為什么要制訂全國統(tǒng)一的工業(yè)用地出讓較低價標(biāo)準(zhǔn)？

　　《標(biāo)準(zhǔn)》的實(shí)施有什么意義和作用？

　　較低價標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的？

　　土地等別是如何確定的？《標(biāo)準(zhǔn)》為什么要與土地等別相掛鉤？

　　《通知》在較低價標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行上做了哪幾方面的具體規(guī)定？

　　貫徹落實(shí)好《標(biāo)準(zhǔn)》，各級國土資源管理部門需要做好哪幾方面的工作？

關(guān)于發(fā)布實(shí)施《全國工業(yè)用地出讓較低價標(biāo)準(zhǔn)》的通知（全文）

　　　一、為什么要制訂全國統(tǒng)一的工業(yè)用地出讓較低價標(biāo)準(zhǔn)？

　　一些地方在招商引資中競相壓低地價甚至以零地價、低于成本出讓工業(yè)用地是當(dāng)前土地管理與調(diào)控中存在的一個突出問題，危害十分嚴(yán)重。一是工業(yè)用地低成本過度擴(kuò)張，助長了大量低水平重復(fù)建設(shè)，影響了宏觀調(diào)控政策的有效實(shí)施。二是地區(qū)之間競相壓價搞惡性競爭，破壞了公開公平、競爭有序的市場環(huán)境，造成了新的區(qū)域不平衡，影響了區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。三是由于土地出讓的價格遠(yuǎn)低于其實(shí)際成本，國有土地所有者權(quán)益沒有得到應(yīng)有體現(xiàn)，造成了國有土地資產(chǎn)大量流失。四是由于土地取得成本低，一些企業(yè)圈占大量土地，建花園式工廠，造成了土地資源的低效利用和閑置浪費(fèi)。五是損害了農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)益。地方政府低價出讓土地往往是以壓低拖欠征地補(bǔ)償費(fèi)，犧牲農(nóng)民利益為代價的，其結(jié)果是直接侵犯了農(nóng)民合法的土地財產(chǎn)權(quán)益。

　　要從根本上解決這個長期困擾土地管理工作的突出問題，必須堅持以全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的要求，理順工業(yè)用地的價格形成機(jī)制，使工業(yè)用地價格能充分反映市場供求狀況和資源稀缺程度，更大程度上發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，針對當(dāng)前工業(yè)用地的供求狀況，合理制訂工業(yè)用地出讓價格的較低控制標(biāo)準(zhǔn)是推進(jìn)工業(yè)用地市場化配置的重要基礎(chǔ)。為此，2004年國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中明確規(guī)定，“禁止非法壓低地價招商”，“各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準(zhǔn)地價制定并公布協(xié)議出讓較低價標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出讓土地除必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價格不得低于較低價標(biāo)準(zhǔn)?！钡歉鞯卦趫?zhí)行這一政策時都怕提高本地地價影響招商引資，因此有的省份在制訂較低價標(biāo)準(zhǔn)時不是互相攀高，而是相互比低，有的遲遲不公布，影響了政策的執(zhí)行效果。

　　為此，今年8月31日，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號，以下簡稱國發(fā)31號文件）中明確提出，國家要根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地的工業(yè)用地出讓較低價標(biāo)準(zhǔn)，建立工業(yè)用地出讓較低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，而且規(guī)定工業(yè)用地必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的較低價標(biāo)準(zhǔn)。為貫徹落實(shí)31號文件精神，我部組織制訂了《全國工業(yè)用地出讓較低價標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》），下發(fā)了《關(guān)于發(fā)布實(shí)施<全國工業(yè)用地出讓較低價標(biāo)準(zhǔn)>的通知》（以下簡稱《通知》），對《標(biāo)準(zhǔn)》的有關(guān)實(shí)施政策做出了一系列明確規(guī)定。

