北京市限價房入市的消息的確給人以鼓舞，但 “雙限雙競”模式的前景未必如報道中所描述的那么樂觀。雖然政府可以運用行政干預(yù)來調(diào)控房地產(chǎn)市場，但是行政手段的運用是有其限定條件的，其運用的合理程度也值得討論。

所謂“雙限雙競”就是要求土地的供應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取“既競地價、又競房價”的辦法，以招投標(biāo)方式確定。這意味著，即使土地成本抬高了，抑或住房建設(shè)中的建筑成本上升了，房地產(chǎn)開發(fā)商依然要根據(jù)土地出讓合同規(guī)定的價格出售其產(chǎn)品，以此來降低這些中小戶型的價格?，F(xiàn)在，土地出讓市場是典型的賣方市場，國家是城市土地的惟一供給者，而需求方則是眾多的開發(fā)商。作為土地所有者代表的政府在土地出讓中的強勢地位毋庸置疑。政府在將財政收入的減少控制在較小限度內(nèi)的前提下，同時限定了未來房屋的交易價格，的確可以稱得上是調(diào)控思路的一種創(chuàng)新。

但問題在于，在一定程度上降低了房價的同時，這種創(chuàng)新是否傷害了市場價格機制本身？因為價格機制是整個市場機制運行的基礎(chǔ)，如果這種創(chuàng)新傷害了價格機制，盡管它對房價上漲的抑制是有一定效果，但這種調(diào)控成效相對于對市場的傷害來講，是一件得不償失的事情。

就像董藩教授所說那樣：“人們關(guān)注的往往是商品標(biāo)簽上的價格，但卻很少有人關(guān)注價格背后更有價值的經(jīng)濟規(guī)律”。價格應(yīng)該是即時市場上總供給和總需求“對撞”的結(jié)果，在我們不能明確估算一年甚至幾年后（房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期需要一到三年的時間）的市場需求和供給的情況下，就限定某一地方房屋的銷售價格，實際上等于剝奪了市場上總供給和總需求“對撞”的權(quán)利。限價房政策的本質(zhì)就是運用行政手段強制性地壓低房價，并間接地影響周圍同質(zhì)樓盤的價格，從而達(dá)到“平抑房價、冷卻樓市”的目的。然而，不論是此前一系列的部委聯(lián)合發(fā)文推出的調(diào)控政策，還是目前地方政府出臺的創(chuàng)新性的“治標(biāo)不治本”的限價房措施，都忽視了房地產(chǎn)市場背后的強大需求。

限價房的價格是依據(jù)購地時點的房價結(jié)合拍賣時的競爭情況確定的。其實影響房地產(chǎn)價格的因素是非常多的。按照現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢來看，在一到三年的建造周期之后，房屋的價格未必像現(xiàn)在時點我們所估計的這樣。

有人可能說房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)充分估計了房價的上漲比率，這就涉及到另外幾個問題：，誰能保證建筑材料的價格會按照人們的看法發(fā)展變化下去呢？，勞動力的價格又會發(fā)生怎樣的變化？第三，未來的需求又會有什么樣的變化？因為這個需求與人口的自然增長、城市化進(jìn)程、金融政策甚至天災(zāi)人禍都是密切相關(guān)的。那么誰能保證開發(fā)商的估計是基本準(zhǔn)確的呢？價格承諾不只給拿到限價地的房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了風(fēng)險，也給項目建設(shè)完成后的相應(yīng)區(qū)域的房地產(chǎn)市場帶來了壓力。

從公共政策學(xué)的角度來看，實施限價房政策的目的是通過調(diào)整開發(fā)商與消費者之間的利益關(guān)系，從而達(dá)到社會公平與效率的較優(yōu)配置。既然是經(jīng)濟利益調(diào)整，那么就需要指定特定的受益人群，而如果限定政策不到位的話，就難免會重蹈經(jīng)濟適用房的覆轍。真正需要房子的人群由于在現(xiàn)實生活中的劣勢地位，被某種不光彩的因素排斥在購購人群之外；而抱有投機心理的購家卻能夠鉆政策的空子。在個人信用制度和收入監(jiān)管制度沒有完善之前，購購人群的篩選是一個繞不開的“陷阱”。

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