經(jīng)適房：購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，政府可優(yōu)先回購(gòu)，建筑面積控制在60平米左右

-廉租房：土地出讓金投入比例不得低于10%，建筑面積控制在50平米左右

一份較具操作價(jià)值的住房保障工作“指南”終于展現(xiàn)在了我們面前。

昨日，國(guó)家建設(shè)部網(wǎng)站公布《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱“意見”)，進(jìn)一步細(xì)化了廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等的一些制度實(shí)施。文件有兩大亮點(diǎn)，一是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房可能出現(xiàn)的轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題做了規(guī)定，明確政府有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)；二是明確了廉租房的資金來(lái)源。

【指南·經(jīng)適房】購(gòu)房人具有限產(chǎn)權(quán)政府享優(yōu)先回購(gòu)權(quán)

根據(jù)意見，經(jīng)濟(jì)適用住房屬政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，相應(yīng)地，其今后上市交易亦將受限。明確有限產(chǎn)權(quán)后，經(jīng)濟(jì)適用房將徹底與保障性住房及普通商品房區(qū)別開來(lái)。

意見規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接。過(guò)去享受過(guò)福利分房或購(gòu)購(gòu)過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭不得再購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房。已經(jīng)購(gòu)購(gòu)了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購(gòu)購(gòu)其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定回購(gòu)。

意見同時(shí)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。

意見進(jìn)一步明確，購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房須滿5年，購(gòu)房人方可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，且應(yīng)按轉(zhuǎn)讓時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例，向政府交納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，則將獲得完全產(chǎn)權(quán)。

上述規(guī)定須在經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房合同中予以明確。

而經(jīng)政府回購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住房，則繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。

意見還要求，經(jīng)適房建筑面積應(yīng)控制在60平方米左右。這就為消除經(jīng)適房出現(xiàn)“大戶型”的隱患提供了政策保障。

這一政策保障同樣應(yīng)用于廉租房建設(shè)，要求新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)。

該文件還明確指出，各地要根據(jù)實(shí)際情況，每年安排建設(shè)一定規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用住房。房?jī)r(jià)較高、住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的城市，要增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。

【指南·廉租房】土地出讓金投入比例不得低于10%

意見指出，城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。這或許意味著“廉租房時(shí)代”正向我們走來(lái)。

根據(jù)意見，2007年底前，所有設(shè)區(qū)的城市要對(duì)符合規(guī)定住房困難條件、申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應(yīng)保盡保?！笆晃濉逼谀?，全國(guó)廉租住房制度保障范圍要由城市較低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭；2008年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。

同時(shí)，為確保政策落實(shí)，意見對(duì)廉租房的“房源”、“資金源”等作出了明確規(guī)定，后者包括地方政府預(yù)算、公積金收益、土地出讓金收益、以及廉租房租金本身等多個(gè)方面。其中，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)該比例作進(jìn)一步調(diào)高。

“資金源”的條重要保障是，廉租房租金要實(shí)行收支兩條線。對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過(guò)預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持。

另外，地方財(cái)政要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排，住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。

同時(shí)，意見還要求增加廉租住房房源。具體渠道包括：采取政府新建、收購(gòu)、改建以及鼓勵(lì)社會(huì)捐等方式增加廉租住房供應(yīng)；小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建設(shè)力度；積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中小戶型住房面向社會(huì)出租。

國(guó)家機(jī)關(guān)不得搞單位集資合作建房

昨日，國(guó)家建設(shè)部網(wǎng)站公布《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，其中關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房一項(xiàng)表示，要加強(qiáng)單位集資合作建房管理。業(yè)內(nèi)人士表示，該項(xiàng)意見將使房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步市場(chǎng)化。

兩類企業(yè)可放行

意見規(guī)定，單位集資合作建房只能由距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合城市規(guī)劃前提下，經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，并利用自用土地組織實(shí)施。單位集資合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)計(jì)劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購(gòu)購(gòu)基礎(chǔ)上房源仍有多余的，由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)購(gòu)條件的家庭出售，或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購(gòu)購(gòu)?fù)恋馗慵Y合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。

完善樓市市場(chǎng)化

上?；膷u房產(chǎn)工作室市場(chǎng)部經(jīng)理閔益飛表示，在前幾年部分城市還存在一些單位集資建房的情況，而且多數(shù)是部分地方集資建房，這種房子建成后，房?jī)r(jià)一般比周邊的房?jī)r(jià)低1000-2000元/平方米左右。

他認(rèn)為，該項(xiàng)關(guān)于單位集資建房的規(guī)定有一定的針對(duì)性，加強(qiáng)了房產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化，杜絕了一些單位的集資建房，將房產(chǎn)需求者都納入房產(chǎn)市場(chǎng)，完善市場(chǎng)化。

他同時(shí)指出，這對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有大的影響，畢竟目前市場(chǎng)上的這種單位合資建房很少。

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