《全國工業(yè)用地出讓較低價標準》制訂，2007年1月1日起全面施行

為貫徹落實《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》（國發(fā)[2006]31號）精神，加強對工業(yè)用地的調(diào)控和管理，促進土地節(jié)約集約利用，國土資源部統(tǒng)一制訂了《全國工業(yè)用地出讓較低價標準》（點擊查看全文）。這是貫徹落實國務院31號文件的重要配套文件之一。

日前，下發(fā)的《關于發(fā)布實施〈全國工業(yè)用地出讓較低價標準〉的通知》中，對較低價標準的實施從八方面作出政策規(guī)定：

一是本《標準》是市、縣人民政府出讓工業(yè)用地，確定土地使用權出讓價格時必須執(zhí)行的較低控制標準。

二是工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的較低價標準。各地國土資源管理部門在辦理土地出讓手續(xù)時必須嚴格執(zhí)行本《標準》，不得以土地取得來源不同、土地開發(fā)程度不同等各種理由對規(guī)定的較低價標準進行減價修正。

三是工業(yè)項目必須依法申請使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)的國有建設用地。對少數(shù)地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應較低價標準的60％執(zhí)行。其中，對使用未列入耕地后備資源且尚未確定土地使用權人（或承包經(jīng)營權人）的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地的工業(yè)項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應較低價標準的30%執(zhí)行。對實行這類地價政策的工業(yè)項目用地，由省級國土資源管理部門報國土資源部備案。

四是對低于法定較高出讓年期（50年）出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應工業(yè)用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定較高出讓年期的價格，均不得低于本《標準》。年期修正必須符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）的規(guī)定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

五是為切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計，省級國土資源管理部門可根據(jù)本地征地補償費用提高的實際，進一步提高本地的工業(yè)用地出讓較低價標準；亦可根據(jù)本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，在不低于本《標準》的前提下，制訂并公布不同行業(yè)、不同區(qū)域的工業(yè)用地出讓較低價標準，及時報國土資源部備案。

六是本《標準》發(fā)布實施后，各省（區(qū)、市）要依據(jù)本《標準》，開展基準地價更新工作，及時調(diào)整工業(yè)用地基準地價。

七是各地國土資源管理部門要加強對工業(yè)用地出讓的監(jiān)督管理。低于較低價標準出讓工業(yè)用地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權的行為，要依法追究有關人員的法律責任。

八是本《標準》自2007年1月1日起實施。國土資源部將根據(jù)各地社會經(jīng)濟發(fā)展情況、宏觀調(diào)控的需要以及《標準》的實施情況，適時進行修訂。

國務院文件及這個配套文件，之所以作出這樣的規(guī)定，主要是針對近年來，隨著我國城市化、工業(yè)化進程的不斷推進，一些地方在招商引資中競相壓低地價，甚至以零地價、低于成本出讓工業(yè)用地，成為當前土地管理與調(diào)控中存在的一個突出問題，危害十分嚴重。一是造成工業(yè)用地低成本過度擴張，助長了大量低水平重復建設，影響了宏觀調(diào)控政策的有效實施；二是地區(qū)之間競相壓價搞惡性競爭，破壞了公開公平、競爭有序的市場環(huán)境，造成了新的區(qū)域不平衡，影響了區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展；三是由于土地出讓價格遠低于其實際成本，國家土地所有權權益未得到應有體現(xiàn)，造成了國有土地資產(chǎn)的大量流失；四是由于土地取得成本低，一些企業(yè)圈占大量土地，建花園式工廠，造成土地資源的低效利用和閑置浪費；五是損害了農(nóng)民的土地財產(chǎn)權益。一些地方低價出讓土地往往是以壓低拖欠征地補償費，犧牲農(nóng)民利益為代價的，其結(jié)果是直接侵犯了農(nóng)民合法的土地財產(chǎn)權益。

為認真解決這一突出問題，國務院于2004年下發(fā)了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，禁止非法壓低地價招商，要求各省、自治區(qū)、直轄市人民政府依照基準地價制定并公布協(xié)議出讓較低價標準，協(xié)議出讓土地除必須嚴格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價格不得低于較低價標準。今年8月31日，國務院又在下發(fā)的《關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》中明確提出：國家要根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地的工業(yè)用地出讓較低價標準，建立工業(yè)用地出讓較低價標準統(tǒng)一公布制度，同時規(guī)定工業(yè)用地必須采取招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的較低價標準。本標準經(jīng)過調(diào)研反復討論，制定出臺了這個文件，加以規(guī)范。需要說明的是，本《標準》采用的土地等別與財政部、國土資源部共同確定的新增建設用地土地有償使用費征收的等別一致?，F(xiàn)行土地等別的劃分基本反映了各地社會經(jīng)濟發(fā)展狀況，體現(xiàn)了我國東、中、西部地區(qū)土地利用差異。為了發(fā)揮地價對土地利用的調(diào)控作用，《標準》制訂中明確了較低價標準與土地等別掛鉤的政策。即對應于全國劃分的15個土地等別，較低價標準從較高等別一等的840元/平方米遞減至較低等別15等的60元/平方米，約為新增建設用地土地有償使用費的6倍。以土地等別為基礎確定的較低價標準，隨等別的降低呈明顯下降趨勢，體現(xiàn)了區(qū)域土地利用政策。

這次統(tǒng)一組織制訂《全國工業(yè)用地出讓較低價標準》并下發(fā)實施，是加強工業(yè)用地調(diào)控的一項重大政策；是運用土地價格手段參與宏觀調(diào)控的重要舉措。對有效抑制工業(yè)用地的低成本擴張,維護公開公平公正的土地市場秩序,特別是規(guī)范工業(yè)用地市場秩序,促進土地的節(jié)約集約利用，具有重大意義；對于維護土地所有者合法權益、保障被征地農(nóng)民的利益、穩(wěn)定住宅用地價格等方面將產(chǎn)生重要作用；對“以工補農(nóng)、以城促鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”，促進區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展將產(chǎn)生深遠影響。

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