論壇地點：焦點直播間

　　論壇嘉賓：

　　天津起點創(chuàng)輝房地產(chǎn)顧問有限公司 邱宏

　　我愛我家房屋租賃置換有限公司雅士道經(jīng)理 鄒 韻

　　天津鴻明世紀房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 總經(jīng)理 趙鋼

　　天津鴻明世紀房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 經(jīng)理 王建偉

　　天津市盛豪房地產(chǎn)信息咨詢總經(jīng)理 趙雨

　　論壇內容：

　　1、08年已經(jīng)過半，由于受到各種因素的影響，今年房地產(chǎn)走勢并不樂觀，具體到二手房租賃市場上，頭先請各位分析一下08年上半年天津二手房租賃市場的整體情況。

　　2、當前市場二手房交易量出現(xiàn)萎縮態(tài)勢。也有部分學者分析在二手房市場調整的背景下，二手房出現(xiàn)“售轉租”現(xiàn)象 ，請各位業(yè)內人士分析一下這種現(xiàn)象是否出現(xiàn)，如果出現(xiàn)的話，那么原因又是什么，是否真的跟目前的二手房市場有關？

　　3、當前租賃市場交易成顯著增長，市場日益紅火，請各位業(yè)內結合當前的政策和二手房市場認識分析一下出現(xiàn)這種情況的原因？

　　4、租房跟購房不一樣，租房者可以隨時根據(jù)自己的需要更換自己的居住地點。請各位業(yè)內人士分析一下，具有哪些優(yōu)勢的房子才能成為租房者的頭選。

　　5、高端租賃也是目前市場上興起的一種新的租賃方式，這種租賃方式有什么特點？對房屋又有什么不同的要求？

　　6、馬上就要到奧運會了，天津作為奧運會分會場所在地，自然也會迎來外籍人士，那么各租賃公司有沒有結合奧運會推出奧運短租房？

　　7、各位嘉賓都是租賃市場的專業(yè)人士，那么請各位嘉賓結合自己的專業(yè)知識為廣大租房者提供一些專業(yè)的租房知識及政策指導，使廣大租房者少走彎路。

　　8 較后，請各位業(yè)內專業(yè)人士，結合目前的市場，對下半年的租賃市場進行一下分析和展望。

　　直播文字

　　【主持人】：各位網(wǎng)友大家好，非常歡迎各位來到本次的焦點關注，我們本次的焦點關注想探討一下2008年上半年二手房租賃市場的一個整體走勢，今天我們請得到嘉賓一共有五位，頭先我給大家介紹一下。天津起點創(chuàng)輝房地產(chǎn)顧問有限公司邱宏、我愛我家房屋租賃置換有限公司雅士道經(jīng)理鄒韻、天津鴻明世紀房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理趙鋼、天津鴻明世紀房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司經(jīng)理王建偉、天津市盛豪房地產(chǎn)信息咨詢業(yè)務經(jīng)理馬浩

　　非常歡迎各位的來到，剛才大體的跟各位網(wǎng)友說了一下我們此次焦點關注的話題，就是探討2008年上半年二手房租賃市場的一個市場走勢。大家都知道2008年市場的總體走勢并不是很樂觀，就一手方市場來說受到降價潮和“拐點論”的一系列影響，出現(xiàn)了一些下滑的趨勢，二手房成交市場，也不是特別好，但是具體到二手房租賃市場我們想也應該具體問題具體分析，各位經(jīng)理也是在這個方面比較有經(jīng)驗，所以先請各位經(jīng)理來分析一下2008年上半年租賃市場的整體走勢是什么樣的。

　　【邱宏】：2008年上半年對于二手房購賣市場來說并不樂觀，但是我覺得二手房租賃市場的整體情況還是同比去年有所增長的，就我們起點房地產(chǎn)公司來講，今年上半年的整體業(yè)績就超過了去年的上半年的30%到40%左右，二手房租賃市場的情況挺不錯的。

