招：房貸搬家——尋求更實(shí)惠的銀行

　　目前，各家銀行開出的“七折房貸”條件并不一致，比如，有些銀行有貸款總額必須達(dá)到一定數(shù)額的限制，有的就沒有；還有各銀行對信用記錄考核的嚴(yán)格程度也不一樣。這導(dǎo)致：某個借款人根據(jù)這家銀行的規(guī)定，無法享受“七折房貸”，但在另一家銀行，卻可以享受。對于那些由于無法享受到“七折房貸”的借款人，較直接的一招就是：房貸搬家，也就是通過“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，換家銀行貸款以享受“七折房貸”優(yōu)惠。

　　“轉(zhuǎn)按揭”的具體操作方法是，借款人自籌或通過新貸款銀行幫助找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的貸款，然后重新在新貸款行辦理貸款。目前本市大部分銀行為積極爭取客戶資源，都愿意提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)并能給出更優(yōu)惠的貸款利率。專家提醒：“轉(zhuǎn)按揭”會不可避免地產(chǎn)生一些費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)、評估費(fèi)、抵押費(fèi)、公證費(fèi)等等，例如，一筆30萬元的房貸轉(zhuǎn)按揭，費(fèi)用基本上在7000－8000元之間。借款人在準(zhǔn)備“房貸搬家”前，應(yīng)當(dāng)計(jì)算一下“搬家成本”，如果成本偏高甚至抵不過節(jié)省的利息，那就完全沒有必要換銀行。不過有些銀行為了吸引客戶，私下里有針對性地推出“低成本轉(zhuǎn)按”服務(wù)，比如可以免掉一些費(fèi)用，借款人不妨到各銀行“打探”一下。需要注意的是，辦理房屋貸款的提前還款應(yīng)是已經(jīng)貸款在1年以上的客戶，這樣多數(shù)銀行才不收取違約金。消費(fèi)者在辦理前先要看清楚自己的貸款合同。對于固定利率的貸款客戶，則要按照合同約定向銀行支付提前還款的違約金，部分銀行是按照未還款金額的5％左右支付。

　　招：降息通道下提前還貸較省心

　　在2009年經(jīng)濟(jì)形勢較為復(fù)雜、投資環(huán)境也不確定的背景下，房奴們省錢的較佳方式就是提前還貸，畢竟，不欠銀行或少欠銀行錢，就不用或少付銀行利息了。正處于還款過程中且資金較為寬裕的房奴，在資金沒有較好的投資渠道的情況下，不妨考慮提前還貸，以節(jié)省利息。但前提是，還貸之前要算好賬，因?yàn)椴皇撬械奶崆斑€貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。

　　目前大部分銀行都允許購房者提前還貸，且提供了全部還款、部分還款、縮短貸款期限等多種方式讓消費(fèi)者選擇，而且不收罰息，不過部分銀行需要提前預(yù)約并有提前還款次數(shù)限制。消費(fèi)者可根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況考慮提前還款，但前提是資金比較充裕，且要量力而行。

　　從理論上講，部分提前還款包括三種方式：一是剩余貸款每月還款額不變，只縮短還款期限，這樣可多省利息；二是減少每月還款額，還款期限不變，以減少月供負(fù)擔(dān)，但利息支出多于種方式；三是減少每月還款額，同時(shí)縮短還款期限，這樣會節(jié)省更多利息。另外，消費(fèi)者還可選擇縮短還款期限的方式節(jié)省利息，但此方式會導(dǎo)致月供增加。

　　專家提醒：提前還貸并非人人都適用，需要具備一定的條件，比如手頭要有一筆現(xiàn)成的閑置資金。對于某些收入變化較大的借款人，在選擇提前還貸時(shí)，要兼顧家庭的意外 開支和未來開支，比如孩子入學(xué)、就醫(yī)、保險(xiǎn) 等等，即使未來無重大開支計(jì)劃，從家庭理財(cái)規(guī)劃的角度考慮，一般也至少應(yīng)保留半年的家庭年收入以備不時(shí)之需。此外，如果借款人目前手頭資金正在進(jìn)行有效的投資運(yùn)作，且獲得的收益率又高于住房貸款利率，那么完全可以投資收益來抵消房貸利息支出，而不必急于提前還掉銀行貸款。

