偉嘉安捷總經(jīng)理康勝認(rèn)為，加息及提高存款準(zhǔn)備金率均為央行的銀根緊縮政策。央行自2004年以來已第5次加息，同時(shí)，自去年以來，央行已第6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。其目的是鞏固去年以來宏觀調(diào)控結(jié)果。雖然本次提高準(zhǔn)備金率主要是針對(duì)貨幣流動(dòng)性過剩，但這兩項(xiàng)舉措對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了“抑制需求”及“減少供應(yīng)”的雙方面影響。

央行通過加息提高了借款人的借貸成本，進(jìn)而抑制了部分需求，減少了購(gòu)房人的購(gòu)房沖動(dòng)。同時(shí)，提高利率后，投資客獲利空間減少，也抑制了部分炒房人。另一方面，央行通過提高準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)而鎖定了銀行近1700億元的資金，使銀行可放貸資金減少近 1700億元，減少了銀行放貸的供應(yīng)量。屢次加息使借款人心理上對(duì)于再次加息的預(yù)期加重，因此，今年將會(huì)成為提前還貸的高峰年。

◆流動(dòng)性困境下加息預(yù)期升溫

據(jù)央行剛發(fā)布的2006年12月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月末全年人民幣各項(xiàng)存款增加4．93萬億元，同比多增5226億元，其中財(cái)政存款增加2919億元。流動(dòng)性過剩問題已經(jīng)引起央行的高度警惕。繼去年三次提高法定存款準(zhǔn)備金率后，央行從2007年1月15日起再次上調(diào)準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)，至9．5％。16日，央行又決定將在公開市場(chǎng)發(fā)行2100億元的央行票據(jù)，這次發(fā)行數(shù)量創(chuàng)下了單次發(fā)行的歷史新紀(jì)錄。前后兩天，央行即大筆從機(jī)構(gòu)手中和市場(chǎng)上收回了3600億元。

不過，多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，與當(dāng)前流動(dòng)性過剩的規(guī)模相比，央行收回的3600億元流動(dòng)性資金只是杯水車薪。日前經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉在香港表示，中國(guó)目前還有8萬億元資金留在市場(chǎng)，在乘數(shù)效應(yīng)下，等于起碼有30萬億元的熱錢在市場(chǎng)中興風(fēng)作浪，這導(dǎo)致了去年的房地產(chǎn)熱和當(dāng)前的股市狂潮。因此央行目前可以利用的行政措施已漸漸力不從心，下一階段將不可避免要加息。

瑞士信貸亞太頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬也預(yù)計(jì)，較近6個(gè)月內(nèi)央行在上調(diào)1-2次存款準(zhǔn)備金率的同時(shí)，可能有1-2次的小幅加息。高盛中國(guó)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅則在較新報(bào)告中預(yù)測(cè)，今年央行會(huì)再度兩次加息，每次27個(gè)基點(diǎn)。摩根大通中國(guó)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄則指出，利率于未來數(shù)月進(jìn)一步上調(diào)27個(gè)基點(diǎn)的可能性為2／3。

◆購(gòu)房者：提前還貸少付息

去年4月、8月兩次提高貸款利率，加息前辦理房貸的市民從今年1月1日開始執(zhí)行新利率。每次加息后執(zhí)行新利率前夕，都會(huì)引發(fā)市民的提前還貸潮。但據(jù)記者了解，一些比較關(guān)注近期加息預(yù)期消息的市民，正籌劃多存錢，未雨綢繆在正式加息前就進(jìn)行提前還貸。

據(jù)了解，由于去年年底正值提前還貸的高峰期，不少銀行的提前還貸業(yè)務(wù)部留到今年1月份才處理，所以如今辦理提前還貸的時(shí)間會(huì)比平時(shí)加長(zhǎng)。有關(guān)按揭公司的工作人員指出，這種情況更刺激了部分市民預(yù)先做好提前還貸的準(zhǔn)備。不過有關(guān)人士也分析，加息之后，舊業(yè)主月供增加都要等到年的1月1日開始實(shí)行，目前提前還貸的需要還不十分迫切。同時(shí)，有地產(chǎn)專家分析，目前股市持續(xù)走紅，不少股民都將資金投入其中，其帶來的收益遠(yuǎn)大于加息的幅度。

◆衡量還貸與其他投資機(jī)會(huì)

深發(fā)展廣州分行個(gè)人信貸部有關(guān)人士指出，由于此次加息幅度并不是很大，所以每月多出來的支出也不是很多，市民完全沒有必要“擠班車”排隊(duì)進(jìn)行提前還貸。如果有閑錢的話，完全可以投資信托類的人民幣理財(cái)產(chǎn)品、基金或者直接投資股市，這樣的收益足以彌補(bǔ)利息的損失。

市民還需要注意的是，貸款利率實(shí)行每年一調(diào)的方式，3月18日前的貸款購(gòu)房者從明年1月1日起才執(zhí)行新的利率；3月18日后的貸款購(gòu)房者則需要實(shí)行新的利率。同時(shí)，對(duì)已經(jīng)發(fā)放的固定利率個(gè)人住房貸款，貸款利率則不受此次利率政策調(diào)整的影響，繼續(xù)按貸款合同約定的利率執(zhí)行。