　　【主持人】：您認為還是整體向上的趨勢？馬經(jīng)理的意見呢？

　　【馬浩】：確實有點向上，但是不像以前那么好做，因為以前的高端特別好作，現(xiàn)在公司如果繼續(xù)盈利的原因是我們開始抓低端市場，100平米左右的市場也開是抓的，以前我們覺得大單抓一個是一個，現(xiàn)在大單沒有可抓的，現(xiàn)在只能抓小單，為了維持公司的盈利，所以二手房租賃市場的走勢還行，但是高端市場不像現(xiàn)在這種情況。

　　【主持人】：您的公司是受到市場的一輪沖擊之后改變了方向和策略，但是整體還是保持比較平穩(wěn)的態(tài)勢？

　　【馬浩】：對。

　　【鄒韻】：我主要跟大家說說華苑這塊，華苑這塊旁邊有學校，有產(chǎn)業(yè)園區(qū)，相對的客戶會比較穩(wěn)定一些，所以它受到市場這塊的影響小一點，我們離“大地12城”那塊比較近，很多的客戶，他的價格往下走，很多人會選擇去租，先感受那邊的環(huán)境然后再考慮去購。這塊的東西可能會提高一些。

　　【主持人】：您認為二手房租賃市場和片區(qū)也是有關系的？

天津鴻明世紀房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司經(jīng)理王建偉　　【王建偉】：我感覺從整體來說租賃市場的這種競爭日益激烈，源于二手房市場的一種“拐點論”的低迷，我覺得從整體的立場來說競爭比較激烈。從我們內部來說，提高這種競爭優(yōu)勢還是一個重要的問題，低端和中高端我們也在抓。具體從公司來說，比去年增長多少我們不敢談，因為現(xiàn)在競爭真的很激烈，不是說你抓起來這個東西就會有，我覺得是這個樣子的。

　　【趙鋼】：我感覺現(xiàn)在整體的租賃市場呈一個上升的趨勢是肯定的，可能去年一直到今年二手房市場相對來說比較低迷，無論是新房還是二手房市場來說都是比較低迷，現(xiàn)在土地流拍的也比較多，但是“售轉租”的這種現(xiàn)象也挺多的，我感覺到這幾個月來說，還有一部分的人群說商業(yè)租賃，其實這相對來說比去年上升的速度應該是比較快的，單位來天津租房的比較多。

　　【主持人】：從各位經(jīng)理的表達中我可以抓到一點比較有效的信息，就是咱們二手房租賃市場可能還不同于新房市場和二手房市場，可能在新房市場和二手房市場普遍低迷的狀態(tài)下，租賃市場會呈現(xiàn)一種比較向上的一種比較良好的運營態(tài)勢。部分業(yè)內專家在分析二手房市場調整的時候，提到了一種現(xiàn)象就是“售轉租”。這個現(xiàn)象在天津市場上目前的發(fā)展態(tài)勢是怎么樣的，出現(xiàn)這種情況的原因到底是什么呢？

我愛我家房屋租賃置換有限公司雅士道經(jīng)理鄒韻

　　【鄒韻】：華苑相對來說周邊的商品房有，像“大地12城”、“中北鎮(zhèn)”包括很多的項目，比如我們公司代理的社會山都是在外環(huán)線以外的，它的價格明顯和咱們這塊會有很大的差別，所以說有很多人包括華苑里面的人會把房子賣掉，然后在那邊換房子，相對作為一種面積的改善，包括我們成交了很多都是年輕人結婚在那購房子，可能華苑這邊的片區(qū)房齡大伙兒的關注度都轉移到上面了，包括一些商品房的樓價，包括宣傳、報紙、網(wǎng)絡，很多人都去看那些房子的，這邊的房子受關注的稍微少一點了。華苑那邊大部分人賣房子都是有富裕的房子，不是說非得把這套賣了再去購，這邊已經(jīng)空著了，再賣也賣不出去了。所以他就出租，有人住總比空著好。