　　第三招：降息背景下，改變不利貸款方式

　　2006年開始，不少商業(yè)銀行都推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。由于固定利率推出時(shí)尚處在利率上升通道，所以在設(shè)計(jì)時(shí)比同期浮動利率略高，只要央行加一次息，它的優(yōu)勢就立即顯現(xiàn)出來。但是一旦降息，選擇它的購房者就吃虧了。因此，在經(jīng)過幾次大幅降息之后且還有降息的預(yù)期下，市民以前選擇的房貸固定利率業(yè)務(wù)，現(xiàn)在則成為綁在頭上的“緊箍咒”，明顯吃虧。因此，在降息預(yù)期明顯的背景下，借款人較好將固定利率房貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為浮動利率才劃算。張女士2007年7月在某商業(yè)銀行辦理了5年期固定利率貸款，當(dāng)時(shí)約定的貸款年利率應(yīng)為7.56%，比現(xiàn)在降息后的基準(zhǔn)利率高出1.62個百分點(diǎn)。同樣是50萬5年期的貸款，張女士用固定利率以等額本息還款方式，每月還款為10033元左右，而現(xiàn)在用浮動利率只需9652元，兩者相差381元，5年下來，張女士少付的利息就有2.2萬多元。當(dāng)然，這還沒有考慮到今后再降息的調(diào)整?！叭绻胄欣^續(xù)降息，那我不是損失得更多？”一算賬，張女士嚇了一跳。專家提醒：將“固定利率”改為“浮動利率”，通常需要向銀行繳納一定數(shù)額的違約金。借款人在進(jìn)行變更前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行比較，如果付出的成本偏高甚至不及節(jié)省的利息，那就沒有必要進(jìn)行改變?！肮潭ā备摹案印笔欠駝澦?，還要看對未來的降息預(yù)期怎樣。

　　第四招：縮短還款周期，建議采用“雙周供”方式

　　盡管每個月仍然償還同樣數(shù)額的房貸，但是由于“雙周供”縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于按月還款時(shí)歸還的貸款利息，本金減少速度加快，因此，還款的周期被縮短，同時(shí)也節(jié)省了借款人的總支出。

　　專家提醒：貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前，一年下來就要多還一個月的貸款，會增加每個月資金不寬裕的貸款人的壓力。因此對于工作穩(wěn)定，收入穩(wěn)定的人，選擇雙周供還是很合適的。

　　第五招：選擇隨薪供，還貸慢慢來

　　“隨薪供”指在一定固定限期內(nèi)，只需按期償還貸款利息，固定限期到期后，再按期償還本息的還款方式，其中固定限期申請年限較長不超過3年。該還款方式可為借款者緩解當(dāng)前的還款壓力，也為流動性需求較大客戶提供了新的選擇。

　　當(dāng)前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分?jǐn)偟矫總€月，同時(shí)購房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月，購房者每個月還給銀行固定金額。具體采用等額本息法還是等額本金法？專家建議，等額本息法比較適合年輕的、職業(yè)穩(wěn)定的購房人，此種方法可以減輕還款人早期壓力并更多享受生活，后期隨著收入水平的提高，實(shí)際的還貸壓力也會下降。而等額本金法比較適合于50歲以上的購房者，以應(yīng)對退休后收入下降的情況，不容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

　　六招：組合貸款用公積金“月沖”

　　申請購房組合貸款時(shí)，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時(shí)限度地降低每月公積金的還款額；限度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟(jì)可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。這時(shí)，建議采用“月沖”的方式，公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，節(jié)省的利息很可觀。

　　專家提醒：很多購房者喜歡采用“年沖”的方式，每年將積存的公積金一次性沖還本金，以為這樣能更好地節(jié)省利息，其實(shí)卻不然。按照規(guī)定，“年沖”的資金必須先用于償還利率較低的公積金貸款，之后才能去抵沖商業(yè)貸款的余額。所以，購房者在抵充公積金貸款時(shí)期實(shí)際上是做了“蝕本生意”，較近公積金貸款利率再次下調(diào)0.18個百分點(diǎn)，“年沖”的購房者更加不合算了。

　　總而言之，貸款者應(yīng)該綜合考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境，根據(jù)自己收入狀況，巧妙靈活地選擇不同的還款方式，輕松還貸。在制定具體還貸方案前做好研究調(diào)查工作，避免盲目。同時(shí)靈活應(yīng)對形式變化，及時(shí)調(diào)整還貸方案，才能真正擺脫作為房奴的痛苦。

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