國(guó)企無(wú)限制、不計(jì)代價(jià)把土地價(jià)格炒得非常高，在建設(shè)產(chǎn)品的時(shí)候也會(huì)不計(jì)成本，民企沒(méi)有能力去競(jìng)爭(zhēng)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 陳小麗作為篤信房地產(chǎn)市場(chǎng)法則的企業(yè)家，中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波認(rèn)為，對(duì)于企業(yè)而言，要保持理性，有序發(fā)展。所謂“保持理性”就是不要昏了頭，看到“回暖”就拼命提價(jià)；“有序發(fā)展”就是意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期處于上下波動(dòng)的階段，要在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中做長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略準(zhǔn)備。

　　在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就“2009博鰲房地產(chǎn)論壇”展開(kāi)的專訪中，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，黃怒波顯現(xiàn)得冷靜。

　　以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波的專訪實(shí)錄，更多詳細(xì)內(nèi)容將刊登在《觀點(diǎn)》雜志博鰲特刊。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您如何看待2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所經(jīng)歷的巨大轉(zhuǎn)折？

　　黃怒波：這個(gè)轉(zhuǎn)折對(duì)于房地產(chǎn)界而言是個(gè)福音，在去年的調(diào)控下房地產(chǎn)業(yè)喘不過(guò)氣來(lái)，同時(shí)被妖魔化，今年的轉(zhuǎn)折反映了經(jīng)濟(jì)措施顯效，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中始終扮演著重要角色，不是輕而易舉的調(diào)控和打壓就不存在需求了，不科學(xué)的調(diào)控只能像這次房?jī)r(jià)回潮一樣，導(dǎo)致報(bào)復(fù)性上漲。同時(shí)，房?jī)r(jià)回潮反映新的情況，國(guó)家的四萬(wàn)億被國(guó)企全部拿走，國(guó)企花錢(qián)是不計(jì)代價(jià)的，導(dǎo)致現(xiàn)在地王頻頻誕生，實(shí)際上“面粉貴過(guò)面包”的情況嚴(yán)重超過(guò)07年，這會(huì)帶來(lái)災(zāi)難性后果，這與跟目前的“國(guó)進(jìn)民退”機(jī)制有關(guān)系，國(guó)企有的是錢(qián)，不惜代價(jià)的，但是房地產(chǎn)行業(yè)不是那么簡(jiǎn)單，購(gòu)得進(jìn)來(lái)就賣得出去，新情況出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)不確定因素，甚至是一個(gè)災(zāi)難的開(kāi)始，這個(gè)新情況需要觀察。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：此次轉(zhuǎn)折過(guò)程當(dāng)中，您感受較深刻的是什么？

　　黃怒波：是堅(jiān)信中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在后三十年還是個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，無(wú)論怎么打壓，怎樣調(diào)控，較后大家都能夠挺過(guò)來(lái)，沒(méi)有想象中出現(xiàn)那么多倒閉現(xiàn)象。一方面，市場(chǎng)稍微寬松一些，市場(chǎng)購(gòu)需求力還是很強(qiáng)，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)比較復(fù)雜的行業(yè)，這是去年一年的感受。另外感受的是，房地產(chǎn)極易被政治化、被情緒化、被社會(huì)化，因此在做住宅的話要小心些，在選擇的時(shí)候小心避開(kāi)熱點(diǎn)地區(qū)，比如未必在一線城市，二線城市，甚至選擇在三線城市。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：近期開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆檎卺j釀和延續(xù)，你覺(jué)得現(xiàn)在是購(gòu)到的好時(shí)機(jī)嗎？

　　黃怒波：完全不是，今年是那些大國(guó)企手里錢(qián)太多了，中國(guó)處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前期，產(chǎn)品產(chǎn)生過(guò)剩，投到哪里都沒(méi)有效益，就把錢(qián)砸到房地產(chǎn)以及股市上來(lái)，目前是發(fā)燒階段，這個(gè)時(shí)候不能去碰地。同時(shí)，國(guó)企在土地市場(chǎng)的橫沖直撞對(duì)民企打擊很大，國(guó)企無(wú)限制、不計(jì)代價(jià)把土地價(jià)格炒得非常高，在建設(shè)產(chǎn)品的時(shí)候也會(huì)不計(jì)成本，民企沒(méi)有能力去競(jìng)爭(zhēng)，可以說(shuō)，國(guó)企是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的“野蠻人”，是家門(mén)口的野蠻人。

　　政府應(yīng)該意識(shí)到地價(jià)暴漲是把雙刃劍，目前民企處于新的階段，這么大規(guī)模玩不起，是時(shí)候?qū)ふ疫m合民企生存的準(zhǔn)則了。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為2009年的土地市場(chǎng)又轉(zhuǎn)向何方？新的一輪樓市調(diào)控政策是否將出臺(tái)？

　　黃怒波：現(xiàn)在情況還不明朗，但是在這種情況下再次調(diào)控是不可避免的，希望不是簡(jiǎn)單的政府行為，要和市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)。比如說(shuō)你可以控制資金，也可以控制土地，但是社會(huì)的剛性需求——居住需求和投資需求存在，下一步會(huì)有矛盾出來(lái)，通貨膨脹，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，房?jī)r(jià)上漲就導(dǎo)致很多人購(gòu)不起房。與此同時(shí)，另一個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)，投資需求還存在，在通貨膨脹的時(shí)候，資金較安全的不是存在銀行，而是購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)，而這兩個(gè)作用是相互作用的，下半年就會(huì)開(kāi)始，到明年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)真正復(fù)蘇還是不確定的。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇靠投資拉動(dòng)，因此帶來(lái)很多不確定性，明年還是不確定的一年，房地產(chǎn)商在今年能賣的房子就趕快賣了，賺到錢(qián)先放在兜里安全，為明年的小冬天做準(zhǔn)備。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：明年還有個(gè)小冬天？

