實(shí)際上政府回購(gòu)商品房，鼓勵(lì)開發(fā)商售轉(zhuǎn)租在去年就陸陸續(xù)續(xù)在各地鋪開試點(diǎn)。但政府考慮的不僅僅是給空置房多條交易的路徑，而是保障房房建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和消化全國(guó)6億平方米的空置房庫(kù)存的問(wèn)題。

    700萬(wàn)套保障房和6億平方米庫(kù)存消化等“一箭多雕”

    從去年傳出住建部要出臺(tái)政府收購(gòu)商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見，到今年1月6日正式的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見》的發(fā)文，開發(fā)商售轉(zhuǎn)租、地方回購(gòu)商品房已是成政策鼓勵(lì)措施。

    實(shí)際上，低收入人群有住房需求，國(guó)家有硬性保障房和棚戶區(qū)改造要求，但地方政府財(cái)政捉襟見肘，地方房地產(chǎn)庫(kù)存又日漸高企，都是當(dāng)前住房市場(chǎng)需要解決和平衡的矛盾。而政府出面回購(gòu)商品房，并用于保障房供應(yīng)，可謂是多重問(wèn)題的“一箭多雕”。專家分析稱，此舉實(shí)則打通市場(chǎng)庫(kù)存房源與棚戶區(qū)改造，釋放超過(guò)一千萬(wàn)棚改安置需求。

    頭先是棚改任務(wù)的硬性要求。2014年8月4日，國(guó)務(wù)院辦公廳對(duì)外發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》，要求加快各項(xiàng)相關(guān)工作，同時(shí)要各地區(qū)抓緊編制完善2015-2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃。據(jù)官方公開數(shù)據(jù)測(cè)算發(fā)現(xiàn)，要完成中長(zhǎng)期棚改目標(biāo)，從2014年起每年需完成471.42萬(wàn)戶以上的棚戶改造。這意味著新一輪大規(guī)模棚改正在全面啟動(dòng)。

    8月15日，住建部發(fā)布信息稱，2014年全國(guó)計(jì)劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬(wàn)套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬(wàn)套以上。

    470萬(wàn)億的棚改要求也需要萬(wàn)億資金支持。住建部副部長(zhǎng)齊驥在一次新聞發(fā)布會(huì)上表示，“470萬(wàn)套棚改的投資規(guī)模上萬(wàn)億元，僅靠財(cái)政支持，缺口較大，尤其是目前尚未改造的棚戶區(qū)大多位于中西部地區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)、資源枯竭型城市和三線企業(yè)較集中的城市。”

    但在保障房需求下地方庫(kù)存高企，地方開發(fā)商甚至面臨因庫(kù)存消化不利而資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，三四線城市的住宅庫(kù)存自2011年開始一直增長(zhǎng)，截至目前全國(guó)已有近6億平方米的待售庫(kù)存，其中很大部分位于三四線。

    因此住建部部長(zhǎng)陳政高也表態(tài)，房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要。

    在今年1月20日的全國(guó)棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上，陳政高就指出，住建部要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市，出臺(tái)支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，政府回購(gòu)政策對(duì)三四線城市去庫(kù)存是利好。

    中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉則將之理解為地方的新一輪救市舉措。他表示雖然從價(jià)格看，統(tǒng)購(gòu)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)15%，很少有市民會(huì)愿意出售給政府，但這一政策將對(duì)購(gòu)房者而言有托底的作用，在政府回購(gòu)承諾的影響下，購(gòu)房者入市的積極性會(huì)提高。他認(rèn)為在庫(kù)存高企的三四線城市，開發(fā)商或市民可能更有動(dòng)力去把多余的房子賣給政府。

    地方試點(diǎn)早已開啟

    事實(shí)上，在今年住建部表態(tài)前，多地已經(jīng)試點(diǎn)回購(gòu)商品房充當(dāng)保障房，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、貴州省等。

    湖南省此前印發(fā)的《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》明確表示，各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟(jì)園區(qū)可購(gòu)置適當(dāng)面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房，并納入2015年全省保障性安居工程計(jì)劃，享受國(guó)家、省保障性安居工程有關(guān)資金補(bǔ)助及配建房源稅費(fèi)減免政策。

    《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》援引湖南省住建廳住房保障處處長(zhǎng)張傳領(lǐng)表述稱，目前湖南省已有9個(gè)市州制定了實(shí)施意見和細(xì)則，其中長(zhǎng)沙市出臺(tái)了幾個(gè)操作性文件，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。長(zhǎng)沙市準(zhǔn)備從市場(chǎng)上回購(gòu)普通商品房作為安置房，初步計(jì)劃的規(guī)模是4000套，現(xiàn)在簽訂協(xié)議的大約有400套。張傳領(lǐng)介紹說(shuō)，怎么回購(gòu)商品房作為保障房，各地在操作過(guò)程中有不同的做法。湖南省計(jì)劃近期調(diào)研各地情況，同時(shí)參考其他省的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步就回購(gòu)房源、對(duì)象、路徑等關(guān)鍵環(huán)節(jié)出臺(tái)相關(guān)文件。