　　【主持人】：這是賣房人的一種心理想法？

　　【鄒韻】：對。

　　【王建偉】：我覺得“售轉租”來源就是市場的僵持，現(xiàn)在以90萬的房子降價為例，真正降價到80萬可能賣出去嗎？不好說，不一定會有人購，因為他的市場價值遠不只這些，怎么辦呢就是僵持，房子空著它就是錢，所以就覺得還是租吧，從業(yè)主來說缺錢了怎么辦，我貸款，我現(xiàn)在做抵押貸幾十萬，現(xiàn)在就是僵持，市場僵持出現(xiàn)了售轉租。

　　【主持人】：購賣雙方彼此觀望的態(tài)勢？

　　【王建偉】：對。

天津鴻明世紀房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理趙鋼　　【趙鋼】：我覺得這種現(xiàn)象為什么這么嚴重，實際上咱們經(jīng)常在二手房市場也說一句話，就是他的剛性需求越來越少。咱們天津的房價是2003年開始長的，2004年面臨大量的拆遷，剛性需求增多，那時候市場活動量非常多，一直到2005年、2006年市場有明顯的調整，明顯感到市場成交量明顯的下滑。現(xiàn)在為什么是一個僵持的情況？就好象房主的預期，奧運以后這個房子可能還在漲，但是購房人跟這些想法正好相反，他認為奧運之后這些房價會落。但是到底去漲還是落有很多原因決定的，既然處于僵持的狀況，很多人會想我這個房子既然空著就要租。

　　【邱宏】：二手房出現(xiàn)售轉租的情況還是發(fā)生在時間長的小區(qū)里面，主要這種原因的產(chǎn)生我覺得很簡單的一句話就是二手房交易成本的提高。交易成本提高了人們就不愿意把現(xiàn)在的房子賣出去，等于還是在觀望。

　　【主持人】：大家還是在僵持的局面下做不出售還是租的決定。

　　【邱宏】：租出去的房子還是占少數(shù)的，還是本身預想投資的用戶比較多，“售轉租”的現(xiàn)象很多，但是真正租出去的房子并不多。

　　【主持人】：這是您自己的看法？

　　【邱宏】：對。

天津市盛豪房地產(chǎn)信息咨詢業(yè)務經(jīng)理馬浩　　【馬浩】：大部分的售轉租的房子都是因為賣不出去才租的，賣不出去確實是市場比較低迷，為什么低迷？因為現(xiàn)在購購面狹窄了，現(xiàn)在天津屬于上層次的人、比較有錢的人，我們現(xiàn)在經(jīng)常租房子大部分是3套到4套，他的購購力沒有了，一些窮人購不起房子，因為房價漲到一定的頂點，他根本購不起，購得起房子的不需要購房了，房價肯定還在僵持，因為房價有落的趨勢。真正購房的基本上是結婚的人，拆遷戶購房很少了，這樣需求量就下降了，這就導致房子放在這里賣不出去，所以只能租。

　　【主持人】：各位的觀點比較一致，都是因為市場的僵持局面造成“售轉租”的現(xiàn)象，其實很多人都認為，二手市場更能反映出一個地區(qū)或者一個市場的真正的需求。剛才聽了幾位也介紹到，二手房租賃市場也呈現(xiàn)了一種比較穩(wěn)定的上升趨勢，所以大家可能比較疑惑，為什么在新房和二手房成交市普遍低迷的狀態(tài)下，租賃市場還能有向上的趨勢？這樣我想可能大多數(shù)人都會有這樣的問題。請各位就這樣的問題給各位網(wǎng)友解釋一下？

　　【邱宏】：我覺得這個原因主要有兩方面的原因造成的，個從賣房人的角度來看，現(xiàn)在這個時期銀行利息逐漸的提高，房屋的成本也在提高，一方面業(yè)主持幣觀望，另一方面他也是為自己減輕還款壓力，所以想把一部分的房子售轉租，這樣在租賃市場當中房源的數(shù)量有所增加。另一方面原因是客戶的原因，本身天津的經(jīng)濟發(fā)展越來越快，外來人口越來越多，所以對房子的需求也越來越大，所以就造成了交易呈顯著的增長趨勢發(fā)展。

　　【主持】：比較全面。

　　【馬浩】：我也是這樣認為的，租房市場火熱是因為租戶多了，天津市場正在呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，外來企業(yè)的上層人口來到

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