　　二、《標(biāo)準(zhǔn)》的實(shí)施有什么意義和作用？

　　《標(biāo)準(zhǔn)》的發(fā)布實(shí)施，是貫徹落實(shí)國發(fā)〔2006〕31號文件精神，加強(qiáng)工業(yè)用地調(diào)控的一項(xiàng)重大政策，是國家運(yùn)用土地價格手段參與宏觀調(diào)控的重要舉措，對有效抑制工業(yè)用地的低成本擴(kuò)張，維護(hù)公開公平公正的土地市場秩序，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，保障土地所有者合法權(quán)益，促進(jìn)土地的節(jié)約集約利用具有重大意義，而且對于“以工補(bǔ)農(nóng)、以城促鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的和諧社會的建立具有深遠(yuǎn)影響。具體而言，《標(biāo)準(zhǔn)》將在以下四個方面發(fā)揮重大作用。

　?。ㄒ唬┮?guī)范工業(yè)用地市場秩序

　　《標(biāo)準(zhǔn)》的實(shí)施，為各地工業(yè)用地出讓確定了一條價格“底線”，對各地在招商引資中搞惡性競爭、低價賤賣國有土地資產(chǎn)等行為戴上了“緊箍咒”，為全面推行工業(yè)用地以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓奠定了基礎(chǔ)，為建立統(tǒng)一規(guī)范有序競爭的土地市場提供了保障，為查處低價出讓土地的違法行為提供了參考依據(jù)。

　　（二）保障被征地農(nóng)民的基本權(quán)益

　　《標(biāo)準(zhǔn)》在制訂過程中，嚴(yán)格執(zhí)行了國發(fā)31號文件“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的規(guī)定，通過提高工業(yè)用地的出讓價格，將有效抑制一些地方因低價出讓土地而有意壓低征地補(bǔ)償費(fèi)用的行為，有利于保護(hù)被征地農(nóng)民的基本權(quán)益，促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定。

　?。ㄈ┐龠M(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

　　《標(biāo)準(zhǔn)》是依據(jù)各地土地等別和區(qū)域土地利用政策等制訂的?！稑?biāo)準(zhǔn)》與土地等別掛鉤，不同土地等別的較低價標(biāo)準(zhǔn)不同，較高等別（一等）相對應(yīng)的較低價標(biāo)準(zhǔn)（840元/平方米）是較低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了我國東、中、西部不同區(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與土地利用差異，體現(xiàn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策和土地利用政策導(dǎo)向，有利于縮小東中西部差距，有利于區(qū)域間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

　?。ㄋ模┓€(wěn)定住宅用地價格

　　較低價標(biāo)準(zhǔn)是按照不低于成本的要求確定的，與現(xiàn)在各地工業(yè)用地的實(shí)際出讓價格相比，將有較大幅度的提高。工業(yè)用地價格提高后，將會抑制工業(yè)用地的過度擴(kuò)張，提高工業(yè)用地的集約利用程度，在土地供應(yīng)總量不變的前提下，地方政府可以通過調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加住宅用地的供應(yīng)量，促進(jìn)住宅用地價格的穩(wěn)定。同時，地方政府從工業(yè)用地出讓中所獲土地收益提高，有利于抑制地方政府補(bǔ)貼工業(yè)用地成本的行為。

　　三、較低價標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的？

　　《標(biāo)準(zhǔn)》的制訂工作是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、涉及面廣、技術(shù)要求很高的工作。因此，我部在7月份即組織相關(guān)單位及有關(guān)專家，成立了專項(xiàng)工作組，多次召開座談會、研討會，對較低價標(biāo)準(zhǔn)的制訂思路和技術(shù)方法進(jìn)行了認(rèn)真研究，廣泛聽取了地方國土部門、高等院校、科研院所專家及地價評估專業(yè)人士意見，按照《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）關(guān)于“國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓較低價標(biāo)準(zhǔn)”和“工業(yè)用地出讓較低價標(biāo)準(zhǔn)不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的精神，明確了“以土地等別和新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，通過測算各土地等別工業(yè)用地成本與新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)之間的倍數(shù)關(guān)系，確定全國各縣、市（區(qū)）工業(yè)用地出讓較低價標(biāo)準(zhǔn)”的思路和方法，并組織對全國各縣、市（區(qū)）工業(yè)用地成本及出讓價格進(jìn)行了調(diào)查測算。經(jīng)測算并征求各地意見，較終按6倍確定較低價標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)比較符合各地實(shí)際，提高幅度是可以承受的。

