對于部分中低價位、中小戶型的普通商品住房，本市將通過政府收購等方式轉(zhuǎn)化為保障性住房或限價房。副市長陳剛昨天在北京市第十三屆人大常委會第七次會議上作報告，介紹了城市低收入家庭住房情況。

陳剛表示，下一步政府將采取建設(shè)與收購并舉的措施，收購部分符合條件的中低價位、中小戶型的普通商品房，轉(zhuǎn)

化為保障性住房或限價房。

1月到10月，本市商品房銷售量同比下降四成，購房者的持續(xù)觀望使一些中小開發(fā)商出現(xiàn)了資金鏈斷裂、無法回籠資金等問題。相反，保障性住房卻因為土地儲備難度加大，難以滿足需求。此前，本市推出的幾塊限價房建設(shè)用地遭冷遇，大興康莊地塊(三、四期)因無開發(fā)商接手被撤牌。市建委主任隋振江表示，近期市場變化比較快，政府希望考察一些中低價位、中小戶型的普通商品房，如果出現(xiàn)資金問題或運作問題，可以把這些項目通過收購或委托的形式盤活。

隋振江介紹，目前具體的收購或委托方式還在進行調(diào)研。但這些可以轉(zhuǎn)化的“問題商品房”的前提是價格成本必須適合用于限價房，不能太貴?！氨热鐑r格在6000到7000元，位置又比較適合，政府可以考慮幫助他們運作，投放到限價房中?！?

隋振江強調(diào)，這些商品房較好用市場的辦法由開發(fā)商自己解決問題，實在有困難，政府才考慮收購適合的部分。這也是市建委探索把保障性住房和市場結(jié)合起來的新方式。

■開發(fā)商反應

政策利好執(zhí)行有難度

北京萬年基業(yè)投資建設(shè)有限公司總經(jīng)理黃璽慶表示，作為限價房收購的是中低價位、中小戶型商品房。如果資金或者市場運作出現(xiàn)了問題，政府采取收購或委托的形式將其盤活，這無疑是利好政策。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張是不爭的事實，而不少爛尾項目多是因為資金問題造成的。政府出面來整合這部分資源無疑是一件好事。一些陷入困境的項目如果單純由開發(fā)商接手，難度會較大，因為造成項目爛尾的原因很多，不僅是資金問題，可能還牽涉拆遷補償無法達成一致等諸多問題。如果由政府出面，阻力就會小一些。這種做法一方面解決了開發(fā)商的資金問題，另一方面也滿足了市場需要，可以說是多贏的舉措。

只是在項目選擇上還要費一些力氣。

一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，該政策是利好政策，但實施起來頗具難度。因為爛尾項目多是一些地段比較好的項目，開發(fā)單位前期已經(jīng)投入很多，而將其收購變?yōu)楸Ｕ戏浚召弮r格一定不會太高，因此，雙方就收購價格就比較難達成一致。

■解讀

回購可能致商品房價再降

“政府回購部分商品房不等于救市，反而可能會導致商品房市場價格下滑。”北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰認為，目前不景氣的房市已經(jīng)讓很多中小開發(fā)商難以堅持，政府出手回購這些房屋的價格會相對較低，加上明年有更多保障房上市，將大大緩解市民對房屋的需求，反而導致更多商品房失去市場，就不得不考慮降價銷售。

集中回購一旦導致所在區(qū)域房價下跌,其他開發(fā)商往往不愿在這些區(qū)域購地開發(fā)。

城八區(qū)內(nèi)難覓可回購房屋

“在城八區(qū)內(nèi)很難找到符合條件的房屋回購?！崩钗慕苷f，2006年和2007年政府曾提出過收購、開發(fā)并舉的提議，但當時的市場調(diào)研結(jié)果顯示，城八區(qū)內(nèi)幾乎沒有符合條件的可回購房屋。因此，在今年甚至是明年，城八區(qū)內(nèi)一定更難有符合條件的回購房屋。這就大大降低了購房者的購購意向。

政府回購要先考慮需求

“保障房的需求量到底多大？這是很重要的問題?！币晃粯I(yè)內(nèi)專家表示，雖然價格是市民較看重的購房因素，但房屋位置一樣重要。雖然房產(chǎn)市場越來越冷，但一些大開發(fā)商早已收回投資，并不著急出售房屋，而一些中等開發(fā)商可以通過抵押實業(yè)，向銀行獲取貸款，或?qū)F(xiàn)房租賃，獲得現(xiàn)金流，他們度過“嚴冬”不是沒有可能。因此，政府回購房屋的選擇余地就會受限，而市民是否對地理位置不夠好的房屋感興趣，也是一個問題。

李文杰則表示，如果回購量大,保障房集中上市，這可能導致放寬購房人的準入標準。

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