北京市限價(jià)房入市的消息的確給人以鼓舞，但 “雙限雙競”模式的前景未必如報(bào)道中所描述的那么樂觀。雖然政府可以運(yùn)用行政干預(yù)來調(diào)控房地產(chǎn)市場，但是行政手段的運(yùn)用是有其限定條件的，其運(yùn)用的合理程度也值得討論。

所謂“雙限雙競”就是要求土地的供應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取“既競地價(jià)、又競房價(jià)”的辦法，以招投標(biāo)方式確定。這意味著，即使土地成本抬高了，抑或住房建設(shè)中的建筑成本上升了，房地產(chǎn)開發(fā)商依然要根據(jù)土地出讓合同規(guī)定的價(jià)格出售其產(chǎn)品，以此來降低這些中小戶型的價(jià)格?，F(xiàn)在，土地出讓市場是典型的賣方市場，國家是城市土地的惟一供給者，而需求方則是眾多的開發(fā)商。作為土地所有者代表的政府在土地出讓中的強(qiáng)勢地位毋庸置疑。政府在將財(cái)政收入的減少控制在較小限度內(nèi)的前提下，同時(shí)限定了未來房屋的交易價(jià)格，的確可以稱得上是調(diào)控思路的一種創(chuàng)新。

但問題在于，在一定程度上降低了房價(jià)的同時(shí)，這種創(chuàng)新是否傷害了市場價(jià)格機(jī)制本身？因?yàn)閮r(jià)格機(jī)制是整個(gè)市場機(jī)制運(yùn)行的基礎(chǔ)，如果這種創(chuàng)新傷害了價(jià)格機(jī)制，盡管它對房價(jià)上漲的抑制是有一定效果，但這種調(diào)控成效相對于對市場的傷害來講，是一件得不償失的事情。

就像董藩教授所說那樣：“人們關(guān)注的往往是商品標(biāo)簽上的價(jià)格，但卻很少有人關(guān)注價(jià)格背后更有價(jià)值的經(jīng)濟(jì)規(guī)律”。價(jià)格應(yīng)該是即時(shí)市場上總供給和總需求“對撞”的結(jié)果，在我們不能明確估算一年甚至幾年后（房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期需要一到三年的時(shí)間）的市場需求和供給的情況下，就限定某一地方房屋的銷售價(jià)格，實(shí)際上等于剝奪了市場上總供給和總需求“對撞”的權(quán)利。限價(jià)房政策的本質(zhì)就是運(yùn)用行政手段強(qiáng)制性地壓低房價(jià)，并間接地影響周圍同質(zhì)樓盤的價(jià)格，從而達(dá)到“平抑房價(jià)、冷卻樓市”的目的。然而，不論是此前一系列的部委聯(lián)合發(fā)文推出的調(diào)控政策，還是目前地方政府出臺(tái)的創(chuàng)新性的“治標(biāo)不治本”的限價(jià)房措施，都忽視了房地產(chǎn)市場背后的強(qiáng)大需求。

限價(jià)房的價(jià)格是依據(jù)購地時(shí)點(diǎn)的房價(jià)結(jié)合拍賣時(shí)的競爭情況確定的。其實(shí)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是非常多的。按照現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢來看，在一到三年的建造周期之后，房屋的價(jià)格未必像現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)我們所估計(jì)的這樣。

有人可能說房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)充分估計(jì)了房價(jià)的上漲比率，這就涉及到另外幾個(gè)問題：，誰能保證建筑材料的價(jià)格會(huì)按照人們的看法發(fā)展變化下去呢？，勞動(dòng)力的價(jià)格又會(huì)發(fā)生怎樣的變化？第三，未來的需求又會(huì)有什么樣的變化？因?yàn)檫@個(gè)需求與人口的自然增長、城市化進(jìn)程、金融政策甚至天災(zāi)人禍都是密切相關(guān)的。那么誰能保證開發(fā)商的估計(jì)是基本準(zhǔn)確的呢？價(jià)格承諾不只給拿到限價(jià)地的房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了風(fēng)險(xiǎn)，也給項(xiàng)目建設(shè)完成后的相應(yīng)區(qū)域的房地產(chǎn)市場帶來了壓力。

從公共政策學(xué)的角度來看，實(shí)施限價(jià)房政策的目的是通過調(diào)整開發(fā)商與消費(fèi)者之間的利益關(guān)系，從而達(dá)到社會(huì)公平與效率的較優(yōu)配置。既然是經(jīng)濟(jì)利益調(diào)整，那么就需要指定特定的受益人群，而如果限定政策不到位的話，就難免會(huì)重蹈經(jīng)濟(jì)適用房的覆轍。真正需要房子的人群由于在現(xiàn)實(shí)生活中的劣勢地位，被某種不光彩的因素排斥在購購人群之外；而抱有投機(jī)心理的購家卻能夠鉆政策的空子。在個(gè)人信用制度和收入監(jiān)管制度沒有完善之前，購購人群的篩選是一個(gè)繞不開的“陷阱”。

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