滿堂紅研究部總監(jiān)龍斌也建議，若想收益穩(wěn)健，可以考慮提前還貸，但若購(gòu)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，在其他投資渠道有不錯(cuò)收益，就不應(yīng)著急還貸。也有專家提醒，加息對(duì)投資客仍會(huì)帶來直接影響，加息后，每個(gè)月租金值相對(duì)減少，因此，這部分人需要謹(jǐn)慎對(duì)待。

◆專家建議：用好銀行新政策應(yīng)對(duì)加息

金融理財(cái)師宗學(xué)哲給購(gòu)房者提供了另外一種方式來化解加息帶來的還款壓力。他認(rèn)為對(duì)于此次貸款利率上調(diào)，其實(shí)也沒必要談“貸”色變，畢竟上調(diào)幅度所增加的還款負(fù)擔(dān)是有限的。因此，完全可以根據(jù)自己的情況適當(dāng)調(diào)整打理家財(cái)?shù)乃悸?，靈活利用銀行推出的貸款新政策應(yīng)對(duì)貸款利息上調(diào)。

“固定房貸利率”就是與銀行約定一個(gè)固定利率和期限，在約定期限內(nèi)，不管央行的基準(zhǔn)利率或市場(chǎng)利率如何調(diào)整，消費(fèi)者的貸款利率都不會(huì)“隨行就市”。

其次，新貸款可以采用“雙周供”，老貸款也可以把“月供”改“雙周供”，但手續(xù)上會(huì)相對(duì)麻煩一些。

另外，還可以選用“凈息還款法”，這種還款法在發(fā)達(dá)國(guó)家較為普遍，主要是指貸款后只需按月支付貸款利息，而貸款本金可等貸款到期后一次性償還，也可在貸款期內(nèi)根據(jù)個(gè)人資金變化情況隨時(shí)分次償還。這無疑會(huì)大大減輕貸款期內(nèi)的還款壓力，非常適合那些未來預(yù)期收入較高的貸款人。

至于“寬限期還款法”就是給貸款人一個(gè)償還本金的暫緩期，其優(yōu)勢(shì)是可以減輕貸款之初的還貸壓力，從而減少按揭貸款給生活帶來的影響，特別是在利率上調(diào)、貸款人負(fù)擔(dān)相對(duì)較重的情況下，采用寬限期還款法會(huì)使家庭生活更加從容。

另外，辦理住房貸款按照先公積金貸款后商業(yè)貸款的原則可以相應(yīng)減輕利息負(fù)擔(dān)。

◆月供族怎樣還貸自己算

在繼4月28日央行宣布加息27個(gè)基點(diǎn)后，公積金貸款也于5月8日正式上調(diào)18個(gè)基點(diǎn)，雖說央行用意在于抑制經(jīng)濟(jì)過熱，包括抑制高企的房?jī)r(jià)，但對(duì)不少購(gòu)房者來說，頭先要面對(duì)的就是加息后房貸利息支出的增加，作為普通購(gòu)房的月供一族該如何應(yīng)對(duì)此次加息?

頭先需要明確的是，此次加息的幅度并不大，房貸增加也不十分明顯。

以30萬元20年的商業(yè)房貸為例，采用等額本息還款法，此前的基準(zhǔn)利率6．12％，月供2170．11元，加息之后，執(zhí)行新利率6．39％，則月供為2217．33元，每月多出47．22元，利息支出增加總數(shù)為 47．22×12×20＝11332．8元，整體負(fù)擔(dān)并不沉重。

◆提前還貸兩種方式比較

不過很多消費(fèi)者在獲悉加息的反應(yīng)就是提前還貸。在具體還貸時(shí)，還應(yīng)該根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況選擇相應(yīng)的還款方式。

假如一位消費(fèi)者在今年3月17日前購(gòu)購(gòu)了一套商品房，到目前為止按揭貸款還款額還剩78．4萬元，貸款期限為20年。較近打算將持有的48．4萬元的閑置資金用于提前還貸，再將剩余的30萬元整數(shù)按揭。

以“等額本金還款法”和“等額本息還款法”兩種還貸方式為例，如果采用等額本金還款法，20年的總利息支出為190088．75元，月供2000元左右(1250元的等額本金加上浮動(dòng)的利息)，而如果不提前還貸，利息總支出為496765．27元，每月還款在5336元左右，也就是說提前還貸每月可減少利息支出3336．33元。

如果采取等額本息還款方式，可以有以下4種方案選擇。

方案1：月供較少，利息較多。即保持20年還款期限不變，月供減少3244，23元，現(xiàn)每月需還款2065．02元。但這種方式的利息較高，累計(jì)達(dá)到195603．74元。

方案2：月供較少，利息支付較多。將還款期限縮短至10年，每月的還款額將達(dá)到3256．98元，比提前還貸前減少2052．27元，但比 20年還款期限的月供多1191．96元。而此時(shí)利息共計(jì)90822．3元，比20年期少支付104781．43元。這種方式月還款額和貸款年限都減少了，月供相對(duì)較少，但利息支付相對(duì)較多。

方案3：月供較高，利息節(jié)省較多。如果按提前還貸前的每月 5309．25元計(jì)算，只需6年半時(shí)間還清，總計(jì)利息57581．64元。這種方式月供相對(duì)較高，但由于縮短了貸款年限，利息比20年期少 136022．1元，比10年期少33240．67元。

方案4：月供較高，利息節(jié)省較多。如果將還款期限縮短至5年，月還款額增加388．61元至5697．86元，這種方式的利息只有 41871．96元。

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