    湖北省也表示，鼓勵(lì)各地根據(jù)住房保障實(shí)際，通過(guò)政府收儲(chǔ)等方式，購(gòu)購(gòu)商品住房作為公共租賃住房房源;探索將社會(huì)存量房源納入當(dāng)?shù)毓沧赓U住房體系，實(shí)行市場(chǎng)租金、分類補(bǔ)貼。陜西省下半年工作也指出，將適時(shí)啟動(dòng)保障房社會(huì)化收儲(chǔ)。福建省也表示各市、縣政府可以采取政府收儲(chǔ)方式，積極穩(wěn)妥收儲(chǔ)商品住房作為保障性住房。

    而安徽蕪湖的主要做法是，以“團(tuán)購(gòu)”的價(jià)格從開發(fā)商手中回購(gòu)商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房。按試點(diǎn)規(guī)定，若回購(gòu)商品房充當(dāng)公開配售的保障房實(shí)行不完全產(chǎn)權(quán)，由政府持有30%產(chǎn)權(quán)，被保障人群持有70%產(chǎn)權(quán)，若回購(gòu)商品房充當(dāng)定向安置房，如棚改中的安置房，實(shí)行完全產(chǎn)權(quán)，即被安置人員擁有100%的產(chǎn)權(quán)。

    據(jù)披露，截至2014年11月蕪湖已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬(wàn)戶，其中回購(gòu)商品房充當(dāng)棚戶區(qū)的安置房高達(dá)45%。

    較近的在1月24日，福州下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》。明確各級(jí)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)購(gòu)主體，解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求。

    楊紅旭認(rèn)為，在多個(gè)地方進(jìn)行試點(diǎn)后，由政府統(tǒng)購(gòu)商品房作為保障房將在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開來(lái)。

    回購(gòu)價(jià)格難點(diǎn)待操作細(xì)則解決

    楊紅旭指出，收購(gòu)商品房用于保障房、將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，具體運(yùn)作情況比較復(fù)雜，各地存在顯著差異。即便未來(lái)住建部出臺(tái)指導(dǎo)意見，各地的操作流程還有一個(gè)落實(shí)和細(xì)化的過(guò)程。

    比如，政府拿著財(cái)政拔款，只能收購(gòu)什么樣的商品房?被選中作為安置房的商品房項(xiàng)目，如何享受稅費(fèi)減免?正在建設(shè)中的商品房項(xiàng)目，哪些項(xiàng)目有資格半路搭車享受國(guó)開行支持?如何防范政府官員在挑選商品房項(xiàng)目過(guò)程中的權(quán)力尋租?等等問(wèn)題待解。

    頭先是棚改資金。據(jù)世聯(lián)行有關(guān)人士測(cè)算，根據(jù)2014年6月國(guó)家開發(fā)銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》，回購(gòu)商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達(dá)到40%(此前這一比例僅為20%);而住建部提出2015年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元，若按40%的貨幣補(bǔ)償計(jì)算，今年將有近2000億元的資金用于回購(gòu)商品房，形成近100億多萬(wàn)套商品房的需求。

    不過(guò)齊驥表示，可大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，組織居民自主購(gòu)購(gòu)，或者由政府購(gòu)購(gòu)安置住房進(jìn)行安置;與此同時(shí)推進(jìn)國(guó)開行的直接貸款與PPP市場(chǎng)化融資手段。

    諸多難點(diǎn)中回購(gòu)價(jià)格較為突出，例如政府選擇的商品房一般需要滿足幾個(gè)條件，如中低價(jià)位、中小戶型的商品住房。但開發(fā)商不做虧本的購(gòu)賣，是否愿意將存量房賣給政府，購(gòu)房者是否愿意購(gòu)購(gòu)這些存量房，都是目前需要探討的內(nèi)容。

    對(duì)于回購(gòu)價(jià)格，張傳領(lǐng)認(rèn)為，不能是強(qiáng)迫性的，需要多方協(xié)商。一方面價(jià)格要優(yōu)惠，老百姓要得實(shí)惠，另一方面開發(fā)商要保持合理利潤(rùn)，需要幾方的平衡。張傳領(lǐng)說(shuō)，政府回購(gòu)商品房作保障房的資金主要還是原有政策規(guī)定的資金，不過(guò)建設(shè)和回購(gòu)的比例要調(diào)整。原來(lái)主要是建，現(xiàn)在希望各地加大回購(gòu)比例，但也不會(huì)提出約束性指標(biāo)。

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