新房貸客應(yīng)縮短調(diào)息期

　　昨天公布的9月份CPI數(shù)據(jù)為漲4.6%，環(huán)比回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，再度引發(fā)市場(chǎng)降息猜測(cè)，而我國(guó)進(jìn)入降息周期已成現(xiàn)實(shí)。

　　經(jīng)過(guò)兩次降息，目前5年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為7.47%，5年期以上公積金貸款利率為4.86%。考慮到銀行對(duì)大多數(shù)購(gòu)房者給予下浮15%的優(yōu)惠利率，目前多數(shù)房貸實(shí)際利率更低。兩次降息后購(gòu)房族實(shí)際月供減少了多少？深發(fā)展銀行的專家算了筆賬：兩次降息前，5年以上貸款基準(zhǔn)利率為7.83%，下浮15%后利率為6.6555%；目前5年以上商業(yè)貸款優(yōu)惠利率為6.3495%。假設(shè)貸款50萬(wàn)元，按20年等額本息還款計(jì)，那降息前月還款額為3773元，降息后月還款額為3683元，月供減少了90元。如按基準(zhǔn)利率算，降息前后的月供減少了110元。

　　但多數(shù)購(gòu)房族眼下還不能立即享受降息的好處，因?yàn)樗麄兒豌y行已約定按年調(diào)整利率，因此月供減壓要等到明年元旦。為此專家建議新的房貸客戶，在降息周期，應(yīng)主動(dòng)縮短調(diào)息期，與銀行簽定按季度、按月調(diào)整利息的合同。這樣降息減少的月還貸額變化，將更快地體現(xiàn)出來(lái)。事實(shí)上，9月降息后，按季或按月調(diào)息的房貸客戶，已開(kāi)始少還月供了。而11月1日起，按月調(diào)息的房貸客戶，還能提前兩個(gè)月享受到月供減壓的實(shí)惠。

　　當(dāng)然按季或按月的調(diào)息方式，在加息周期就不劃算，但考慮到降息周期才起步，未來(lái)1到2年這種趨勢(shì)有望延續(xù)，所以房貸客戶仍有調(diào)整的必要，而且未來(lái)即使重新回歸加息周期，房貸客戶可采取提前還貸或浮動(dòng)利率轉(zhuǎn)固定利率等方式，為自己減壓。

　　房貸利率固轉(zhuǎn)浮應(yīng)算成本

　　在降息周期，先前選擇了固定利率房貸的市民，可能要為多付利息發(fā)愁了。以某銀行固貸為例，降息前后，該行10年期固貸利率均為6.93%，而浮動(dòng)利率目前已降至6.3495%（下浮15%），假設(shè)貸款20萬(wàn)元，固貸一年要多還500元左右。一旦繼續(xù)降息，那固定利率與浮動(dòng)利率房貸的利差將越來(lái)越大。

　　據(jù)記者調(diào)查，目前多數(shù)開(kāi)辦固貸業(yè)務(wù)的銀

　　行，都提供固轉(zhuǎn)浮服務(wù)，但需要支付一定的違約金。據(jù)介紹，對(duì)已辦理固定利率房貸，且貸款存續(xù)期在1年以上的，繳納一定違約金后可固轉(zhuǎn)浮。銀行人士表示，房貸利率是否要固轉(zhuǎn)浮，需先算一筆賬，如果轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率后節(jié)省的利息，比違約金多，調(diào)整就是劃算的，否則不如不轉(zhuǎn)。一般說(shuō)如果固貸辦理的時(shí)間不長(zhǎng)，固轉(zhuǎn)浮還是劃算的。如果不想繳違約金，可以先把剩余貸款提前還掉，再按浮動(dòng)利率向銀行重新申請(qǐng)貸款。

　　是否提前還貸因人而宜

　　有人建議，降息后提前還貸計(jì)劃可推遲進(jìn)行。對(duì)此專家認(rèn)為，是否提前還貸因人而宜。眼下市場(chǎng)并不景氣，缺少高獲利的投資渠道，如果手頭有閑錢，還是應(yīng)提前還貸。此外如果還款期限已過(guò)半的等額本息貸款，此時(shí)一半以上利息已還完，所剩貸款余額主要是本金，提前還貸的意義并不大。

　　當(dāng)然如果有較好的投資渠道，提前還貸計(jì)劃較好暫緩，應(yīng)拿這筆錢進(jìn)行投資。理財(cái)方略告訴投資者，保持適當(dāng)?shù)呢?fù)債率，有利于加速資產(chǎn)增值。

　　專家還建議，目前公積金貸款利率也處于下調(diào)期，相對(duì)商業(yè)貸款利率水平更低、月供負(fù)擔(dān)更輕，一筆20萬(wàn)元10年期的公積金貸款在降息后，總利息支出可節(jié)省近5000元。因此手頭閑錢應(yīng)先歸還商業(yè)貸款，而保留剩余的公積金貸款，這樣可保證手中資金的流動(dòng)性，一旦投資市場(chǎng)回暖，可靈活應(yīng)對(duì)，賺取較高的投資利潤(rùn)。

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