(jià)格偏低，3500~5000元/平方米；但是，高價(jià)位降不下來(lái)，低價(jià)位升不上去。主要是市區(qū)用于住宅的土地越來(lái)越少，配套越來(lái)越完善，令市民都集中于市區(qū)購(gòu)房。具體到金沙洲地塊，他認(rèn)為限房?jī)r(jià)的均價(jià)在5300~5500元/平方米、較高房?jī)r(jià)位于5500~5800元/平方米比較合理，因?yàn)槠鋺粜捅壤偷貕K位置就決定了其購(gòu)購(gòu)對(duì)象為中低收入家庭。

據(jù)了解，此次金沙洲F區(qū)出讓的這4幅商品住宅地塊總用地面積達(dá)到306831平方米，總建筑面積達(dá)到613659平方米。

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