近日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司獲悉：住建部擬推廣地方政府回購(gòu)商品房用于保障房的新模式。“具體模式是，若政府需要回購(gòu)商品房1000套，直接找到開發(fā)商購(gòu)購(gòu)1000套房，購(gòu)購(gòu)價(jià)格是要剔除營(yíng)銷、管理、人力等成本，等拆遷完畢后，以土地或棚戶區(qū)賣地款支付給開發(fā)商，這個(gè)過程中政府是不需要墊資的。”多次參與政府安置房工作的北京城建集團(tuán)拿地負(fù)責(zé)人陸永河告訴記者。

  經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者少有獲悉：目前正在試點(diǎn)回購(gòu)商品房充當(dāng)保障房的省份是四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、貴州省等。

  若回購(gòu)商品房充當(dāng)公開配售的保障房實(shí)行的不完全產(chǎn)權(quán)，由政府持有30%產(chǎn)權(quán)，被保障人群持有70%產(chǎn)權(quán)，若回購(gòu)商品房充當(dāng)定向安置房，如棚改中的安置房，實(shí)行完全產(chǎn)權(quán)，即被安置人員擁有100%的產(chǎn)權(quán)。

  11月26日，記者致電中國(guó)建筑集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、金融街控股、中國(guó)海外發(fā)展有限公司等，眾房企對(duì)這件事情均持保留態(tài)度。

  低價(jià)回購(gòu)差異化

  安徽省蕪湖市的棚戶區(qū)改造工作開展較早，截至11月，蕪湖市完成棚戶區(qū)改造約1.3萬戶，其中回購(gòu)商品房充當(dāng)棚戶區(qū)的安置房高達(dá)45%，目前蕪湖市的主要做法是以“團(tuán)購(gòu)”的價(jià)格從開發(fā)商手中回購(gòu)商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房。

  2014年以前，蕪湖棚戶區(qū)改造采取的是單一“拆遷-自建”的模式，而“拆遷-自建”的棚改模式從拆遷到竣工需要5年時(shí)間，同時(shí)需要大量的資金，“當(dāng)時(shí)安置房是政府劃撥一塊土地，因棚改資金有限，所以造成安置房的質(zhì)量不如商品房，同時(shí)被安置人員都在一個(gè)小區(qū)，出現(xiàn)了個(gè)別人員因前期的拆遷補(bǔ)助款不一樣打架斗毆的現(xiàn)象。”蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，回購(gòu)商品房充當(dāng)安置房可以縮短過渡期，給被安置戶更多選擇余地。該人士同時(shí)表示，未來，蕪湖通過回購(gòu)商品房充當(dāng)棚戶區(qū)安置房的比例，在45%的基礎(chǔ)上還要提高。

  在具體執(zhí)行中，“只能選擇2007年以后建設(shè)的建筑面積不超過120平方米的商品房，大戶型的商品房不適合運(yùn)作保障房，每個(gè)地區(qū)的拆遷補(bǔ)助和被保障補(bǔ)助有一個(gè)合理的范圍，但目前多數(shù)愿意要房不愿意要錢，所以沒有什么難點(diǎn)。”上述蕪湖市住建委人士告訴記者。

  這樣的做法也在鄂爾多斯市、貴州市、沈陽市等其他城市進(jìn)行著。比如，沈陽市2014年棚戶區(qū)12423戶改造任務(wù)中，通過改造主體與開發(fā)企業(yè)銷售對(duì)接、政府組織團(tuán)購(gòu)等方式，初步確定購(gòu)購(gòu)意向的房屋是8610套。

  湖南省住建廳直接規(guī)定，政府可回購(gòu)普通商品房用作保障房源。鄂爾多斯市2013年和2014年已由政府組織回購(gòu)約8000套房源作為保障房和回遷安置房，而鄂爾多斯市的商品房總量約為2萬套。

  這一政策在二三線城市吃香，卻在一線城市碰壁，11月25日，北京市金融工作局相關(guān)人士告訴記者：“2009年后，北京市試點(diǎn)過回購(gòu)商品房用于保障房，價(jià)格5000元/平方米到8000元/平方米，但當(dāng)時(shí)北京商品房供不應(yīng)求，執(zhí)行有難度，后來我們推出的就是購(gòu)購(gòu)?fù)恋刂苯优浣ūＵ戏?，也是回?gòu)商品房用于保障房模式的本土化版本，目前棚改項(xiàng)目的資金我們正在募集中。”

  對(duì)沖180萬套商品房？

  相關(guān)研究院數(shù)據(jù)顯示：10月和11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策，在一定程度上起到了刺激市場(chǎng)交易的效果，截至目前，新房成交面積較11月前三個(gè)周末的平均水平上升5%，除二線城市微降2%外，一線及三線城市分別上升20%及12%。“庫存壓力雖有所緩解，但仍處于近年高位，目前限購(gòu)、限貸政策的釋放效應(yīng)，主要利好的是剛需和改善型需求，而這部分需求并非新增需求，回購(gòu)商品房作保障房是將市場(chǎng)庫存高的商品房轉(zhuǎn)化為剛性需求住房，這才是抓到了真正的剛性消費(fèi)所在。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華說。

  中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為：“通過政府搭建平臺(tái)，以一定折扣從市場(chǎng)采購(gòu)商品房用于棚改安置，商品房質(zhì)量比政府自建的安置房質(zhì)量好，百姓愿意接受，對(duì)庫存較高的房能消化部分庫存。”

  根據(jù)國(guó)家開發(fā)銀行6月出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》要求，回購(gòu)商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達(dá)到40%。

  陸永河給記者算了一筆賬，全國(guó)一年的商品房竣工量為800萬套左右，2014年棚戶區(qū)改造任務(wù)是470萬套，如果政府回購(gòu)的商品房量達(dá)到40%，大約180萬套，若按照每套25萬元，那么需要4500億元。2014年，國(guó)開行已經(jīng)完成棚戶區(qū)改造貸款約4000億元，如果實(shí)現(xiàn)40%的回購(gòu)商品房作棚改的安置房，將向市場(chǎng)釋放約1600億元的資金用于商品房回購(gòu)。也就是說政府主動(dòng)墊資的只有1600億元，那么差額部分就有可能需要開發(fā)商墊資。

  “表面上來看，對(duì)部分庫存量過剩的城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，回購(gòu)商品房釋放的這部分資金，是一個(gè)很好的對(duì)沖，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，但差額部分可能需要開發(fā)商墊資，若房企有拿地開發(fā)的需求，剛好有小戶型的庫存，可以直接和政府溝通用商品房換取土地指標(biāo)，也是一種拿地的捷徑路徑，我的同行有許多采取這種合作形式，但對(duì)開發(fā)商來說，包袱太重了，人力、管理等營(yíng)銷成本都沒有收回的情況下，還要提前墊資。”陸永河。

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