　　為了確保較低價標(biāo)準(zhǔn)得到切實(shí)貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正，變相低價出讓土地，我部對《標(biāo)準(zhǔn)》如何貫徹執(zhí)行還規(guī)定了八條具體的政策措施。

　　四、土地等別是如何確定的？《標(biāo)準(zhǔn)》為什么要與土地等別相掛鉤？

　　土地等別是制訂較低價標(biāo)準(zhǔn)的核心和基礎(chǔ)。該等別是國土資源部、財政部為適應(yīng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收的需要，于1998年根據(jù)全國2864個縣、市（區(qū)）級行政單元的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源狀況、基準(zhǔn)地價水平等因素，采用綜合評價法，按照評價分值的15個區(qū)間段確定的，將全國各縣、市（區(qū)）土地分成15個等別。2002年在征求各地意見后做了調(diào)整?，F(xiàn)行土地等別的劃分基本反映了各地的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，體現(xiàn)了我國東、中、西部地區(qū)土地利用差異。如東、中部社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快地區(qū)主要集中在較高土地等別，而中、西部地區(qū)主要集中在較低土地等別。現(xiàn)行土地等別在新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的征收中發(fā)揮了重要作用，也得到了各地普遍認(rèn)可。

　　為了發(fā)揮地價對土地利用的調(diào)控作用，我們在制訂較低價標(biāo)準(zhǔn)時，明確了較低價標(biāo)準(zhǔn)與土地等別相掛鉤的政策。本次在土地等別基礎(chǔ)上制訂的較低價標(biāo)準(zhǔn)，隨土地等別的降低呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，較高等別（一等）相對應(yīng)的較低價標(biāo)準(zhǔn)（840元/平方米）是較低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，體現(xiàn)了區(qū)域土地利用政策。

　　五、《通知》在較低價標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行上做了哪幾方面的具體規(guī)定？

　　為了確保較低價標(biāo)準(zhǔn)能在各地得到切實(shí)貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正較低價標(biāo)準(zhǔn)，變相達(dá)到低價出讓的目的，《通知》對較低價標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施做出了八個方面的政策規(guī)定。

　　一是明確了《標(biāo)準(zhǔn)》的性質(zhì)和適用范圍?！锻ㄖ窏l明確規(guī)定《標(biāo)準(zhǔn)》是“市、縣人民政府出讓工業(yè)用地，確定土地使用權(quán)出讓價格時必須執(zhí)行的較低控制標(biāo)準(zhǔn)”。有三層含義：一是《標(biāo)準(zhǔn)》的性質(zhì)是較低的控制性標(biāo)準(zhǔn)，是不可逾越的“底線”，各地出讓工業(yè)用地時確定的土地出讓價格只能比它高，絕不允許比它低；二是《標(biāo)準(zhǔn)》適用于國有土地，涵蓋了各市、縣（區(qū)）行政單元區(qū)域范圍內(nèi)（包括村莊、集鎮(zhèn)）所有的國有土地；三是在一個行政單元區(qū)域范圍內(nèi)，凡出讓國有土地用于工業(yè)項(xiàng)目用地的，都必須執(zhí)行同一的較低價標(biāo)準(zhǔn)（即《標(biāo)準(zhǔn)》所列該行政單元所在土地等別相對應(yīng)的較低價標(biāo)準(zhǔn)），由于工業(yè)項(xiàng)目在同一區(qū)域內(nèi)的準(zhǔn)入“門檻”相同，就可促進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目向區(qū)位、投資環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件更好的區(qū)域集中，防止工業(yè)用地零散布局，“村村點(diǎn)火”、“冒煙”。

　　二是嚴(yán)格規(guī)定了《標(biāo)準(zhǔn)》的修正原則，增強(qiáng)了《標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行的“剛性”?！稑?biāo)準(zhǔn)》是嚴(yán)格按照國發(fā)31號文件中“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的要求，在廣泛調(diào)查和測算基礎(chǔ)上制訂的，充分考慮了不同土地等別的土地開發(fā)程度、土地取得來源等各項(xiàng)因素，涵蓋了相應(yīng)的成本費(fèi)用，體現(xiàn)了各地工業(yè)用地成本的平均較低水平。因此《通知》條

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