　　黃怒波：我認(rèn)為肯定會(huì)有的，因?yàn)檫@個(gè)復(fù)蘇不是穩(wěn)定的，尤其是靠從未有過(guò)的這么大的貨幣放量支撐，如此多的貨幣量肯定是不可能的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：房地產(chǎn)在經(jīng)歷了2008年的下跌之后，2009年上半年卻出現(xiàn)了一輪成交放量和價(jià)格上漲，您如何看待這種現(xiàn)象？

　　黃怒波：這并不奇怪，一方面中國(guó)的經(jīng)濟(jì)沒(méi)有想象中那么糟，市場(chǎng)還在發(fā)展，一方面是中國(guó)城市化速度很低，處于發(fā)展中，還有就是在這種背景下居民儲(chǔ)蓄率很高，導(dǎo)致居住改善需求還是存在，恰恰調(diào)控這兩年有個(gè)大背景，把土地都停了下來(lái)，大家也沒(méi)有資金了，產(chǎn)品出現(xiàn)斷頓，所以在市場(chǎng)稍微復(fù)蘇的時(shí)候，大家都有個(gè)通脹預(yù)期，即購(gòu)脹不購(gòu)落，在通脹時(shí)刻，大家可能產(chǎn)生購(gòu)購(gòu)沖動(dòng)，這并不奇怪。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：根據(jù)目前形勢(shì)，您認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)是否在復(fù)蘇？您怎樣看待今年下半年的房?jī)r(jià)，走勢(shì)又如何？

　　黃怒波：現(xiàn)在沒(méi)有復(fù)蘇，目前出現(xiàn)的新情況是個(gè)災(zāi)難，就是國(guó)企手里拿到大把的錢(qián)，不惜代價(jià)拿地，這給市場(chǎng)一個(gè)很壞的信號(hào)，房?jī)r(jià)不是按市場(chǎng)行為帶上去，而是一種完全人為帶上去的，這對(duì)社會(huì)放了一個(gè)信號(hào)，是災(zāi)難。我認(rèn)為會(huì)有些調(diào)控出來(lái)，真正的復(fù)蘇還沒(méi)有到來(lái)。

　　房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲，中國(guó)是個(gè)城市化集約型越來(lái)越強(qiáng)的國(guó)家，一采取行政措施就是大起大落，這肯定不能從市場(chǎng)化解決產(chǎn)品供給穩(wěn)定。在這歷史情況下，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這么快的城市化速度和下一步經(jīng)濟(jì)保八的發(fā)展速度產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)需求也是相對(duì)的，在這個(gè)背景下，十年內(nèi)房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì)是不會(huì)變的，從房地產(chǎn)業(yè)看長(zhǎng)期房?jī)r(jià)是不會(huì)下降的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：目前房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)是否會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)？

　　黃怒波：現(xiàn)在回頭看市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)沒(méi)什么了不起的，任何市場(chǎng)都有風(fēng)險(xiǎn)，總體來(lái)看，適度地控制土地資源對(duì)房地產(chǎn)還是穩(wěn)妥的，但前提是，市場(chǎng)需求剛性存在，土地資源還是比較奇缺，這與土地管理政策方面都有關(guān)系。實(shí)際上，我認(rèn)為房?jī)r(jià)在10%-30%范圍內(nèi)波動(dòng)，這是非常正常的。仔細(xì)想想，房?jī)r(jià)跌一些，升一些不要太奇怪，穩(wěn)中有升較好，不過(guò)出現(xiàn)暴漲暴跌是比較麻煩的，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)混亂。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)是否還會(huì)有更大的調(diào)整？

　　黃怒波：肯定會(huì)有，在這次金融危機(jī)后，很多游戲規(guī)則會(huì)改變，不過(guò)目前還不會(huì)。目前頭先要求穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，到明年經(jīng)濟(jì)真的到了復(fù)蘇階段之后，很多政策會(huì)越來(lái)越成熟，而不是像現(xiàn)在這么簡(jiǎn)單的游戲規(guī)則。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：目前二套房貸收緊已進(jìn)入實(shí)施階段，有觀點(diǎn)認(rèn)為二套房貸收緊是為了控制樓價(jià)升幅，對(duì)此，您認(rèn)為二套房貸政策走向?qū)?duì)樓市產(chǎn)生哪些影響，您如何看待此次的政策的轉(zhuǎn)向？

　　黃怒波：現(xiàn)在的政策是應(yīng)急的，不是科學(xué)的。二套房市場(chǎng)，從居住需求和投資需求來(lái)看，都是現(xiàn)實(shí)存在的，我認(rèn)為應(yīng)該用市場(chǎng)管理市場(chǎng)，在這個(gè)問(wèn)題上，政府的調(diào)控還應(yīng)該謹(jǐn)慎些，每個(gè)地區(qū)政府的政策也是不一樣，二套房市場(chǎng)如果不打開(kāi)的話，一套房市場(chǎng)房?jī)r(jià)也不會(huì)降下來(lái)。

　　我認(rèn)為，上半年時(shí)間不會(huì)有大的動(dòng)作，因?yàn)?總理已經(jīng)說(shuō)過(guò)，中國(guó)所處基礎(chǔ)不好，還需要適度寬松的貨幣政策，但是到今年年底就不好說(shuō)了，我認(rèn)為今年年底會(huì)有不同的政策出來(lái)。經(jīng)過(guò)這么一個(gè)金融危機(jī)之后，中國(guó)政府，企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律、調(diào)控會(huì)有新的認(rèn)識(shí)，開(kāi)發(fā)商要小心些，不要撞上一個(gè)春寒。

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