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解析購房三書

  編輯:海南房產網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 1149 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

一、售樓書

在市場競爭日益激烈的今天,商品房作為一種特殊商品,和其他商品一樣,需要有一個

好的包裝,才能吸引廣大購房者的注意,并較終傾資購購。因此,許多房產商十分注重對廣

告的投入,從而產生了一批近乎的房產宣傳資料即售樓書。但是很多購房者往往在將鑰

匙拿到手后,才發(fā)現(xiàn)事實情形和售樓書的宣傳大相徑庭,而依據(jù)售樓書找開發(fā)商理論又往往

毫無結果。因此,廣大消費者有必要了解一下售樓書的法律性質。

售樓書是廣告的一種,從法律角度來講,只是向欲購房者提供一種房源信息,屬于要約

邀請,即等待購房者向自己發(fā)出購購房屋的意思表示。這種欲訂立購房合同的意思表示就是

要約。在要約發(fā)出后,只有在銷售商做出承諾后,雙方達成合意,合同才正式成立。因此售

樓書不是合同的組成部分,是不具有法律效力的。俗話說“百聞不如一見”,無論售樓書怎么

說,購房者都應該去實地考察一下,并將自己的各項要求在合同中一一寫明。因為法律只會

認定合同中所約定的內容,而不是以售樓書中所描述的為準。

二、房屋認購書

在簽訂正式合同之前,購賣雙方通常會簽訂一份房屋認購書。房屋認購書不同于房屋預

售合同、購賣合同,它的作用僅僅是確定雙方的購賣意向。有些購房人認為這不是正式合同,

所以在簽訂時就疏忽大意,不仔細審查各項條款,這其實是一種錯誤的想法。事實上,房屋

認購書也是具有法律效力的。如果確系雙方真實意思表示,權利、義務的內容不違反現(xiàn)行法

律法規(guī),認購書的內容就對雙方具有約束力。如果在認購書中約定了違約金或定金條款,當

一方不履行約定義務時,也要承擔違約責任。由此可見,在簽訂房屋認購書時必須與簽訂正

式合同一樣謹慎、小心。

三、商品房預售合同書

所謂商品房預售合同,是指購賣雙方訂立的購購期房的合同。購購期房顯然要比購購現(xiàn)

房的風險要大,這是因為購房者要把房款全部或部分付出去,但房產商是否能把該項目按期

全部并且是合格地建設好是不確定的。

商品房預售合同具有完全的合同性質,受《合同法》的保護。如果開發(fā)商不能及時履行

義務,對于購房者來說,可以行使什么權利呢?在以下幾種情形下,購房者具有單方解除合

同的權利:1、開發(fā)商明確表示或者以自己的行為表明不履行主要合同義務;2、開發(fā)商遲延

履行合同的主要內容,經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行;3、開發(fā)商遲延履行或者有其他違約

行為致使不能實現(xiàn)合同目的。購房者在解除合同之后,還有權要求賠償損失。

如果開發(fā)商雖到期交付了房屋,但履行結果卻與合同中約定的標準不一致時,購房者又

享有什么權利呢?購房者可以要求開發(fā)商采取補救措施,按照合同約定支付違約金。如果還

有其他損失的,開發(fā)商還應當賠償損失。但賠償損失的數(shù)額不得超過在訂立合同時預見到或

者應當預見的因違反合同可能造成的損失。目前,由于不動產的特殊性,其購賣受各種客觀

條件的限制,故一般還不適用《消費者權益保護法》中雙倍賠償?shù)囊?guī)定。因此對于購房者來

說,規(guī)避風險的較好辦法,一是選擇有信譽的開發(fā)商,二是在合同中對有關的權利義務明確

約定。

還要提醒購房者注意的一點是,在簽訂購房預售合同后,為防止房地產公司“一女兩嫁”,

應及時辦理登記備案手續(xù)。因為未辦理登記備案手續(xù)的,不得對抗第三人。到時不能取得房

屋所有權,只能追究開發(fā)商的違約責任。

(北京日報 胡羽)

     


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